Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа квартиры. Банк и покупатель по военной ипотеке пытаются навязать опасные условия для продавца
Прошу проверить документы по купле продажи через ипотеку, ранее подписанные документы и уже подготовленные ДКП и еще не заключенные и дать продавцу указания как действовать. Сделку назначенную на 03.07.2020 отложили из за того что банк на тот день не согласовал еще договор, покупатель Военнослужащий по военной ипотеке сказал что не будет подписывать не согласованный с банком договор. Сейчас продлили ПДКП и следующая дата заключения ДКП в МФЦ назначена на 07.07.2020, если еще банк согласует, а то не известно что от них ожидать, до сих пор от банка нет информации согласовал ли он проект продавца (мой) или нет. Есть риск что или покупатель откажется от сделки после того как после подписания договора и возврате мной задатка покупателю суммы задатка и если банк не выплатит деньги, то покупатель может отказаться от дальнейшего т.к. возможно он потерял интерес. Нужно добиться чтобы банк и МФЦ приняли сделку с насболее безопасными для меня (продавца) условиями.
Документы:
1.
Предварительный договор 11.06.2020
https://www.dropbox.com/sh/cwbe79cngqdo47i/AADnCnjzCZguiuHSwPoOkJ3Da?dl=0
2.
Шаблон основного ДКП от банка с передаточным актом
https://www.dropbox.com/sh/s4dwnu9d5m8edv7/AACriuQ2Wb6xT8ECX9DVFRfIa?dl=0
3.
Соглашение о задатке к ПДКП от 11.06.2020
https://www.dropbox.com/sh/skwd75mxdibas6z/AAAVeb7il1IrvyHEfmRbohwla?dl=0
4.
Расписка о задатке от 11.06.2020
https://www.dropbox.com/sh/j2lweq7xt7iqsy3/AACSjNY7cjYRuLtKpXlaOzCMa?dl=0
5.
Обращение в банк о разъяснении согласования проекта ДКП от 03.07.2020
https://www.dropbox.com/sh/ryvon15wnreo7ww/AABMFBK98ajdf4Ju4Z-heXN-a?dl=0
6.
Проект основного договора и передаточный акт в редакции продавца который был передан в банк 02.07.2020 на согласование переданный с техническими ошибками,
https://www.dropbox.com/sh/fjszuh56lbmu0lj/AACfN0kCF-3NSPxIddI3Bgcqa?dl=0
7.
Дополнительное соглашение к ПДКП о продлении срока заключения основного договора от 03.07.2020
https://www.dropbox.com/sh/nep71n15twtnsl2/AABG5GudpFrfAb4ft4LxWbVIa?dl=0
Между продавцом и покупателем
В той редакции в которой мне отправил покупатель проект договора там указано пункт
4.7: Продавец обязан не позднее 20 (двадцати) рабочих дней с даты возникновения ЛЮБОГО основания для возврата уплаченных Покупателем Продавцу денежных средств (собственных и кредитных) перечислить указанные денежные средства на счет Покупателя в Банке (QQQQQQQQQQQQ), банка получателя: ПАО «Промсвязьбанк», к/с 30101810400000000555 в ОПЕРУ Москва, БИК 044525555, ИНН 7744000912, ОГРН 1027739019142, ОКПО 40148343 с указанием в назначении платежа, что осуществляется возврат денежных средств по Договору (с указанием номера и даты подписания Договора).
Настоящий пункт является самостоятельным соглашением Сторон, недействительность Договора не влияет на действительность соглашения, содержащегося в настоящем пункте
Я пытаюсь изменить этот пункт договора. Я подавал им на согласование 02.07.2020 проект договора где этот пункт изменен. Документы прилогаю.
Так же я 02.07.2020 пробовал просил ее (приемщицу в банке) чтобы связала меня с юристом чтобы я поговорил с юристом и задал ему вопрос о каком "любом" основании идет речь, однако она отвечала что юрист в Москве и ни как.
Я подал в банк на согласование этот договор где убрано слово "ЛЮБОГО" и заменено на " ОСНОВАНИЯ ПОДТВЕРЖДЕННОГО СУДЕБНЫМ АКТОМ". она сказала что 03.07.2020 утвердит изменения. Однако 03.07.2020 она сказала что возможно завтра. Я опасаюсь что они тянут время и в последний момент скажут что не утвердили а так как я просто ей переводил на электронную почту договор то ее нельзя будет привлечь за то по какому основанию они отказывают согласовать этот договор. После этого я 03.07.2020 с обратился в банк письменным обращением тем что чтобы письменно уведомили меня письменно на каком основании они отказывают в согласовании договора со ссылкой на норму права. Ответа еще не поступало. Нами (сторонами) было заключено дополнительное соглашение о задатке в котором срок заключения основного договора дата переносится до 10.07.2020г, т.к. мы не успели получается согласовать договор до 03.07.2020 - в дату когда мы должны были по записи идти на регистрацию в МФЦ. Было так что 02.07.2020 покупатель отказался подписывать основной договор пока банк не согласует договор
Вопрос 1 : Если продавцу не удастся обезопасить себя в основном договоре в этом пункте чтобы банк утвердил Возможно ли составить дополнительное соглашение и прописать в нем следующие момент:
"Продавец обязан не позднее 20 (двадцати) рабочих дней с даты возникновения основания для возврата уплаченных Покупателем Продавцу денежных средств (собственных и кредитных), подтвержденного судебным актом, перечислить указанные денежные средства на счет Покупателя в Банке (***********************),
*
Будет ли иметь силу данное соглашение? Я слышал что если такое соглашение составляется после договора то такое соглашение перечеркивает законность договора. И тем более ни один нотариус не станет заверять такое соглашение.
*
Если данное соглашение все таки можно составить и оно будет иметь законность, то если после подписания основного договора покупатель откажется подписывать это дополнительное это соглашение? И тем более я слышал что нотариально составить данное соглашение до заключения в МФЦ основного договора ни один нотариус это не будет делать т.к. это не законно.
Я общаюсь с одним человеком который тоже продает квартиру через Промсвязьбанк (такая же ситуация что и у меня) и он сегодня сказал что ему нотариус сказал что если будет это дополнительное соглашение к основному договору чтобы оно подстраховало покупателя, составляться после этого договора то это соглашение отменяет договор т.е. делает его не законным так как или в том числе по тому что оно не регистрируется в МФЦ.
Еще Так же этот нотариус сказал о том что то что будет в основном ДКП верно заменить фразу и указать что "... основанием вытекающим из судебного акта" - что это верно, или чтобы они (банк) пусть перечисляли эти основания. В противном случае получается под этой общей фразой продавец (я) дает полную свободу по любому поводу вернуть квартиру.
Ведь если оставить как есть эту формулировку что " по любому основанию", - то Получается покупатель как военнослужащий может быть переведен в другой регион на службу и потом в любой момент откажется от этой квартиры и скажет ссылаясь на этот пункт чтобы забирали все обратно!? Ведь это любое основание! Так же возможны разные другие основания в том числе и увольнение его со службы...!
Если я при выходе на сделку укажу покупателю чтобы тот подписывал договор с изменением формулировки " основания подтвержденного судебным актом",- что если тот откажется подписывать то мне следовательно не придется возвращать ему 50 т.р. задаток, а если подпишет то мне проще будет потом получить от банка деньги ведь банк не придумает же основания по которому не выплатить деньги ведь государственный банк промсвязьбанк должен же будет выплатить, или не обязан?
Вопрос 2 : Прошу так же посмотреть пункт 4 соглашения о задатке согласно которого получается что если стороны заключили договор но банк не выплатил деньги продавцу то покупатель не несет ответственности, - так получается? И банк тоже не несет ответственности если по надуманным и крайне опасным условиям для продавца откажет или в согласовании ДКП или после регистрации в выплате денег за квартиру продавцу?
Вопрос 3 : И если не выплатит то смогу ли я обязать банк выплатить так как банк фактически доставит мне убытки связанные с необоснованным отказом в заключении договора?
Вопрос 4 : Сотрудница банка имеет ли право запрещать нам заключать договор без согласования с банком? Она указывает на то что любое изменение в проекте договора стороны обязаны сперва передать проект в банк на рассмотрение а потом после согласования заключать. Имеет ли банк право не выдавать документы покупателю пока проект договора не будет согласован с банком? У нас уже первая регистрация сорвалась по причине того что 02.07.2020 сотрудница банка отказывала выдавать документы покупатетю а покупатель не хотел выходить на сделку на 03.07.2020 без согласования с банком.
Вопрос 5 : что имеется ввиду про п.4.7 последний абзац не понятно: то что соглашение этого пункта является самостоятельным соглашением не зависимо от законности договора? Как он это трактуется? Можно ли убрать этот абзац?
Вопрос 6 : Не повлияет ли отсутствие этого абзаца и другие изменения которые возможно мы усмотрим в договоре на то что я якобы пытаюсь уклониться от заключения основного договора?
Вопрос 7 : Я не помню не подписывал ли я что то связанное с тем что якобы я ознакомился с условиями по которым покупатель заключает договор с банком и ставит ли меня это в зависимость от банка, я так понимаю если подавать заявление о том чтобы банк предоставил мне эти сведения то пройдет много времени и это лишь затянет процесс?
Вопрос 8 : Сейчас я обнаруживаю то что в моем проекте договора который я отправлял 02.07.2020 имеются ошибки при редактировании текста т.е. когда я текст редактировал я удалил некоторый текст но это кажется ключевые фразы на месте, - что если банк в понедельник снова устно или письменно так как я обращался подавал обращение с тем чтобы разъяснил по каким основаниям банк отказывает в согласовании проекта отправленного 02.07.2020,- что если покупатель продолжит отказываться подписывать заключать договор по времени на дату 07.07.2020 ссылаясь на то что якобы банк снова нужно чтобы согласовать что нибудь ведь по моей редакции которую я направил в банк 02.07.2020 ответа до сих пор нет и он скорее всего поступит в понедельник 06.07.2020 когда уже останутся сутки на согласование и что мне снова продлевать предварительный договор составляя еще одно доаолнительное соглашение и переносить дату заключения в МФЦ? , - могу я как то повлиять на покупателя чтобы тот подписал?
Вопрос 9 : По остальным пунктам остального договора купли продажи все ли нормально, можно так оставить или что то довнести или исправить?
Вопрос 10: Если передаточный акт подписывается и подается вместе с ДПК на регисрацию то не надо же потом еще раз передаточный акт составлять? Тогда как фактически будет передаваться квартира, ключи, имущество из этой квартиры если в том передаточном акте который пойдет в МФЦ вместе с ДКП это ничего не прописано?
Вопрос 11. Какие еще моменты учеть, заложить в основной ДКП в чтобы было все нормально и сохранипть покупателя и осуществить сделку и чтобы банк выплатил деньги?
По Устной договоренности я обещал покупателю оставить в квартире дорогой ламинат выложенный на полу, встроенный кондиционер, дорогой кухонный гарниртур. Я чувствую что покупатель не совсем порядочно ведет себя по отношению ко мне уговаривая меня подписывать это говоря мне что деньги Вы же получите какая вам разница и прочие глупости, опасно ожидать от него чего угодно да и от банка тоже ведь в случае чего банку проще до судебного решения потребовать от продавца деньги.
Вложения документы
Добрый день, Богдан!
Начну по порядку с Вашего первого вопроса относительно спорного условия Договора.
Ведь если оставить как есть эту формулировку что " по любому основанию", — то Получается покупатель как военнослужащий может быть переведен в другой регион на службу и потом в любой момент откажется от этой квартиры и скажет ссылаясь на этот пункт чтобы забирали все обратно!? Ведь это любое основание! Так же возможны разные другие основания в том числе и увольнение его со службы...!
Ваши опасения на этот счет беспочвенны, на мой взгляд. Указанный пункт договора не предоставляет покупателю права на односторонний отказ от договора, он вообще никаким образом не регулирует порядок расторжения или изменения договора, а в нем лишь конкретизируются условия расчетом между сторонами, в случае, если договор будет расторгнут по соглашению сторон (или по решению суда) или признан недействительным. Банк требуя внесения такого условия просто обезопашивает на случай если к примеру суд признает договор КП недействительным и обяжет стороны вернуть все полученное по договору друг другу. Вы в таком случае по умолчанию должны вернуть деньги покупателю в любой форме, в том числе и наличкой, он же в свою очередь может уклониться от возврата этих денег банку, у которого он их занял. Именно поэтому по условиям договора в случае двусторонней реституции Вы вернете деньги на счет, который находится в сфере контроля Банка, и интересы последнего не пострадают. В том что такое условие действует отдельно от самого договора, который это условие содержит нет ничего удивительно, иначе в этом условии не было бы никакого смысла. Ведь недействительность договора делает недействительными все его условия, если иное не предусмотрено соглашением сторон, а здесь, даже если договор недействителен, Ваше обязательство вернуть деньги на счет — действительно.
Покупатель же не сможет расторгнуть договор КП после его подписания сторонами лишь из за потери интереса в таком договоре. Договор может быть расторгнут только по решению суда и только в случае допущенных Вами существенных нарушений его условий (п. 2 ст. 450 ГК РФ)
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
То есть, если Вы к примеру после подписания договора своими действиями существенно ухудшите качество жилого помещения из за пожара по Вашей вине и еще что то подобное.
Исходя из изложенного, я лично не вижу для Вас угроз при изложении пункта договора в предложенной Вам редакции.
Далее продолжу.
Здравствуйте!
Ответ предоставлен по просьбе администрации сайта.
Вы имеете право составить соглашение к предварительному договору; протокол разногласий к договору купли-продажи; с изменением условий договора, пунктов, которые вас не устраивают; либо предоставить договор купли-продажи в редакции с измененными пунктами. Соглашение, договор можете предоставить покупателю для согласования.
Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор в соответствии со ст.452 Гражданского кодекса РФ:http://www.consultant.ru/docum...
Как правило, банки перед предоставлением кредита согласовывают договор купли-продажи. Внутренними документами банка могут быть предусмотрены ограничения полномочий филиала банка по внесению изменений в документы. Возможно нужно согласование об изменении условий договора с Центральным офисом.
Можете вместе с покупателем обратиться в банк для согласования условий договора. Договор можете отдать в банке вместе с письмом. В письме укажите свои просьбы. Письмо и договор лучше отдать в приемной, канцелярии, попросить поставить штамп о принятии. Одновременно можете отдать документы специалисту, который занимается оформлением кредита, юристу. Можете сходить на прием к управляющему банка и попросить выполнить ваши просьбы.
В теории, Вы конечно можете составить такое допсоглашение, поскольку в настоящее время регистрации подлежат не сами договоры купли продажи недвижимости, а лишь переход права собственности на такие объекты. Вместе с тем, этим соглашением Вы можете создать проблемы и себе и покупателю. Как известно, банки выдают ипотечные кредиты только после согласования условий соответствующих договоров. Поэтому если о Вашем соглашении станет известно банку, они могут в любой момент до перечисления денежных средств отказать покупателю в предоставлении кредита, и создастся такая ситуация, что переход права состоится, но денег Вы не получите. Тогда договор придется расторгать.
В этом случае, покупатель может выйти в суд с иском о понуждении Вас к заключению основного договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ)
При этом условия договора, относительно которых у Вас с покупателем расхождения, будут определяться судом.
Если же он такое требований в установленный срок не заявит, то он может потребовать с Вас возврата задатка — ведь его вины в том, что договор сорвался, нет.