Порядок продажи квартиры в России гражданином Казахстана (резидентом с ВНЖ)

Здравствуйте, Александр!

1. ЗАЛОГ. По расписке — брать или нет? Если брать, то в договоре купли-продажи указывать какую сумму сделки, прописывать ли залог и стоимость мебели?

Alexandr

решать Вам брать залог или нет, но для Вас лучше, конечно, иметь обеспечение по сделке в виде залога или аванса. в договоре указывается вся сумма сделки, просто прописывается наличие соответствующего обеспечения.

что касается отчуждаемой мебели вместе с квартирой, то это также можно отразить в этом же договоре или сделать отдельный, при желании.

2. ВЫПИСКА и ПРОПИСКА. В какой момент выписываться из квартиры и когда нужно прописаться в другом месте, как это происходит сейчас? Это самый важный вопрос, поскольку опасаюсь по ошибке потерять ВНЖ из-за возможного срыва каких-либо сроков, в УФМС с этим строго.

Alexandr

когда продавцу сниматься с регистрации по месту жительства стороны договора определяют при его заключении. покупателям выгоднее, когда продавцы на момент сделки уже снялись с учета, однако никто не мешает сторонам договорить и уставить срок в течении которого продавец снимется с учета и после подписания договора.

на мой взгляд, учитывая интересы обеих сторон Вам будет лучше встать на учет по новому месту жительства до заключения сделки купли-продажи.

3. ПО ИП: Так же являюсь ИП — нужно ли предоставлять в налоговую и банки какие-либо документы о смене регистрации/прописки и когда? 

Alexandr

в соответствии с п.6 ст.22.3 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» регистрация ИП прекращается в связи с аннулированием документа, подтверждающего право данного лица временно или постоянно проживать в РФ, или окончанием срока действия указанного документа. у Вас же будет смена места регистрации о чем ФНС по ст.5 вышеупомянутого закона должно уведомить МВД, поэтому оснований ФНС закрыть Ваше ИП нет.

при этом, чтобы не беспокоиться  и не переживать по данному поводу можете подать в ФНС заявление о смене места жительства.

4. ОПЛАТА. В какой момент покупатель должен заплатить сумму и при каких условиях, чтобы было безопасно для продавца? 

Alexandr

оплата по договору это договорное условие, предоплата или оплата после регистрации это стороны согласовывают в договоре. я бы советовал произвести оплату по безналичной форме, в частности с помощью аккредитива (ст.867-873 ГК) или счета эскроу (гл.47.1 ГК).

на счет физлица в банке тоже опасаюсь — вдруг по фз115 еще не отдадут свои же деньги при снятии
Alexandr

не вижу оснований для беспокойства, т.к. по сделке все прозрачно.

Чтобы избежать уплаты налога — какую сумму прописать в договоре? Ведь во владении квартира менее 5 лет и по факту цена продажи выше, чем покупки. Значит надо указать 4.7 млн, но как тогда быть с оставшейся суммой — вообще ее не прописывать нигде, или списать «за мебель» и сделать другой договор.

Alexandr

при отчуждении движимого имущества (мебели) минимальный срок владения для освобождения дохода от НДФЛ — 3 года (п.17.1 ст.217 НК). если срок владения меньше 3-х лет, то как налоговый резидент РФ Вы можете заявить налоговый имущественный вычет по подп.1 п.1 ст.220 НК в размере не более 250 000 рублей либо уменьшить доход на расходы по подп.2 п.2 ст.220 НК.

что касается недвижимости, то если это у Вас единственное жилье, то т.к. срок владения квартирой более 3-х лет НДФЛ Вы платить не будете в силу п.17.1 ст.217 и подп.4 п.3 ст.217.1 НК, вне зависимости от гражданства и налогового резидентства.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

если под действие подп.4 п.3 ст.217.1 НК не подпадаете, то как налоговый резидент РФ Вы можете заявить налоговый имущественный вычет в виде уменьшения дохода на расходы по подп.2 п.2 ст.220 НК.

5. НАЛОГОВАЯ. Как заполнить налоговую декларацию о продаже и когда подать в ФНС. 

Alexandr

налоговая декларация 3-НДФЛ подается не позднее 30 апреля. заполняется же она в соответствии с Приложением №2 к приказу ФНС России от 3 октября 2018 г. N ММВ-7-11/569@ «ПОРЯДОК ЗАПОЛНЕНИЯ ФОРМЫ НАЛОГОВОЙ ДЕКЛАРАЦИИ ПО НАЛОГУ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ (ФОРМА 3-НДФЛ)»

Вопрос — как доказать что она была куплена за 4.7? Старый договор купли-продажи в 2016 году есть.

Alexandr

документами подтверждающими расходы по приобретению: договор + банковская выписка, квитанция, расписка и тому подобное.

6. Кто составляет новый договор купли-продажи — покупатель или продавец?

Кто оплачивает пошлины и какие-либо траты связанные с оформлением при регистрации?

Alexandr

кто составляет договор стороны сами определяют. госпошлину за регистрацию перехода права собственности в размере 2 000 рублей обычно платит покупатель.

7. Нужен ли нотариус?

Alexandr

нет, если Вы единоличный собственник квартиры нотариус не обязателен, но при желании сторон можно нотариально удостоверить договор.

8. В какой период продавец обязан съехать с квартиры?

Alexandr

договорной момент, стороны сами его определяют.

9. В какой момент нужно продавцу оповещать управляющую компанию о продаже, чтобы коммуналку теперь платил покупатель?

Alexandr

продавец не обязан этого делать, но при желании после продажи

10. В законе много акцента делается по продавцу: резидент или нерезидент. По общему правилу я живу более 183 дней в году и значит — резидент. Но одновременно с этим паспорт другой страны — не возникнет ли тут вопросов, ведь есть незначительный риск попасть на 30% налога от всей суммы сделки. Нужно ли доказывать о резидентстве и как? (в паспорте пометки о пересечении границы не ставились, т.к. проезжал по внутреннему удостоверению личности Казахстана)

Alexandr

резидентство РФ Вы должны будете подтвердить в случае возникновения вопросов у ФНС, при этом, перечень документов, подтверждающих фактическое нахождение физических лиц на территории РФ, НК не установлен.

соответственно, подтверждение фактического нахождения физ. лица на территории РФ может производиться на основании любых документов, оформленных в установленном порядке, позволяющих установить количество дней его фактического пребывания на территории РФ (письмо Минфина от 6 декабря 2019 г. N 03-04-06/94771)