Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка загородного дома с землей
Добрый день.
Я покупаю дом с ипотекой от Сбербанка. Я заказала у Сбербанка правовое заключение на данную покупку. Экспортное мнение, что по результатам проведенной проверки, с учетом изложенных рекомендаций, факторов, влекущих негативные правовые последствия для будущего правообладателя, не выявлено. Покупатель согласился со всеми рекомендациями к Договору, кроме следующего пункта:
6. Предусмотреть в договоре по отчуждению Объектов недвижимости, следующее условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 461 ГК РФ пришли к соглашению, что в случае признания судом Договора недействительным или расторжения настоящего Договора по причинам, возникшим по вине Продавца, а также предъявления прав третьими лицами к Покупателю, и изъятия Объектов недвижимости у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначные Объекты недвижимости в том же районе города …… (указать регион) или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения Объектов недвижимости, исходя из рыночной стоимости аналогичного жилья на момент расторжения Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящих Объектов недвижимости. При этом Объекты недвижимости не могут быть изъяты у Покупателя до полного возмещения убытков."
Аргумент, что при признании сделки недействительной деньги вернуться вне зависимости от того, написано это в Договоре или нет, по праву Реституции.
Прошу Вас дать знать корректен ли аргумент Продавца или необходимо настаивать на включении данного пункта.
Спасибо
Здравствуйте, Вероника!
В случае, если по какой-то причине, указанная Вами сделка впоследствии будет признана недействительно, будут применяться последствия недействительности сделки, которые предусмотрены положениями ч. 2 ст. 167 ГК РФ.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Соответственно, даже при отсутствии в договоре вышеуказанного пункта (пункт 6) деньги должны будут возвращаться в соответствии с законом. Кроме того, обязанность по возмещению убытков пр изъятии объекта у покупателя по вине продавца, также по умолчанию предусмотрена положениями ст. 461 ГК РФ независимо от указания на это в договоре.
Исходя из названных норм закона, указание пункта 6 в Вашем договоре не является принципиально важным моментом, так как он по сути дублирует нормы закона, которые все рано будут применяться.
Здравствуйте, Вероника.
Прошу Вас дать знать корректен ли аргумент Продавца или необходимо настаивать на включении данного пункта.
Аргумент в общем-то, имеет право на существование, это довод, допустимый в силу свободы договора (ст.421 ГК РФ), а также и ст.432 ГК РФ, согласно которой
Между тем, вариант с реституцией:1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
а) может оказаться не реализуемым на практике ввиду элементарного отсутствия у Продавца на момент предполагаемых негативных событий денежных средств и имущества для обращения на него взыскания. Решение суда в части возврата уплаченного будет в этом случае неисполнимо.
б) Реституция предполагает возврат уплаченных денег в том же размере, что получил продавец по сделке — согласно п.2 ст.167 ГК РФ
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязанавозвратить другой все полученное по сделке....
Покупателю же нужно жилье, а не деньги. Тем более реституция невыгодна, если допустить возможный рост цен на недвижимость и инфляцию.
А предлагемый же пункт явствует о воле сторон уберечь покупателя от рисков остаться и без денег и без жилья.
Аналогичная ситуация возникнет в случае расторжения договора — см. п.4 ст.453 ГК РФ.
Единственный момент, что указанный пункт накладывает на Продавца дополнительную обязанность по приобретению равнозначного объекта недвижимости. Такое обязательство, конечно, является для Продавца обременительным, на мой взгляд. Вероятно, именно поэтому настаивают на исключении данного пункта. В остальном, повторюсь, что обязанность по возврату денег и возмещению убытков в любом случае предусмотрена нормами ГК РФ (в случае признания сделки недействительной или же в случае изъятия объекта).