Насколько законна регистрация двух ТСН в двух МКД на одном земельном участке единого ЖК

Здравствуйте, Ирина,

С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица — товарищество собственников недвижимости (ТСН), поэтому отвечая на Ваш вопрос буду оперировать понятием ТСЖ, содержащимся в ЖК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.136 ЖК РФ (Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья):

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Таким образом, «регистрация двух ТСН в каждом из домов, расположенных в границах одного участка» законна.

Вместе с тем, согласно ч.2 ст.136 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может быть создано:

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах…
Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. 

Таким образом, в Вашей ситуации существует возможность создания одного ТСН, если дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу.

Понятие «общей границы» разъясняет письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 01.08.2016 N 24192-ОД/04, согласно которому:

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не содержит понятия общая граница земельных участков.

По мнению Минстроя России, под общей границей земельных участков в части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации понимается граница прилегающих земельных участков, что должно подтверждаться информацией, содержащейся в государственном кадастре недвижимости.

На основании изложенного, если дома расположены на земельных участках, прилегающих друг к другу, то есть имеют общую границу собственники помещений этих домов могут создать одно ТСН. Решение должно быть принято на на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Желаю удачи,

Добрый день, Ирина!

Исходя из совокупности положений статей 135 и п.п. 1 и2 ч.2 ст. 136 ЖК РФ создание двух ТСЖ на одном земельном участке, но в разных многоквартирных домах возможно.

Остаётся вопрос эффективности.

Как установлено положениями подпункта «а» пунктом 1 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491  «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

Состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

В тех же Правилах в главе I(1) указаны правоотношения схожими с Вашими.

В перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, принявшими решение о создании товарищества собственников жилья в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, может включаться общее имущество, в отношении которого принято решение, предусмотренное пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно:
а) общее имущество, указанное в подпунктах «е» и «ж» пункта 2 настоящих Правил (земельный участок и иное совместное оборудование);
б) общее имущество, если такое имущество отвечает какому-либо из следующих требований:
совместное использование общего имущества допускается проектной документацией, в соответствии с которой осуществлено строительство, реконструкция, капитальный ремонт таких домов, или технической документацией на эти дома;
обеспечение работоспособности общего имущества в одном многоквартирном доме из числа таких домов достигается при условии подключения (технологического присоединения) к общему имуществу в другом многоквартирном доме из числа указанных домов — для инженерных систем, оборудования, устройств.

То есть закон опять отсылает к общему собрания собственников. Пока Вы зоны ответственности не разделите, то и вопросы с надлежащим обслуживанием останутся.

Так как возникает вопрос об обоснованности тарифа и взносов за содержание. Если имущества нет, то как в договоре его расценили?

Вопрос что делать с управлением в таком виде? Сам ЖК видит только два случая напрямую.

Реорганизация ТСЖ путём разделения или выделения (ч. 3, 4 ст. 140 ЖК РФ. Но это понятно, что когда общее ТСЖ распадается на два независимых.

Либо положения статьи 142 ЖК РФ Объединение товариществ.

Для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более товарищества собственников жилья по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья. Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о некоммерческих организациях.

Но это политическая фикция. Такой союз не управляет общим имуществом, он лишь представляет интеренсы таких ТСН перед третьими лицами. То есть, на мой взгляд то же неэффективно.

В Вашем случае наиболее оптимальным было бы единовременным собранием в двух домах принять решение о ликвидации ТСЖ созданных и одновременно о создании единого ТСЖ по правилам п.п1 ч.2 ст. 136 ЖК РФ. Так бы всем имуществом управляла одна организация и вопрос зон отвественности бы не стоял.

Если у Вас остались дополнительные вопросы — ВЫ можете задать их ко мне в чат.

Удачи!

Мой вопрос: насколько законна регистрация двух ТСН в каждом из домов, расположенных в границах одного участка? Существует ли возможность создать один ТСН и, если да, то какова последовательность действий? Добровольного объединения двух старых ТСН ждать не приходится.

Ирина

Здравствуйте. Поскольку Вы запросили мнение трех юристов, выражу свое. Законность создания двух ТСЖ в Ваших условиях сомнений не вызывает.

Проблема состоит в том, что по существу, если Вы, говоря об отсутствии добровольного согласия, исходите из нежелания собственников жилья объединяться, то решить вопрос об объединении невозможно. Действительно согласно положениям статьи 57 ГК РФ ТСЖ может быть реорганизовано в том числе путем слияния двух и более ТСЖ в одно а также присоединения одного или нескольких товариществ к другому ТСЖ. Но для этого необходимо, чтобы воля на объединение была выражена соответствующим органом — общими собраниями собственников каждого ТСЖ. Если же противодействие исходит исключительно от руководств ТСЖ, то Вам придется провести определенную подготовительную работу среди собственников, которая должна в результате привести к проведению соответствующих собраний с принятием необходимых решений (по слиянию или присоединению одного ТСЖ к другому). Дальнейшая процедура ничем не отличается от реорганизации любого юридического лица.

Если же возможности убедить сособственников на слияние или присоединение не имеется, то придется решать эту проблему иным образом, а именно установлением порядка пользования земельным участком второго ТСЖ с возмещением ему затрат на его содержание. Для этого потребуется конкретизировать порядок использования, объекты на этом участке, которые используются членами другого ТСЖ, определить его разумную стоимость исходя из фактических расходов на его содержание, и подписать соответствующий договор.