Выкуп комнаты у соседа

Добрый вечер! Собственно, такая сделка невозможна, так  как «комната» — это только часть квартиры, но право собственности  у соседа на всю квартиру, а это и места общего пользования, коридоры, кухня и т.д. То есть, невозможно выделить долю в праве на квартиру, которая выражалась бы только в праве на конкретную комнату. 

Далее, если объект недвижимости — 3-хкомнатная квартира, то, соответственно, именно этот объект занесен в Росреестр, как отдельная квартира в МКД, связанная тем самым и с нежилыми помещениями в таком доме ( лифт, лестничные марши, подвал.)

Сосед согласен продать комнату у своей трешки, а я планирую прорубить туда дверной проём и присоединить эту комнату к своей двушке.

Если и есть законный вариант, то это возможность продать Вам долю в праве на квартиру Затем можно с соседом определить порядок пользования этой комнатой.

Технические вопросы- можно предположить, что теоретически это возможно, но предстоит общаться с УАиГ, смотреть конструктивную часть дома, существует ли техническая возможность без ущерба всему строению сделать перепланировку.

Включать комнату в состав моей квартиры не обязательно.

Виталий

Именно в праве собственности надо прежде всего определиться — сосед имеет право продать Вам долю в праве на свою квартиру.  Присоединить

одну комнату к Вашей квартире вряд ли удастся, но долей в праве Вы владеть можете, пользоваться будете только, если определите с соседом порядок. Распоряжаться в дальнейшем сможете только долей праве, а не отдельной комнатой.

Здравствуйте!

Если Вы приобретаете у соседа комнату в квартире, то соответственно, возникнет долевая собственность, поскольку комната отдельно на кадастровом учете не стоит.

При возникновении общей  долевой собственности, соответственно, согласно ст 247 ГКРФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Ст. 246 ГКРФ

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

То есть режим общей долевой собственности возникает только на квартиру соседа.

Затем, если Вы делаете дверной проем в смежной стене, и захотите это оформить, то документально придется оформлять как перепланировку сразу двух квартир.

Кроме того, необходимо точно знать, что смежная стена не является несущей, т.к. в случае, если данная стена несущая, то такой вид изменений оформляется только через реконструкцию путем получения 100 % согласия всех собственников помещений МКД согласно ст 36, 40 ЖКРФ, поскольку будет затронуто общее имущество.

Согласно ст 40 ЖКРФ

. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если же стена не несущая, то можно оформить изменения путем узаконивания переоборудования согласно ст. 25-28 ЖКРФ

Статья 25 ЖКРФ определяеь, что

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Изменение общего состава помещений в квартирах требует внесения изменений в техпаспорт мкд, а значит, и оформление изменений сразу двух квартир нужно будет оформлять как переоборудование.

Необходимо учесть, что, соответственно, оформление переоборудования второй квартиры можно оформлять только с согласия соседа.

Ст. 26 ЖКРФ устанавливает:

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
полный перечень документов по ссылке http://www.consultant.ru/docum...

Добрый день! Что касается законодательной основы. 

ст 40 ЖК РФ 

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Глава 4 ЖК РФ регулирует перепланировку и переустройство помещений. 

Что касается практики. Комнату купить не получится, так как есть один объект квартира с одним кадастровым номером и дробить на части квартиру Росреестр не будет. Поскольку коммунальные квартиры в настоящее время не приветствуется. Как вариант купить долю в квартире, соответствующую размеру комнаты, а потом заниматься перепланировкой. Однако же я бы вам порекомендовала сначала сходить к проектировщикам, которые  готовят проекты (состоят в специализированных СРО) по перепланировке, желательно практики, которые работают с администрацией и пусть они вам скажут возможно ли технически это сделать. Если да, то тогда надо будет готовить документы и начинать процесс. 

Сосед согласен продать комнату у своей трешки, а я планирую прорубить туда дверной проём и присоединить эту комнату к своей двушке.

Виталий

Здравствуйте. Собственно основная проблема состоит в том, что сосед не сможете продать Вам комнату, поскольку она не стоит на отдельном кадастровом учете, а выдел доли в натуре допустим только в тех случаях, когда имеется техническая возможность передачи другому лицу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухня, коридор, санузел), оборудования отдельного входа. (Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8, в ред. от 02.07.2009 г.). То есть сам факт продажи комнаты невозможно осуществить.

Уже не говоря о том, что произвести перепланировку так, чтобы произвести работы с несущей стеной требует согласования со всеми собственниками МКД.

В силу статьи 40 Жилищного кодекса РФ, закрепляющей, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в которое также входят и ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома.

Например, апелляционная инстанция Свердловского областного суда в своем определении от 05 июня 2019 года по делу № 33-8869/2019 о указала следующее: 

Является ошибочным вывод суда, что устройство дверного проема в несущей стене в спорной квартире не предполагает уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку не предусмотрено изменение границ жилого помещения путем присоединения к части общего имущества в многоквартирном доме, а устройство входа осуществляется путем разборки части стены, не выходя за границы квартиры, в связи с чем, для согласования перепланировки не требовалось получения согласия всех собственников жилого дома (ч. 2 и 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Так, сам характер работ, в результате которого в несущей стене организуется проём, свидетельствует о том, что происходит уменьшение общего имущества за счёт уменьшения площади несущей стены, поскольку указанные мероприятия повлекли внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного разрушения несущей стены дома, то есть уменьшение размера общего имущества.

То есть и в этой части имеются серьезные затруднения. Но основная проблема именно в том, что Вы не сможете купить комнату в квартире, не являющейся коммунальной, в принципе.

2. Будет ли проще оформить долю в собственности квартиры или всё-таки выкупить полностью это не так сложно. Не хотелось бы привязываться к соседу.

Виталий

Единственный вариант — приобретать всю квартиру соседа и потом объединять эти два объекта в один.