Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли считать, что у меня есть ранее возникшее право на садовый дом на основании документов БТИ и права сосбственности на земельный участок?
Земельный участок принадлежит мне на праве собственности и зарегистрирован в Росреестре.Садовый дом в Росреестре не зарегистрирован, но в документах БТИ 1988 г. указан адрес моего земельного участка, где расположен этот дом. Можно ли считать, что у меня есть ранее возникшее право на садовый дом на основании документа БТИ и права собственности на земельный участок, не возникнут ли у меня проблемы с регистрацией садового дома в Росреестре при регистрации перехода права собственности покупателю? Проще было бы сделать технический план и представить его вместе с документами на переход права собственности, но могут возникнуть другие проблемы, связанные с различиями норм строительства в тот период и сейчас.
- IMG_20200613_180750.jpg
Здравствуйте, Галина! Вам все-таки потребуется подготовить актуальный технический план садового дома, чтобы зарегистрировать право собственности на садовый дом. Упрощенный порядок регистрации садовых домов (дачная амнистия) продлен на этот раз до 1 марта 2021 года. Так, согласно ч.12 ст.70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
12. До 1 марта 2021 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона.
Правоустанавливающий документ на участок представляется только в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на этот участок (его Вам предоставлять и не потребуется, поскольку право собственности на земельный участок зарегистрировано). При этом сведения о садовом доме указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации об объекте недвижимости. Для подготовки технического плана необходимо обратиться к кадастровому инженеру, которому помимо декларации нужно представить копию паспорта, документ о праве собственности на земельный участок (свидетельство, выписку из ЕГРН). Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.
После изготовления и получения на руки технического плана в электронной форме (на диске) необходимо обратиться в орган регистрации прав (в Росреестр через МФЦ или Госуслуги) с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданный садовый дом.
Здравствуйте, Галина! Полагаю, что в регистрации ранее возникшего права на садовый дом на основании того документа, который Вы прикрепили, с большой долей вероятности Вам будет отказано.
Здесь следует исходить из требований ст. 14 ФЗ № 218:
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Так или иначе, это должен быть документ, подтверждающий создание (наличие) конкретного объекта недвижимости с определёнными параметрами. План земельного участка (карточку учёта строений) нельзя отнести к указанным в законе документам, в том числе и потому, что она не содержит характеристик (описания объекта), которые подлежат внесению в реестр. План не подтверждает наличие технического учёта или технической инвентаризации строения.
Орган регистрации прав принимает решение об отказе во включении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если имеются несоответствия представленных документов требованиям, установленным законодательством и действовавшим в месте издания документа на момент его издания, если в документах отсутствуют сведения, позволяющие считать такой объект недвижимости ранее учтенным.
Поэтому без техплана Вам не обойтись. Не думаю, что у Вас могут быть проблемы с регистрацией права в связи с изменением строительных норм. Все основания для приостановления регистрации прав и последующего отказа в регистрации изложены в ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Здравствуйте, Елена! В карточке учета строений и сооружений на земельном участке есть описание основного строения — дома (фундамент, стены, перекрытия и пр.), указано количество комнат и их размеры, площадь. Если я сделаю техплан на дом, то у меня возникнут проблемы из-за различий в нормах прежних, указанных в документе БТИ, и современных. Я добросовестный приобретатель и моей вины в этом нет., но получается, что я во всем виновата и продать свою дачу не могу. Как быть?
Галина, а Вы уже подавали документы для регистрации ранее возникшего права? Не думаю, что это принесёт положительный результат, но ничто не мешает Вам попробовать это сделать. Откажут — подготовите техплан и подадите с техпланом. При этом отказ в регистрации по причине несоответствия градостроительным нормам не означает, что Вы не сможете зарегистрировать право вовсе — это можно будет сделать в судебном порядке. Конечно, всё это требует временных затрат, но, не использовав возможные варианты, результата не будет.
Добрый вечер, Галина!
не возникнут ли у меня проблемы с регистрацией садового дома в Росреестре при регистрации перехода права собственности покупателю?Галина
Полагаю, что возникнут и они будет трудно решаемые. У Вас садовый дом не стоит на учете и документы БТИ уже не действует, но действовали до 01.03.2019 года. Должен быть отказ, так как одновременная регистрация уже не допускается.
Регистрация дома теперь только в судебном порядке, так как у Вас земельный участок стоит на учете.
Обращаю внимание, что до суда надо обязательно направить уведомление о планируемом строительстве.
Обоснование.
По «дачной амнистии»
ПИСЬМО МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ России от 08.05.2019 № Д-23и-15228 Действие части 7 статьи 16 Закона N 340-ФЗ после 1 марта 2019 г. прекратилось,
строительство, реконструкция садовых домов и жилых домов предусматривают направление застройщиком соответствующих уведомлений, а для выполнения кадастровых работ, оформления технического плана садового дома или жилого дома, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на такие объекты наличие предусмотренных статьей 51.1 и статьей 55 Градостроительного кодекса уведомлений является обязательным (часть 1.2 статьи 19, пункты 58, 59 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).
Также после 1 марта 2019 г. прекратилось действие части 5 статьи 16 Закона N 340-ФЗ, допускавшей направление уведомления о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства в отношении объектов недвижимости, строительство или реконструкция которых начаты до дня вступления в силу Закона N 340-ФЗ (в том числе начаты и завершены). В случае если указанные выше возможности застройщиком не были реализованы, оформление права на индивидуальные жилые дома, садовые дома, созданные (строительство/реконструкция которых завершены) до вступления в силу Закона N 340-ФЗ, осуществляется на основании решения суда (статьи 234 и 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 70. Особенность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости в отдельных случаях
12. До 1 марта 2021 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.
Здравствуйте, Василий! Спасибо за подробный ответ, однако я очень огорчена. Я добросовестный приобретатель(купила дачу в 1988 г.), но из-за изменений в законодательстве я теперь не могу продать ее сейчас. Говорят, что закон обратной силы не имеет, но получается, что имеет и я теперь имею кучу проблем. Как быть?
Доброе утро, Галина! Во-первых, а думаю, что «дачную амнистию» в блажащее время еще продлят, включая Ваши обстоятельства, так как пол страны садоводо-дачников в таком положении, но Вам ждать «не с руки»
«Как быть»? Не огорчаться! А перейди к вопросу: что делать.
Полагаю, что приемлемые пути такие:
1. Направляем уведомление о планируемом строительстве (не важно, что мы построились), получаем ответ, приглашаем кадастрового инженера и регистрируем дом. Срок примерно месяц, если не обнаружатся проблемы по отступам от границ, охранным зонам. Если обнаружатся — решаем.
2.Приглашаем кадастрового инженера для подготовки технического плана. Потом подаем на регистрацию собственности по «дачной амнистии! Отказывает Росреестр, подаем иск о признании права собственности на самовольно возведённый садовый домик, получаем решение. Примерно 3 месяца процесс.
3. Ждем амнистию, но до этого смотрим все ли у нас в порядке по соблюдению регламентов правил застройки и землепользования: отступы от границ и охранные зоны. Если что-то не так решаем, все равно нужно решить по всем трем вариантам, но разными путями (в суде или по согласовать).
В суд нельзя без отказов, он может сказать:
»Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей."
По моему мнению, если бы Вы спросили, полагая, что с регламентами у Вас порядок выбрать первый путь. Затраты на кад. инженера в любом случае.
Добрый вечер, Галина!
На Ваш вопрос о возможности учета садового дома в качестве ранее учтенного ответ однозначно будет отрицательный. Коллега Елена Дроздова привела обоснование этому. Но поставить на учет и зарегистрировать в ЕГРН право действительно можно по тех.плану и документу на земельный участок. Это п.10 ст.40 218-ФЗ
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимостиhttp://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/3a4963916f58e641652def8faaa25ad36ecc95dd/
Вам действительно необходимо заказать техплан, который будет изготовлен на основании декларации, а не уведомления. Относительно садовых домов уведомительный порядок «заморожен» до 01.03.2021 года.
Вы спрашиваете:
но как быть, если отступы дома от границ сейчас другие, чем были ранее
Этот момент не будет проверяться никем. В том-то и преимущество так называемого переходного порядка относительно садовых домов… Это своего рода продление «дачной амнистии». Если бы подавалось уведомление — то, да, необходимо было бы соблюдение СНиПов, а декларация в техплане составляется и удостоверяется правообладателем, т.е. Вами
11. Если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 настоящей статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/f6fe316584e24017e857963f7bbf028432485f08/
Т.е. никто не станет проверять параметры строения ни ДО кадастрового учета и регистрации права ни ПОСЛЕ… Поэтому успевайте сейчас оформить строение, до 01.03.2021 года, т.к. не известно, будет продлена «амнистия» либо нет.
Добрый день, Евгений! Технический план можно подготовить, но как быть, если отступы дома от границ сейчас другие, чем были ранее и по этой причине у меня могут быть проблемы с регистрацией. Моей вины здесь нет, я добросовестный приобретатель, купила дачу в 1988 г. и тогда были другие нормы. Как быть в таком случае?
Галина, навряд ли Вам откажут в регистрации садового дома, поскольку он строился в свое время по своим нормам и правилам. По дачной амнистии регистрация обычно проходит без проблем, даже если нарушены отступы от границ соседнего участка (да и нарушение в отступах, учитывая, что это садовый дом, а не жилой, скорее всего незначительное).