Нужно ли в расчете вычитать стоимость 4 млн, за которую был куплен участок?

Question

Нужна помощь налогового консультанта по продаже недвижимости. Продаю дом в СНТ. Попадаю на НДФЛ тк есть другое имущество и в собственности менее 5 лет. Задача юристу построить грамотную схему для ДКП с целью минимизации налога. Вводные данные: 1. Участок куплен в 2014 году с: а) неоформленным домом 253 метра б) садовый летний дом 40 метров в) хоз постройка 4м г) хоз постройка 1.5м 2. Неоформленный дом 253 м. оформили в 2019 году, как "Гостевой Дом" Кадастровая стоимость: 7 629 895,86 руб. 3. Кадастровая стоимость участка: 1 757 304,64 руб. Вопросы 1. Участок и хоз постройки в собственности более 5лет, получается с него платить налог не буду? значит можно его завысить? Какие пределы есть по цене участка и кто это устанавливает? 2. Можно ли увеличить стоимость садового дома и до каких пределов? 3. Хоз постройки, на которые есть свидетельства могут ли оцениться и как? 4. Верна ли информация, что минимальная цена, которую можно указать в ДКП -70% от кадастровой стоимости дома? 4. Цена, за которую покупали в 2014 году - 4 млн 5. Цена, за которую продаем сейчас 15.7 млн 6. В связи с тем, что было много вложено в обустройство дома, могу ли я указать что именно было вложено и стоимость этого, будет ли вычет? 7. Читал, что существует вычет 1 млн. Вопрос на 1 чел или на супругу можно тоже? То есть 2 млн. вычет? 8. Нужно ли в расчете вычитать стоимость 4 млн, за которую был куплен участок? Все данные имеются, хочется увидеть схему с комментариями, а не много букв. Благодарю.

Алсу Нафисовна Булатова · Answer

Виталий, здравствуйте! Для точного ответа нет полной информации. Предварительно До 31 декабря 2015 года действовал единый минимальный срок владения по любым основаниям приобретения права собственности 3 года. Этот срок давно истек по участку, садовому дому и постройкам, если они указаны в договоре купли-продажи. Их продажа не облагается налогом. В договоре было указание о неоформленном доме как объекте незавершенного строительства или нет? От этого факта зависит можно ли учесть расходную часть на достройку дома и какие есть документы. Налоговая установила жесткие требования к расходным документам. Просто чеки не принимает. После регистрации права собственности в 2019 году на «гостевой дом»-какое назначение указано в документах -основаниях: жилой дом/нежилое строение? Информация, что в договоре можно указать минимальную стоимость дома как 0,7 от кадастра неверна. С 2016 года доходом налогоплательщика считается большая из 2-х величин: либо 0,7 от кадастровой стоимости объекта недвижимости либо цена продажи по договору Для ИФНС цена в договоре 0,7 от кадастра или «за что купил, за то и продаю»-как красная тряпка для быка. Игры с налоговой в занижение заканчиваются, налоги прилетают и через 5-10 лет, нет строка исковой давности. Только по штрафам они есть. При крупном размере неуплаты налога ( считается за 3 налоговых года-сумма неуплаченного налога 2,7 млн.) наступает уже уголовная отвественность. По ст.54.1 НК РФ -в случае умышленного искажения (занижения) налогооблагаемой базы ИФНС может убрать расходную часть или вычеты и начислить налог с полной цены продажи. Практика на местах уже есть, особенно актуально по Москве. По поводу вычетов: свой доход от продажи вы можете уменьшить: либо на вычет 1 млн.(дается на все объекты в год), либо на подтвержденные расходы на приобретение(строительство) основной вычет с покупки(строительства) -будет ли вычет зависит от того, использовали ли вы свое право на вычет ранее и от подтверждающих документов на строительство. Если вы купили как объект незавершенного строительства, то все дальнейшие расходы ни при каком варианте налоговая не примет ни в расходую часть при продаже, ни для вычета с покупки(строительства) Моя рекомендация: продавать по полной цене в ДКП если покупатель с наличкой-то можно цену 15,7 млн. распределить между всеми объектами законным способом если покупатель с ипотекой-то цена каждого объекта будет четко установлена оценщиками и нельзя будет варьировать можно сделать оптимизацию налогов, есть варианты для экономии налогов и они четко в рамках закона Для более точного ответа-недостаточно информации. С уважением, Алсу Нафисовна