Налоги при продаже недвижимости

Здравствуйте, Татьяна!

При продаже у кого и какие налоги будут возникать?

Татьяна

у мужа доход будет освобождаться от НДФЛ по сроку владения на основании п.17.1 ст.217 и подп.4 п.3 ст.217.1 НК, раз это у него единственная недвижимость.

у супруге же доход будет облагаться НДФЛ, т.к. учитывая наличие у нее доли в другом жилье у нее минимальный срок владения должен быть 5 лет и более.

при этом, она вправе уменьшить свой налогооблагаемый доход за счет налогового имущественного вычета, предусмотренного ст.220 НК (по подп.1 п.1 названной статьи НК, с учетом подп.3 п.2 этой же статьи, либо по подп.2 п.2 ст.220 НК в виде уменьшения дохода на расходы).

кроме того, не стоит забывать о ст.214.10 НК, по которой пари продаже менее чем за 70% от кадастровой стоимости расчет налога ФНС произведет от 70% кадастровой стоимости.

Можно ли при продаже квартиры в договоре долю жены указать равной стоимости приобретения, долю мужа — оставшуюся часть стоимости, т.е. завысить стоимость доли мужа и занизить стоимость доли жены?

Татьяна

с учетом ст.214.10 НК цена доли должна быть не менее 70% от её кадастровой стоимости.

самое простое с точки зрения налогообложения, учитывая освобождение дохода от налога при сроке владения 3 года и более, это сделать мужа единственным собственником жилья путем дарения ему доли или в результате раздела имущества супругами по соглашению.

Супругами в период брака была приобретена квартира в общую совместную собственность.

Татьяна

Мое мнение. Из вопроса следует, что супруги не выделяли доли в имуществе. Они согласно СК РФ считаются равными, но как таковых долей в ЕГРН не зарегистрировано. 

Тут возникает проблема в связи с началом действия (01.01.2020) подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ для таких ситуаций, когда один из супругов владеет иной недвижимостью.В целом посыл вопроса правильный — уменьшить цену доли супруги, но, как правильно, отмечено есть вопрос с кадастровой стоимостью.

При этом, если продавать квартиру по одному договору, то вычет в 1 млн. с дохода мог бы быть распределен по соглашению супругов, т.е. супруге можно было вычесть 1 млн.(ст. 220 НК РФ).

Если продавать по двум договорам, то каждому полагался бы вычет по 1 млн. руб.

В любом случае можно заявить и расходы на приобретение, т.к. приобретено совместно нажитое имущество.

Проблема однако в другом. Реально доли не определены. Определить их могут только супруги, суд. Поэтому прежде чем дарить, продавать и потом вычитать из дохода — надо разделить квартиру на доли.

С учетом этого я бы, пока истекает три года, определил доли путем, как было отмечено выше, нотариального соглашения между супругами (можно, конечно, и брачный договор, но это дороже и сложней). При этом долю супруги (1/2, 1\3, 1/4 и т.д.) определить с учетом цены продажи квартиры, приходящейся на долю супруги налоговой базы  с учетом возможных вычетов вычетов (1 млн. или расходы), зарегистрировал в режим долевой собственности, продавал одним договором или разными. 

При этом, и у меня есть вопрос к законодателю. При продаже в такой ситуации по одному договору и при совместной собственности без долей, как быть с вычетом в 1 млн. руб., который ввиду того, что доли не определены распределялся между супругами. Ведь три года истекли у супруга. Это льгота (исключение из правила пяти лет). Я вот думаю, что супруге положен 1 млн. руб. вычета и в этой ситуации, согласно ст. 220 НК РФ.