Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как поступить арендодателю?
Добрый день!
Арендодателем и Арендатором был заключён договор аренды нежилого помещения на срок с 01 мая 2019 года до 30 марта 2020 года с установлением арендной платы в размере 110 000 руб.
26.03.2020 арендатор по электронной почте прислал письмо следующего содержания.
11 марта 2020 года Всемирная организация здравоохранения признала распространение коронавирусной инфекции пандемией. В соответствии с Указом от 14 марта 2020 года № 20-УМ установлено, что распространение новой вирусной инфекции является чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством – обстоятельством непреодолимой силы.
На основании изложенного предлагаем зафиксировать на период с 01 апреля 2020 года по 31 июля 2020 года сумму арендных платежей за всё помещение в месяц на уровне 70 000 рублей.
В случае отсутствия ответа или отказа от предложенного варианта продолжения сотрудничества, оставляем за собой право временной приостановки деятельности магазина. В случае возникновения такой ситуации рассчитываем на понимание с Вашей стороны и полагаем, что на основании ст. 401 ГК РФ, ст. 451 ГК РФ, п. 4 ст. 614 ГК РФ, предусмотренные Договором аренды платежи, не подлежат начислению и оплате. Обозначенные выше условия уже сейчас дают основания говорить о наступившем существенном изменении обстоятельств, из которых наша организация исходила при заключении договора аренды, что в рамках ст. 451 ГК РФ является основанием для его изменения или расторжения.
С момента получения письма до настоящего времени на письмо Арендатора я не ответил, между тем срок договора аренды закончился 31 марта 2020 г.
Торговая деятельность Арендатора запрещена по Указам властей с 01 марта 2020 года по настоящее время, но Арендатор хранит в помещении имущество, возможно, использует помещение в качестве пункта самовывоза (такая вывеска висит на входной двери), рекламная вывеска на месте.
Как правильно и законно поступить мне в настоящее время, чтобы сохранить Арендатора?
С уважением, Вадим Файнберг
Вадим, здравствуйте.
1) Статьей 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 года, Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
То есть если арендатор не может пользоваться имуществом, в связи с принятием субъекта РФ решения о введении соответствующего режима на территории субъекта РФ, то он имеет право на уменьшение арендной платы.
Об этом так же указал Верховный суд: арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества. Когда было заключено допсоглашение или вынесено решение суда о понуждении снизить плату, значения не имеет
2) Также вышеуказанным Федеральным законом определено, что право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели-арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
При этом, арендодатель обязан по заявлению арендатора предоставить отсрочку уплаты арендной платы.
договор аренды нежилого помещения на срок с 01 мая 2019 года до 30 марта 2020 года
Если у вас не предусмотрена пролонгация договора, то считается, что 30 марта 2020 года срок договора истек. То есть вам следует заключить новый договор.
3)
В случае отсутствия ответа или отказа от предложенного варианта продолжения сотрудничества, оставляем за собой право временной приостановки деятельности магазина. В случае возникновения такой ситуации рассчитываем на понимание с Вашей стороны и полагаем, что на основании ст. 401 ГК РФ, ст. 451 ГК РФ, п. 4 ст. 614 ГК РФ, предусмотренные Договором аренды платежи, не подлежат начислению и оплате. Обозначенные выше условия уже сейчас дают основания говорить о наступившем существенном изменении обстоятельств, из которых наша организация исходила при заключении договора аренды, что в рамках ст. 451 ГК РФ является основанием для его изменения или расторжения.
Пункт 401 ГК РФ предусматривает освобождение от ответственности (неустойки, штрафы) за неисполнение обязательств, но не освобождает от обязанности уплаты арендных платежей.
Статьей 451 ГК РФ предусмотрена возможность изменения условий договора, в связи с изменением существенных обстоятельств.
ст. 614 ГК РФ предусмотрено право арендатора требовать уменьшение арендной платы если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
То есть нигде из данный статей не говориться об освобождения от обязанности вносить арендную плату.
Как правильно и законно поступить мне в настоящее время, чтобы сохранить Арендатора?
Тут только договариваться, и заключать новый договор от 01 апреля, в котором предусмотреть на период с 01 апреля 2020 года по 31 июля 2020 года (или по 30 июня) уменьшенный размер арендной платы, а далее установить уже прежний размер.
Так вы сохраните арендатора, иначе вполне возможно, арендатор вообще прекратит оплату, срок действия договора уже истек, и придется судиться.
В действительности сейчас очень многие арендодатели идут на уступки и снижают на какой-то период размер арендной платы, что бы не потерять доход полностью, и не потерять арендатора.