Могут ли признать сделку фиктивной, если по квартире дважды предоставляли документы на вычет?

Здравствуйте, будучи беременной хотела купить дом под мат. капитал после рождения ребёнка, но риэлтор сказала, что на данный момент можно оформить ипотеку и мат. капиталом потом закрыть. Сказала, что на оформление всего нужно будет 3 месяца, в итоге через три месяца она попросила деньги на межевание под расписку, т. к. у продавца денег не было и по срокам уже не успевали, продлили предварительный договор. После по срокам с документами они не успевали и попросили второй раз продлить договор, в итоге уже полгода я жду этой сделки! В предварительном договоре сказано, что если по какой-то причине не будет сделки, то стороны, по чьей вине её не будет, должны отдать неустойку в 100 т. р. Есть ли возможность отказаться, т. к. сразу не было сказано, что документов у них нет, сначала вступали в наследство два собственника, одна вступила, второй нет, как оказалось, паспорт он получил недавно, и неизвестно успеют ли они всё это сделать до 1 октября или опять продлевать договор. И стоит ли его продлевать или можно добровольно разойтись, чтобы мне не платить неустойку? Получается, что по их вине мы уже не можем полгода заключить сделку, так как были не готовы документы, когда спрашивала почему затягивается, говорили виноваты гос. организации, медленно работают, но никто не сказал, что нет документов от слова совсем, да и сроки по ипотеке прошли уже, не факт, что одобрят второй раз. Что можно сделать?

Брал потребительский кредит в одном из банков в 2014 году. Т.к на тот момент был период когда брал много кредитов сейчас не помню был ли это кредит под залог недвижимости. При оформлении заявки сотрудник что то говорила про документы на квартиру. Выписку из егрн я не предоставлял точно, сомневаюсь про договор, приносил или нет. Договор за 10 лет не сохранился. Право собственности на квартиру не регистрировались в Росреестре. В выписке из егрн нет раздела где указано обременение.Подскажите мог ли быть оформлен кредит под залог в таком случае?