Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как вернуть залог за съемную квартиру, если арендодатель отказывается это делать?
10 марта 2018 года был заключен договор на аренду квартиры на 3 месяца с возможностью пролонгирования на 11 месяцев. Далее в квартире жили 2 года не продлевая договор осуществляя около половины платежей путем банковского перевода. Залог не был описан в договоре, но имел место быть.
В феврале 2020 арендодатель был предупрежден о плановом завершении этих отношений 10 апреля 2020. 13 марта был осуществлен платеж за последний месяц проживания.
7 апреля происходит телефонный разговор, в котором арендодатель предлагает встретиться для передачи квартиры. После напоминания о залоге он просит дать ему время чтобы проверить свои записи. 8 апреля он подтверждает, что получил деньги за "лишний" месяц (т.к. предполагалось, что залог оплачивает последний), но возвращать их отказывается и предлагает пожить еще месяц.
Какие юридические санкции можно применить к арендодателю в случае отказа от возврата залога? Если нельзя вернуть непосредственно залог, то можно ли написать заявление обязывающее заплатить налоги за эти 2 года?
Уважаемый Григорий!
По общему правилу кредитор сам должен вернуть обеспечительный платеж должнику, если в согласованный в договоре срок не наступят обстоятельства, при которых кредитор может удовлетворить за счет платежа свои требования (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). В частности, когда должник надлежащим образом исполнит свои обязательства.
Кроме того, платеж возвращается при прекращении обеспеченного обязательства, если стороны не согласовали иное (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
Срок возврата обеспечительного платежа может быть установлен в договоре. Например, его можно увязать с моментом прекращения договора, возвратом арендованного объекта или истечением гарантийного срока на результат работ. Если срок не согласован, платеж по общему правилу надо вернуть в семидневный срок со дня предъявления требования о его возврате (п. 2 ст. 314 ГК РФ).
Если кредитор неправомерно удерживает обеспечительный платеж, соответствующая сумма считается неосновательным обогащением, на которую можно начислить проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).
Но можно ли применить п. 2 ст. 381.1 если обеспечительный платеж не прописан в договоре, а сам договор не был продлен на фактический срок? Можно ли вообще апеллировать к тому, чтобы не продленный договор можно было считать действительным если есть доказательства выполнения его условий при помощи банковских переводов?
Уважаемый Георгий! Полностью пониманию Ваше опасения, между тем
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).
По смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.
То есть в судебном порядке действительно можно обосновать обеспечительный платеж