Вопрос при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка

Question

Продаём квартиру, которая находится в залоге у банка «Уралсиб». Изначально рассматривали схему, по которой Покупатель делает предоплату в размере небольшого аванса (до момента, когда снимут карантин), чтобы мы закрепили намерения. Оставшуюся оплату планировали производить 2-мя частями — 1-я: погашение основного долга перед банком, чтобы он закрыл ипотеку и отдал закладную 2-я: остаток, который получит Продавец после окончательного совершения сделки. С помощью юриста составили следующий Предварительный ДКП, который планировали подписать и взять аванс: 2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу денежную сумму в виде аванса в размере ________ рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами, либо осуществляется по безналичному расчету путем перечисления на банковскую карту Продавца, в момент подписания настоящего предварительного договора. 2.2. При заключении сторонами Основного договора, аванс, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Помещения, указанной в п. 1.4. настоящего договора. 2.3.Оставшаяся часть цены Помещения передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, которые указаны ниже. А именно: оставшаяся сумма в размере ____________) рублей будет перечислена Покупателем в день подписания Основного Договора, заключенного по результатам согласования сделки с Залогодержателем, путем: 1) в безналичном порядке с использованием аккредитивной формы расчетов. Покупатель обязуется открыть в день заключения Сторонами основного договора покрытый (депонированный) безотзывный аккредитив на сумму Основного договора в согласованном Сторонами у Залогодержателя в пользу Продавца; 2) открытие на имя Продавца у Залогодержателя двух банковских ячеек, — в одну из которых Покупатель обязуется положить размер оставшейся задолженности Продавца перед ПАО «БАНК УРАЛСИБ» по договору кредита №______________ года согласованной с Залогодержателем, -во вторую банковскую ячейку Покупатель обязуется положить оставшуюся часть денежных средств выкупной стоимости помещения, предназначенной для Продавца. 2.3. По результатам согласования процедуры заключения основного договора, Залогодержателем может быть изменен порядок заключения основного договора и расчета по оставшейся части цены Помещения. Изменение порядка заключения основного договора и зачисления оставшейся части цены Помещения, предусмотренной настоящим договором не может служить основанием для признание Предварительного договора купли-продажи недействительным и возвратом денежных средств, уплаченных в качестве аванса, предусмотренного п. 3.1 настоящего договора. 2.4. После согласования процедуры заключения основного договора с ПАО «БАНК УРАЛСИБ», Стороны заключают Основной договор купли-продажи Помещения. 2.5. В дальнейшем переход прав в соответствии с Основным договором купли-продажи Помещения, подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. 2.6. Регистрация перехода прав на помещение к Покупателю, дает право Продавцу единоличного доступа к двум банковским ячейкам (аккредитиву) предусмотренным п.2.3 настоящего договора. 2.7. Документами, подтверждающими права Продавца на единоличный доступ к двум банковским ячейкам (аккредитиву) предусмотренным п.2.3 настоящего договора, служит оригинал Основного Договора купли-продажи помещения со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, либо оригинал выписки из ЕГРН. 2.8. Для закладки (внесение) денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковским ячейкам (аккредитиву). Далее, право единоличного доступа к банковским ячейкам (аккредитиву) имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору, либо оригинал выписки из ЕГРН, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковским ячейкам (аккредитиву) с даты государственной регистрации права на недвижимое имущество и до конца срока аренды банковских ячеек (аккредитива), правом единоличного доступа к ней получает Покупатель. В ИТОГЕ: Связались с банком и получили следующий ответ по вопросу того, как провести сделку с их участием: 1. оформляется заявление на полное досрочное погашение кредита ( в любом рабочий день) либо в Отделении Банка, либо через Интернет Банка/ДБО. 2. производится списание денежных средств в день, указанный в заявлении ( можно день в день) и закрывается кредитный договор. 3. с сотрудником Банка необходимо будет договориться о дате выдаче Вам закладной с передаточной надписью о погашении ипотеки и справки о закрытии КД ( ориентировочный срок — 1 неделя). 4. Вы обращаетесь с закладной и справкой в МФЦ для снятия обременения. То есть, банк никак не хочет участвовать в трехсторонней сделке, а просто хочет получить всю сумму без ячейки и аккредитива и только после этого отдать в течение недели закладную. Таким образом, получается Покупатель должен оплатить остаток ипотеки и получает дополнительные риски? Вопрос: Как вообще правильно разобраться в данной ситуации и какие пункты необходимо изменить или прописать дополнительные, чтобы обезопасить и покупателя и продавца?

Дмитрий Носиков · Answer

Здравствуйте! То есть, банк никак не хочет участвовать в трехсторонней сделке, а просто хочет получить всю сумму без ячейки и аккредитива и только после этого отдать в течение недели закладную. Таким образом, получается Покупатель должен оплатить остаток ипотеки и получает дополнительные риски? Ирина Вы прописали в договоре два варианта расчетов и указали в договоре что Залогодержателем, то есть банком может быть изменен порядок расчетов. На мой взгляд Вам достаточно оставить в договоре все расчеты только через аккредитив или часть денег направляемую на погашение ипотеки оставить через аккредитив, а оставшуюся можно ячейкой или аккредитивом. И дополнить договор про обязательство продавца написать заявление на досрочное погашение и увязать это по срокам. Тогда у покупателя рисков не будет, так как первая часть платежа пойдет именно на погашение ипотеки, а оставшуюся продавец получит только после предъявления доказательств перехода права собственности.

Екатерина Довгопол · Answer

Добрый вечер, Ирина. Схема, которую предложил банк, является стандартной в таких случаях. Исходя из опыта сопровождения подобных сделок, могу сказать, что рисков для покупателя по сути нет — но для этого важно отразить все необходимые нюансы в договоре купли-продажи квартиры. Дело в том, что квартира — объект залога, и сама сделка вообще может пройти по согласию залогодержателя (банка), который может и отказать. В силу ч.1 ст. 37 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Ольга Якушева · Answer

Добрый день! По факту, продажа квартиры, находящейся в ипотеке, может осуществляться, досрочным погашением кредита, а именно: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и происходит продажа квартиры. В основном при таких сделках, всегда сначала погашается сумма долга и закрывается кредит. Понятно, что Покупателю, такой вариант не особо нравиться, но в основном все так и действуют. Для всех сделок с заложенным имуществом — квартирой, обязательно нужно получать согласие банка. Согласно ст. 37 Закона N 102-ФЗ Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Заключаете предварительный договор купли-продажи. Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу документарную закладную (если права залогодержателя удостоверялись такой закладной и она не была обездвижена) и выдает справку о погашении задолженности по кредиту. Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив. В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения. Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю. Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу, в частности, при предъявлении документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю, — выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ). Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива. Да, банк может участвовать в сделке, но это его право, а не обязанность.

Алина Пучко · Answer

Здравствуйте, Ирина! Хочу дополнить консультацию коллег следующей нормой закона «Об ипотеке» Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать документарную закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d96dcb50570f3585e85053ee481331b816d38692 Об этой норме «забывают» все менеджеры банков, не исключаю, что некоторые даже не знают о ее существовании... Это к Вашему вопросу банк никак не хочет участвовать в трехсторонней сделке, а просто хочет получить всю сумму без ячейки и аккредитива и только после этого отдать в течение недели закладную . То что банк не хочет участвовать в сделке — это нормально, зачем эти проблемы банку, он свое получит так или иначе, а лишние бесплатные действия противоречит основной цели банковской деятельности — извлечение прибыли. К тому же, коллеги справедливо указали на норму закона, в соответствие с которой залогодатель обязан согласовывать все свои действия с залогодержателем, в противном случае наступают неблагоприятные последствия: 2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 , подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 , статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1cc4d260930590c071fac7ffdecf85aa63d72ad7/ Поэтому банку просто не интересно то, что Вы ему предлагаете, его интересы защищены законом и закладной. Чтобы обезопасить положения Покупателя при полной оплате суммы кредита по предварительному ДКП можно оформить договор задатка (не путать с авансом). Задаток -это жесткая гарантия выполнения всех условий договора: в этих целях одна сторона предоставляет второй определенную ими денежную сумму, которую может потерять при неисполнении контракта по вине этой стороны. Если в неисполнении виновна другая сторона, получившая денежные средства, она обязана их вернуть в двойном размере. 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/ Т.е. это к Вашему вопросу Таким образом, получается Покупатель должен оплатить остаток ипотеки и получает дополнительные риски? При грамотно оформленном предварительном договоре и договоре задатка, риски обеих сторон минимальны. Ипотека снимается РОСРЕЕСТРОМ действительно в течение трех дней с момента подачи заявления о погашении ипотеки и «погашенной» закладной: 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/17d1d696c4f070cf741363779ec3e630af980919/ Никаких справок в РОСРЕЕСТР предоставлять не нужно, это излишний документ, который требовать у Вас никто не вправе. При этом помним, что банк обязан незамедлительно выдать «погашенную» закладную после полной оплаты кредита. В МФЦ действует предварительная запись (в период карантина только по предварительной записи работают), кроме этого есть возможность подать электронное заявление через госуслуги или портал Росреестра, но здесь необходимо наличие ЭЦП. С наилучшими пожеланиями!