Земельный участок в зоне минимально допустимых расстояний магистрального газопровода

Question

Добрый день. Прошу ответить на вопрос. В декабре 2018 г. в Серпуховском районе МО гражданином был приобретен земельный участок (земли населённых пунктов, ВРИ - ЛПХ). Согласно выписке из ЕГРН никаких обременений и ограничений на использование данного участка не наложено. Также на публичной кадастровой карте отсутствуют сведения о нахождении участка в каких-либо особых зонах. В марте 2019 г. было подано уведомление о начале строительства в администрацию г.о. Серпухов, это уведомление было согласовано администрацией. В октябре 2019 г. вблизи участка было обнаружено объявление с просьбой обратиться в газотранспортную организацию для решения вопросов в частном порядке в связи с тем, что близлежащие участки находятся в зоне минимально допустимых расстояний от магистрального газопровода. По результатам обращения в газотранспортную организацию от неё было получено письмо с сообщением о том, что участок (с указанием кадастрового номера) находится в зоне минимально допустимых расстояний от магистрального газопровода и какое-либо строительство в связи с этим обстоятельством на данном участке запрещено законом. Участок приобретался для использования под ИЖС. Т.е. смысл его приобретения в таком случае полностью теряется. В связи с изложенным имеются вопросы: 1. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи с предыдущим собственником участка в связи с выявлением новых обстоятельств и вернуть уплаченные деньги? 2. Обоснованы ли требования газовиков о запрете строительства на данном земельном участке? 3. Каков срок предъявления исковых требований в случае расторжения ДКП на ЗУ.

Евгений Урванцев · Answer

Доброго дня! 1. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи с предыдущим собственником участка в связи с выявлением новых обстоятельств и вернуть уплаченные деньги? Артём На данный момент, считаю, что нет. У Вас есть согласованное с уполномоченным органо уведомление о планируемом строительстве. Газовики не решают данный вопрос. Считаю, что Вам стоит обратиться в местную администрацию и если они подтвердят данную информацию, то пусть аннулируют (признают недействительным) согласование строительства ранее. Вот тогда у Вас будут основания для расторжения договора и требования о взыскании уплаченных денежных средств за участок. 2. Обоснованы ли требования газовиков о запрете строительства на данном земельном участке? Артём Сложно сказать, так как нужно смотреть законно ли установлен газопровод и действительно ли на минимальном расстоянии. Есть письменный ответ от газовой службы? Согласно ст. 451 ГК РФ: 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Юрий Колковский · Answer

1. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи с предыдущим собственником участка в связи с выявлением новых обстоятельств и вернуть уплаченные деньги? Артём Здравствуйте. Вообще говоря, поскольку у Вас есть согласование от администрации, то фактически Вы можете строить. Кроме того, указанного обременения не имеется также в ЕГРН, соответственно есть смысл сначала проверить насколько реально сообщение газовиков о наличии защитной зоны, если она фактически не установлена. При этом естественно в случае, если Вы не сможете воспользоваться своим имуществом по назначению то в соответствии со ст. 451 ГК РФ ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Вы можете в судебном порядке потребовать расторжения договора, поскольку наличие данного обстоятельства исключает для Вас возможность использования данного участка в интересующих Вас целях.

Владимир Тукмаков · Answer

Здравствуйте, Артем. 1. Можно, так как продавец отвечает даже за те недостатки о которых он не знал (ст. 475 Гражданского кодекса РФ). 2. Так как Вы уже знаете о нахождении участка в зоне, то в случае строительства и последующего предъявления иска о сносе газовики легко докажут обстоятельства установленные аб. 2 п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ даже при наличии разрешения и даже зарегистрированного права в ЕГРН (см. п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Поэтому фактически законно. Другой вопрос почему они на местности знаки не указали… Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка . Но коли есть подтверждение Вашего знания и в суде будет установлено, что весь участок действительно входит в зону в которой запрещено строительство, то иск о сносе будет удовлетворен с вероятностью в 99 %. Но такой защитой (о демонтаже газопровода) можете воспользоваться и Вы если его построили после оформления прав предыдущего собственника или его правопредшественников (в силу ст. 208 Гражданского кодекса РФ на негаторные иски исковая давность не распространяется), чтобы, например, понудить газовщиков перенести трассу. Если он был построен раньше, то шансов нет… 3. Согласен с коллегами. Общий срок давности — 3 года.

Василий Харчевников · Answer

Здравствуйте, Артём, ситуация не простая. Как я понял в близи от Вашего участка будет проходить магистральный газопровод. Тут возникает вопрос и времени начала его строительства и согласования проектной документации. Данный вопрос в любом случае будет изучаться в процессе рассмотрения дела о расторжении договора, в случае, если Вы подадите соответствующий иск. В случае его изучения до подачи иска Вы сэкономите время и ситуация может пойти по двум сценариям. Первый сценарий. Газовики только ведут разведку и пытаются понять есть ли люди, которые будут против прокладки газопровода по определенному маршруту. Согласно подпункту в части 2 статьи1 Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» В целях настоящего Положения объекты капитального строительства в зависимости от функционального назначения и характерных признаков подразделяются на следующие виды линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.). Следовательно. для строительства трубопровода применяются те же требования по подготовке документации как и для объектов капитального строительства. В соответствии с градостроительным кодексом предусмотрено проведение слушаний при возведении объекта капитального строительства. Если магистральный, то это наш случай. В процессе сбора информации будет ясно, что это за газопровод и на каком этапе строительства он находится. Если Вы увидите, что предыдущий собственник согласовал его стротельство, то это может стать основанием для заявления иска, о котором говорили мои коллеги. Если нет, то у Вас, как у собственника есть все основания требовать устранения нарушений Ваших прав в соответствии со статьёй 304 ГК РФ, в соответствии с которой Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Второй сценарий был описан моими коллегами. P.S. Обращу еще Ваше внимание на тот факт, что в соответствии с частью 11 статьи 24, статьей 28 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по проектам генеральных планов, в том числе по внесению в них изменений (далее — публичные слушания), с участием жителей поселений, городских округов проводятся в обязательном порядке.

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Так как у вас есть с момента обнаружения нарушения вашего права три года (срок исковой давности как и указали коллеги ст 200 ГК РФ ), то вы можете еще попробовать другие способы. К примеру, по вашим словам до сих пор охранная зона магистрального газопровода не установлена. Вернее не отражена пока в документах и в том числе в Росреестре. Я считаю до расторжения договора купли-продажи можно попробовать выяснить зону прохождения газопровода, его охранную зону. ст 105 ЗК РФ Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий: зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) До 01.01.2022 установление, изменение, прекращение существования зон с особыми условиями использования территорий осуществляется в порядке, установленном до 04.08.2018 (ФЗ от 03.08.2018 N 342-ФЗ ). Сведения о таких зонах обязательно должны быть указаны в ЕГРН. ст 71.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ До 1 сентября 2019 года в реестр границ наряду со сведениями, предусмотренными статьей 10 настоящего Федерального закона, также вносятся сведения о местоположении границ минимальных расстояний до магистральных и промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов). При этом в реестр границ в отношении сведений о местоположении указанных границ минимальных расстояний вносятся сведения, предусмотренные пунктами 2 - 4 и 6 части 1 статьи 10 настоящего Федерального закона применительно к зонам с особыми условиями использования территорий. Возможно теперь если вы закажете свежую выписку из ЕГРН координаты зоны и сведения о ней уже будут в ЕГРН. Так вот в ЗК РФ введена ст 57.1 с 4.08.2018 года Убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные ограничением прав лиц, указанных в пункте 2 настоящей статьи, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, подлежат возмещению в полном объеме с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Вы можете полностью ознакомиться с порядком и условиями в указанной статье. Возмещать убытки должны будут газовики. Также есть еще такой пункт 2 ст 107 ЗК РФ Со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемых к строительству, реконструкции объектов капитального строительства и до дня ввода указанных объектов в эксплуатацию независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах зоны с особыми условиями использования территории, допускается, за исключением случая установления зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с пунктом 15 статьи 106 настоящего Кодекса: 2) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство; то есть, важно понять когда установлена ЗОУИТ. Полагаю, что у вас есть еще несколько вариантов для решения вопроса, помимо расторжения договора, к тому же уведомление уже получено. Так как в законе много тонкостей, важны даты установления охранной зоны и т.д. Предлагаю вам запросить у администрации разъяснения о возможности возведения объекта. Пусть они разбираются с газовиками. После если будет положительный ответ — можно возводить постройку. Либо писать газовикам, чтобы выплатили деньги за участок. Ну и третий вариант расторгать договор . Успехов!