Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

56 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
56 юристов сейчас на сайте
  1. Семейное право
  2. Раздел имущества

Ипотечная квартира

Здравствуйте.Мы с мужем разводимся у нас двух комнатная квартира с ним в ипотеке. Как нам быть? Жить вдвоем не собираемся. Детей нет.Вообще возможно разделить ипотечную квартиру? Спасибо

26 Октября 2013, 11:24, вопрос №272988 Юлия, г. Казань
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Адвокат - Бухтояров Кирилл Александрович
    Адвокат, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте. Возможно осуществить раздел ипотечной квартиры с письменного согласия банка.Если банк будет согласен, то раздел будет осуществлен пропорционально платежам внесенным по ипотеке.Таким образом возможны следующие варианты событий:1. раздел квартиры-каждый платит за свою долю ипотечный кредит.2.Вы отказываетесь от своей доли в квартире-муж выплачивает Вам компенсацию за Вашу долю и становится, таким образом единоличным собственником квартиры.

    26 Октября 2013, 11:31
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений

    Добрый день. При разделе совместно нажитого имущества квартира будет  включена в состав такого имущества. Буду полагать, что она в совместной собственности и спора об этом между вами нет. Квартира имеет обременение в виде залога в пользу банка, выдавшего кредит на ее приобретение. Это две разные вещи. 

    Сам кредит у вас, скорее всего, тоже общий: один — заемщик; второй — поручитель. Поэтому вместе с квартирой вам придется делить и обязательство по выплате кредита. Представляется, что банку совершенно не интересно, чтобы вместо двух обязанных по кредиту остался один, поэтому согласия на перевод обязательства одному из вас он, скорее всего, не даст. Соответственно, если в общем имуществе нет имущества, стоимость которого была бы сопоставима с половиной квартиры, то квартира будет поделена между вами в равных долях. 

    26 Октября 2013, 11:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Здравствуйте!

    Возможность разделить квартиру у Вас имеется, но только с согласия банка. В силу ст.37 ФЗ «Об ипотеке»

    Имущество,
    заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем
    другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве
    вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого
    взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь
    с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об
    ипотеке

    Поэтому Вам необходимо как 3е лицо привлекать банка и делить на общих основаниях.

    26 Октября 2013, 11:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Тороп Юлия

    Здравствуйте, Юлия!

    Как была приобретена квартира? В долях? Или совместная собственность?

    Если в долях — получается, что сумма невыплаченного кредита будет разделена пропорционально долям. Если совместная собственность — доли супругов по общему правилу признаются равными и сумма невыплаченного кредита будет делиться пополам. При этом неважно, на кого из супругов оформлено свидетельство о праве собственности. 

    В суд нужно заявить требование о разделе совместного имущества и обязательств. 

    Если при приобретении квартиры Вы вносили большие суммы (например, собственные накопления, сделанные до брака), Вы можете просить суд отойти от равенства долей, но Вам нужно будет доказать факт того, что эта сумма была лично Ваша. 

    26 Октября 2013, 11:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Тороп Юлия

    Юлия, еще важно посмотреть условия кредитного договора. Как там регулируется перевод долга? Если ничего не сказано, действует общая норма ГК РФ, что перевод долга возможен с согласия кредитора (банка). 

    26 Октября 2013, 11:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Платонов Олег

    Самый простой вариант найти покупателя на эту квартиру с деньгами, Вы рассчитываетесь с банком по ипотеке,  за счет его денег. Снимаете обременение с квартиру, остаток денег делите пополам и каждый сам себе покупает. 

    26 Октября 2013, 12:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 518ответов
    • 129отзывов

    Разделить нормально ипотечную квартиру невозможно, только с участием банка, а оно ему уж точно меньше всех надо.

    Тем более, что ипотека оформлена на кого-то одного, и судом обязать банк внести изменения в кредитный договор нельзя.

    Таким образом, есть следующие вменяемые варианты выхода из ситуации:

    1. Найти покупателя и продать ему квартиру, закрыв вопрос с банком по кредиту, и поделить остаток денег.

    2. Как-то договориться между собой о вариантах нормального расхода.

    Без банка ситуация с квартирой неразрешима.

    26 Октября 2013, 12:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    у нас двух комнатная квартира с ним в ипотеке

    Квартира приобретена в браке?

    На кого оформлен кредитный договор, по которому существует ипотечное обеспечение?

    Определены ли доли в праве собственности между Вами (у каждого свидетельство по 1/2)?

    26 Октября 2013, 12:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист
    Общаться в чате

    Если квартира в общей совместной собственности Вас и супруга (не разделена по долям при покупке или позже) или даже зарегистрирована только на одного из супругов, то, да, будет разделена пополам в силу п. 1 ст. 39 СК РФ. 

    Если ипотечная квартира сейчас в долевой собственности (пополам с супругом), продажа такой квартиры возможна только с согласия банка — ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, распоряжение долевой собственностью осуществляется (всей квартирой) осуществляется с согласия всех собственников. Принудить Вашего супруга продать квартиру, даже при согласии банка, даже в суде, Вы не можете, потому как он как собственник в праве по своей воле распоряжаться имуществом (ст. 209 ГК РФ). Однако, при наличии согласия банка, можете распорядиться своей долей в порядке ст. 250 ГК РФ, с соблюдением права другого сособственника на преимущественную покупку доли (предупредить его о продаже с указанием стоимости продажи, ждать 30 дней отказа или неполучения ответа). Если банк даст согласие на продажу Вашей доли отдельно от доли супруга, то сама продажа будет выглядеть как перевод долга по договору кредитования. 

    Причем, продажа доли третьему лицу затруднительна, потому что вряд ли кто-то согласиться на проживание с посторонним человеком, разве что с родственником. Правда, были случаи дробления бывшим супругом доли на несколько иностранцев, которые готовы на все, чтобы приобрести крышу над головой, но тут — банк и он не даст согласия.

    Отказаться от оплаты кредита (если представить, что у Вас есть такая мысль) в одностороннем порядке, по закону, не можете, потому как невозможен односторонний отказ от исполнения обязательства — ст. 310 ГК РФ. Если откажетесь платить — об этом ниже. Законно перестать платить по кредиту можно только в вышеуказанных случаях, продав долю супругу или третьему лицу. 

    При этом, надо учитывать, что продажа доли третьему лицу или супругу для банка влечет определенные риски: про Вас двоих как добросовестных плательщиков он знает, а как будет платить супруг один или третье лицо — ему не понятно, в связи с чем будет сложно получить его согласие. 

    Если согласие на продажу доли от банка не получите, ситуация будет выглядеть следующим образом.

    Сейчас Вы с мужем должники по солидарной обязанности — погашению ипотечных платежей. Банк при солидарной обязанности должников вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (ст. 323 ГК РФ). Поэтому, при не оплате одним из созаемщиков (Вами), обязанность по полной оплате — на втором. В процессе оплаты он не может взыскать часть средств с Вас, уплаченных за Вас. Только при полном погашении ипотеки, так как солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (ст. 323 ГК РФ). Должник, исполнивший солидарную обязанность полностью (за обоих), имеет право регрессного требования к должнику, не исполнившему в своей доле обязательство (ст. 325 ГК РФ). В связи с этим, у Вас возникают риск того, что после оплаты за двоих, муж может взыскать с Вас средства, которые приходятся на Ваши неоплаченные платежи, всей суммой сразу. Но это возможно только, если Вы разведетесь. Если не разведетесь, то даже в том случае, если Вы перестанете оплачивать кредит, его расходы по оплате за Вас обоих будут признаны расходами общего совместного имущества супругов (ст. 34 СК РФ), и он не сможет взыскать приходящуюся на Вас долю своих расходов.

    Но есть еще вариант, он зависит, опять же, в первую очередь, от банка, во вторую, от супруга.

    Он договаривается с банком о продаже квартиры и делит остаток средств, оставшихся после гашения кредита. В силу ст. 450 ГК РФ, расторжение может осуществляться по соглашению сторон (всех, включая Вас) или по основаниям предусмотренным законом, среди которых: виновное нарушение заемщиком кредитного договора. На счет первого из этих двух случаев нужно обговорить с банком, согласовать расторжение по соглашению сторон (но руководство банка может на это не пойти — ему проще, чтобы Вы максимально просрочили договор, чтобы больше получить от продажи квартиры). Либо согласовать намеренное нарушение договора (посмотрите по договору какова просрочка для обращения взыскания на квартиру, чтобы банк смог расторгнуть договор в одностороннем порядке). Он его итак расторгнет, если Вы нарушите, но если договоритесь, то избежите неустоек. В сухом остатке: банк забирает квартиру, уплаченное возвращает.


    26 Октября 2013, 13:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шафранова Снежана Анатольевна

    Как варианты можно еще предложить:

    — Супруги приходят в банк, с которым договариваются о замене одного общего кредит а на 2 индивидуальных, в этом случае к ипотечному договору обязательно составляется дополнительное соглашение, в котором фиксируется ответственность каждого из супругов по погашению определенной части займа. Несмотря на то, что подобный способ существует, банки неохотно соглашаются на подобное развитие дела, поскольку с разделением кредита на две составляющие банк утрачивает свои преимущества, которые связаны с солидарной обязанностью супругов-должников по погашению долга.

    — Кредит переоформляется на одного из супругов. Другой супруг, который отстраняется от уплаты взносов, вместе с ежемесячными платежами и утрачивает возможность претендовать на квартиру, приобретаемую по ипотечному кредиту.

    Данный способ также возможен лишь с согласием банка, если банк дает согласие, изменяется кредитный договор, в котором обязательно фиксируется то, что 1 из супругов не претендует на квартиру, а потому и не будет более уплачивать взносы. После такого решения единственным собственником и заемщиком становится иной супруг.


    26 Октября 2013, 19:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats