8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
500 ₽
Вопрос решен

Как юридически обосновать Платежи собственнику жилого помещения за использование общедомового имущества многоквартирного жилого дома

Существующая ситуация – размещение на крыше МКД оборудования (например, передатчиков или видеокамер) на долгосрочных и легальных основаниях возможно при заключении договора аренды. Мы имеем фактический опыт заключения таких договоров с ТСЖ при наличии решения общего собрания собственников МКД.

Проблема и вопрос – для расширения сети (точек присутствия) необходимо заключить договора аренды (на период не менее 5 лет) с домами, которые не являются ТСЖ, а управляются по договору управления с ООО «Жилкомсервис» (далее ЖКС), т.е. нет юридического лица у собственников жилья. Варианта развития событий видим два (какой возможен, какой лучше):

1) ЖКС соглашается на сотрудничество и в рамках действующего договора на управление МКД заключает с нами договор аренды и платежи идут на счет ЖКС. Но собственники могут не получить явной выгоды от такого варианта, т.к. сумма аренды «растворится» в общем бюджете ЖКС. Хотя в действующем договоре есть пункт «Уполномочить Управляющую организации от имени собственников помещений многоквартирного дома заключать договоры на возмездной основе на право пользования общедомовым имуществом. Денежные средства, поступившие на счет Управляющей организации от использования общедомового имущества, направлять на содержание общего имущества МКД». Вопрос на уточнение – требуется решение собрания собственников МКД по данному вопросу? Какое количество голосов требуется? Простое большинство или 2/3?

2) ЖКС НЕ соглашается на явное сотрудничество, но Совет дома «ЗА» договор аренды и получение средств. Существующий договор с ЖКС по управлению не накладывает ограничений на наличие других договоров. Тогда каким путем это реализуем:

2 А) В решение собрания готовим формулировку, что доходы от арендной платы направляются финансирование работ, направленных на улучшение общего имущества, согласованного с Советом дома. Тогда Совет дома дает нам список пожеланий (замена окон в парадных на пластиковые, замера входных дверей и т.д.) и мы финансируем поэтапно (ежемесячно) данные работы. По факту подписывая акты и по итогам года отчитываясь перед общим собранием.

2 Б) В решение собрания готовим формулировку, что доходы от арендной платы направляются ежемесячно на персональный счет каждого собственника жилого помещения пропорционально площади квартиры от обжей жилой площади в МКД. При этом собственник должен в 10 дневный срок сообщить реквизиты своего персонального счета. Денежные средства собственникам, которые не сообщат своевременно данные своего счета, аккумулируются арендатором на едином депозитном счете. Кто подписывает в данном случае договор аренда от имени собственников МКД? Любое уполномоченное общим собранием лицо?

Противоречия действующему законодательству есть или нет? Как реализовать каждый из вариантов – всегда общее собрание собственников МКД? В заочной форме возможно?

    Вопросы юристам по договорам аренты~
    .pdf
30 марта 2020, 07:31, Александр, г. Санкт-Петербург
Евгений Антипов
Евгений Антипов
Юрист, г. Владивосток
9 рейтинг

Добрый день, Александр!

В сущности ответ на оба Ваших вопроса один.

Согласно положений пункта 3.1 ст. 44 ЖК РФ к полномочиям ОСС относится определение лица, имеющего право на заключение договоров от имени собственников помещений по использованию общего имущества. Таким лицом может быть как юридическое так и физическое лицо и в каждом собрании разное. Решение собрание должны быть во взаимосвязи с пунктом 3 этой же статьи приниматься.

То есть определяется вид имущества который будет сдаваться в арендц (кровля, например) и избирается лицо которое такой договор будет заключать. Плюс существенные условия — в пользу кого, на какой срок и на какую стоимость.

По второй части, насчет финансирования. Тут я не вижу противоречий.

В том же пункте 3.1 указано , что к полномочия ОСС отнесено

Порядок получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания

Т.е. достаточно в самой повестке собрания определить механизм финансирования и способ зачисления платы. В том числе встречным обязательством в виде ремонта или приобретения оборудования и малых архитектурных форм.

Согласно ч.1 ст. 46 ЖК для принятия решений по пунктам 3 и 3.1 необходимо 2/3 голосов собственников МКД.

Если остались дополнительные вопросы — Вы можете задать их ко мне в чат.

Удачи!

30 марта 2020, 08:04
3
0
3
0
Александр
Александр
Клиент, г. Санкт-Петербург

Почти все понятно. Приоритетным видим вариант 2А, а вариант 2Б всеже реализуем — с оплатой на персональный счет каждому? Дом не большой, квартир мало, сумма тоже в месяц не столь большая, но за год (и годы) будет ощутимо — возможен этот сценарий при решении ООС. Противоречий с другими нормативными актами не будет? Например с налоговой?

30 марта 2020, 08:30

Вариант 2А стопроцентов правомерен и подходит оптимально. Касаемо варианта 2Б — то здесь могут быть вопросы, поскольку договор заключили на основании общего собрания через уполномоченное лицо, поэтому деньги не должны идти на счет каждого собственника отдельно.

30 марта 2020, 08:39
Консультация юриста бесплатно
Екатерина Довгопол
Екатерина Довгопол
Юрист, г. Курган
7.3 рейтинг

Добрый день, Александр.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) должны провести общее собрание, на котором определить лицо, уполномоченное на заключение договора аренды с вашей компанией.

В силу п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций)

Таким образом, выбранное лицо будет уполномочено заключить договор.

Касаемо порядка платы за аренду — то данный вопрос также решается на общем собрании собственников.

30 марта 2020, 08:31
0
0
0
0
Ильдар Халилов
Ильдар Халилов
Юрист, г. Казань

Добрый день Александр.

Противоречия действующему законодательству есть или нет?

Из представленных Вами вариантов противоречий по действующему законодательству не предусматривается.

Так в соответствии со ст.44 ЖК РФ

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;


3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

говорит о том. что именно собственники помещений МКД принимают решение об определении лиц, которые от имени собственников могут заключать договоры, в том числе на возмездной основе о пользовании общим имуществом в МКД.

Таким образом, Управляющая компания может не участвовать в договорных правоотношениях по использованию общего имущество в МКД, если собственниками жилых помещений было принято решение о возложении полномочий на другое лицо (физическое или юридическое).

Как реализовать каждый из вариантов – всегда общее собрание собственников МКД? В заочной форме возможно?

По всем указанным вопросам Вы можете сначала провести общее собрание собственников жилых помещений в МКД.

А затем если кворума на общем собрании собственников помещений МКД не будет, то в таком случае Вы можете его провести путем заочного голосования.

При голосовании необходимо принятие не менее двух третьих от общего числа голосов собственников помещений в МКД

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи.

30 марта 2020, 08:36
0
0
0
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Недвижимость
Имеют ли остальные собственники право запретить проведение перепланировки?
Здравствуйте! Собственник жилого помещения на первом этаже многоквартирного дома хочет выполнить отдельный вход в свою квартиру через балкон, присоединив к балкону лестницу. Для монтажа объекта собственник выкопал две ямы, нарушив целостность придомовой отмостки. Согласно кадастровому паспорту данная отмостка указана как придомовая территория и является общедомовой собственностью. Однако Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда МО г.Краснодара "приняла решение о согласовании данного переустройства и перепланировки"(цитата из акта). На основании данного акта администрация г. Краснодара выдала собственнику Решение о согласовании. Протокола общего собрания собственников по вопросу перепланировки балкона у собственника нет. Правомерно ли решение администрации? Имеют ли остальные собственники право запретить проведение перепланировки?
17 октября 2020, 17:14, вопрос №2888600, Наталья, г. Краснодар
1 ответ
600 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Как доказать использование нежилого помещения в личных целях, для исчисления НДФЛ в его продажи
Инспекцией по результатам камеральной проверки налоговой декларации по УСН за 2018 год предпринимателю предложено устранить возможное нарушения пункта 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ путем представления уточненной налоговой декларации по УСН за 2018 год, включив в налогооблагаемую базу доход от реализации имущества. ИП занимается торговлей смешанными товарами: автомобильными деталями, книжной продукцией, инструментами и др. (ОКВЭД 45.32, 47.19, 47.30, 47.52.1, 47.61). В Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей в отношении данного налогоплательщика не указаны иные виды экономической деятельности, в том числе, связанных с реализацией недвижимости. В мае 2018 года гражданин реализовал нежилое помещение на первом этаже многоквартирного жилого дома за 6 250 тыс. руб. Стоимость его приобретения 6 245 тыс. руб. в июне 2017 года. Целью приобретения данного объекта недвижимости являлось семейное использование, а не коммерческая деятельность, либо дальнейшая реализация. Свою предпринимательскую деятельность ИП с момента создания ведет по другому адресу. Для определения режима налогообложения при реализации недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю, принципиальное значение имеет назначение этого имущества и цели его использования. Реализованный объект недвижимости не относится к основным средствам, используемым в предпринимательской деятельности, т.к. данное помещение не использовалось гражданином для предпринимательской деятельности, а также не передавалось в аренду третьим лицам. За весь период осуществления деятельности ИП, реализация объекта недвижимости осуществлена впервые (единожды), следовательно, носит разовый характер. Расходы по содержанию данного объекта недвижимости, в том числе коммунальные платежи, оплачивались из личных и семейных средств гражданина, и не уменьшали налогооблагаемую базу по УСН. Из уведомления Инспекции: «Из анализа сведений, имеющихся в Инспекции установлено, что в реализованном объекте вы не проживали (не были зарегистрированы), факт использования указанного объекта для личных или семейных нужд как физического лица вами не подтверждён, в частности отсутствует информация (документы) свидетельствующие об использовании приобретенного вами объекта для личных целей. Указанный факт также свидетельствует об использовании недвижимого имущества не для личных либо семейных нужд физического лица, а в предпринимательских целях, то есть, для извлечения дохода. Таким образом, доходы от реализации объекта недвижимости в размере 6 250 000 руб. подлежат включению в состав доходов, подлежащих обложению УСН и отражаемых в налоговой декларации по УСН за 2018 год» Доводы Инспекции не могут быть доказательством использования объекта недвижимости в коммерческих целях. У налогоплательщика нет установленной законом обязанности регистрироваться (либо проживать) в приобретенном объекте недвижимости, а также менять адрес своей регистрации. Дополнительно сообщаю, что объект приобретен без отделки (черновая), в период владения указанным объектом, в нем не производились строительно-ремонтные работы, поэтому использовать его в предпринимательских целях, либо сдавать в аренду было невозможно. Доход от реализации помещения отражен в декларации 3-НДФЛ, направленной в ИФНС России 18.03.2019 г. с приложенными подтверждающими документами. В соответствии с налоговым законодательством, по итогам года ИП на УСН «Доходы минус расходы» рассчитывают два налога: налог, рассчитанный (доходы – расходы) x 10%; и минимальный налог, т.е. (доходы) x 1%. Налог, который получился больше другого, ИП должен заплатить в налоговый орган. С учетом положений, изложенных в Уведомлении, Гражданин должен включить в состав доходов 6 250 тыс. руб., и доначислить минимальный налог 62,5 тыс. руб. Сумма доначисленного налога в 13 раз превышает полученный доход 5 тыс.руб. (6 250-6 245). Прошу сформировать юридическую позицию по обоснованности действий ИП по признанию дохода от реализации помещения, облагаемым НДФЛ. Какова вероятность выигрыша дела в суде?
02 ноября 2019, 14:41, вопрос №2573672, Анна, г. Оренбург
3 ответа
1700 ₽
Вопрос решен
Гражданское право
Блокировка дороги и проезда во двор дома
Добрый день. Собрание жильцов многоквартирного дома в одном из районов Москвы приняло решение об установке ворот в арке дома, на основании чего Решением совета депутатов мунипального органа власти было согласована установка ворот. Совет ворота установил, и запрещает въезжать и парковаться на территории двора посторонним автомобилям, но что еще хуже - автомобилям собственника нежилых помещений, находящихся в этом же жилом доме и его арендаторов. Двор внутри дома является закрытым, эти ворота закрывают пожарный проезд внутрь двора. Есть вступившее в силу решение суда о правомочности принятия собранием такого решения со ссылкой на п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, в котором написано что " у арендаторов помещений самостоятельное право пользования внутридомовой территорий многоквартирного дома не возникло". Мы арендаторы, нам нужно доказать наличие таких прав, установить их в судебном порядке или прекратить нарушение наших прав в административном порядке. Но собственник с нами заодно, можем действовать от его имени также. Есть cледующие идеи. 1. В соответствии с пп. «е» и пп. «ж» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 09.07.2016) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Согласно ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 30.07.2010) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Из этих норм следует, что общее собрание собственников помещений жильцов многоквартирного дома вправе принимать решение о пределах использования не любого земельного участка, а только того, на котором расположен многоквартирный дом! И такое право возникает только после постановки земельного участка на кадастровый учет, без чего невозможно определить его границы. Нет кадастрового учета – нет границ земельного участка – нет самого земельного участка – нет прав на этот участок. 2. 44 статья ЖК дает право собранию жильцов многоквартирного дома принимать решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, на не любые пределы и ограничения, а только законные и не ограничивающие законные права других граждан. В данном случае такое ограничение нарушает право свободного передвижения каждого гражданина (п. 1 ст. 27 Конституции РФ), которое в силу ст. 1 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (ред. от 03.04.2017) "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, может быть ограничено только на основании закона, которым указанное решение не является. 3. Во дворе находится дорога общего пользования, следовательно ограничивать въезд на нее нельзя. Поскольку нет дорожного знака, запрещающего или ограничивающего въезд, то он должен быть обеспечен каждому лицу. Из п. 12 ст. 5 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ следует, что поставить на дорогу устройство, ограничивающее проезд транспортных средств неограниченного круга лиц, может только собственник частной дороги необщего пользования, к которой указанная дорога, насколько нам известно, не относится. 4. В силу п. 1 ст. 28 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ пользователи автомобильными дорогами имеют право свободно и бесплатно осуществлять проезд транспортных средств, перевозки пассажиров, грузов по автомобильным дорогам общего пользования в пределах Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Федеральным законом . Согласно п. 2 ст. 28 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ пользователям автомобильными дорогами и иным осуществляющим использование автомобильных дорог лицам запрещается создавать условия, препятствующие обеспечению безопасности дорожного движения; повреждать автомобильные дороги или осуществлять иные действия, наносящие ущерб автомобильным дорогам либо создающие препятствия движению транспортных средств и (или) пешеходов; нарушать другие установленные настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами требования к ограничению использования автомобильных дорог, их полос отвода и придорожных полос. 5. Добиваться привлечения виновных к административной ответственности по ст. 20.18, ст. 20.4 ч. 8 и ст. 19.1 КоАП РФ. Вопрос в том, что еще сделать и куда еще обратиться и с какими целями (обоснованиями). С каким иском может обратиться в суд (и в какой) собственник (арендатор) помещений? Чего просить у прокуратуры? Чего просить у местных органов власти? Как «убить» решение совета депутатов? Как добиться скорейшего решения сноса ворот (обязания совета дома пускать автомобили), не ожидая длительных судебных разбирательств?
28 февраля 2018, 08:34, вопрос №1921858, Сергей Орлов, г. Москва
33 ответа
Жилищное право
Является ли правомочным решение совета дома?
Решением общего собрания собственников помещений нашего МКД по ул. Кирова, д. 86, г. Челябинска (82 квартиры) были выбраны: • способ управления МКД – управление управляющей организацией (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ); • совет дома, председатель совета, его заместитель и секретарь совета (ст. 161.1 ЖК РФ); • утверждено положение о совете МКД. • утвержден состав общего имущества дома, в состав которого входит придомовая территория нашего МКД, поставленная на кадастровый учет (74:36:0508003:220, площадь - 3333,0 м2 . Участок для эксплуатации придомовой территории МКД № 86 по ул. Кирова Центрального района. Распоряжений от 06.12.11 № 1927 - м). Вся наша огороженная придомовая территория находится на той стороне дома, куда выходят все 5 подъездов жильцов дома для входа в свои квартиры. Для жителей дома существует своя электронная с ключами, отдельная калитка для входа во двор и автоматические ворота, для въезда во двор дома на своих автомашинах, открывающие с помощью электронных брелоков, имеющихся у владельцев машин. Кроме того, в каждом подъезде дома на первом этаже существуют кнопка для открытия/закрытия ворот, позволяющая жителям, не имеющих личных автомашин, открывать/закрывать ворота для въезда машин скорой помощи, других служебных машин и для других целей. Проблема для жителей нашего дома состоит в следующем. Жители, имеющие личные автомобили, используют часть придомовой территории для стоянки своих машин. Количество мест для таких стоянок ограниченно. Как правило, владельцы нежилых помещений выдают доверенности на нескольких лиц: родственников (детей, племянников и др), юристов и т.д. Обычно, родственники также являются арендаторами этих нежилых помещений. Так вот, некоторые из таких доверенных лиц, при приезде на работу или нахождении в районе нашего дома (центр города), стали использовать территорию двора для стоянки своих личных машин, что по нашему мнению незаконно и ограничивает права собственников жилых помещений дома на общее имущество в доме. Да, собственники нежилых помещений имеют право использовать придомовую территорию для стоянки своих личных машин, по мере необходимости. Но собственник помещения в МКД не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в доме, а также передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Совет дома принял решение о запрете использования придомовой территории нашего дома для стоянки своих личных машин доверенными лицами собственников нежилых помещений дома.
02 октября 2017, 06:31, вопрос №1767382, Владимир, г. Челябинск
3 ответа
Жилищное право
Юридический статус крыльца нежилого помещения
Здравствуйте, я являюсь собственником нежилого помещения, расположенного в цоколе многоквартирного жилого дома, у моего помещения есть отдельный вход с улицы. На входе в помещение есть небольшое крыльцо с тремя ступеньками. В данный момент я произвожу ремонт этого крыльца, а точнее меняю старые изношенные ступени на новые. Данное обстоятельство каким то образом смущает старшего по дому в том плане что я якобы разрушаю фасад многоквартирного дома и делаю это без согласования с жителями данного дома. Своими действиями он препятствует продолжению мною ремонта крыльца и угрожает жалобами во все инстанции. Будьте добры, подскажите пожалуйста с правовой точки зрения законность моих действий по самостоятельному ремонту данного крыльца. Заранее спасибо, Сергей...
31 августа 2017, 09:26, вопрос №1739343, Сергей, г. Иркутск
1 ответ
Дата обновления страницы 30.03.2020