Признать непролонгированный договор аренды перешедшим на непределенный

Question

Договор на имущество был до 31.06.2012. 25.05.2012 муниципалы уведомили что договор продлевать не намерены. До договору прописано что в случае прекращения договора или его досрочного прекращения имущество должно быть передано в трехдневный срок по акту приема-передачи. Мы к 01.07.2012 года были готовы передать имущество и есть доказательства такой подготовки (увольнение работников, приказы о ликвидации, инфа о роспуске персонала и о прекращении деятельности как УРК), Но муниципалы как инициаторы непролонгации и непродления договора после 01.07.2012 с 01.07 по 04.07 согласно пункта договора не явились на подписание акта приема - передачи...Причины неявки не разъясняют и четких и весомых причин не явиться у них не было. Как нет и прописанных в законах нашей обязанности бегать за инициатором прекращения арендных отношений с уговорами подписать акт приема передачи. Тем более такой акт можно подписать ТОЛЬКО на месте нахождения капитального имущества, а не в кабинете главы, то есть там, где находились мы с их имуществом. Мы не скрывались. Звонок им что мы готовы все ж мы делали. Доказать что делали - можно по протоколу звонков от провайдера. Не явились она на подписание акта плоть до 09.09 !!! Мы 09.09 естественно акт подписывать отказались, заявив им что считаем договор продленным на неопределеный срок и мы им продолжаем пользоваться. С 05.07 мы посчитали договор продленным на неопределенный срок и продолжили им пользоваться еще и потому что были назначены УРК до 31.12.2012 года!!! А по ФЗ 271 УРК можно быть только имея на территории рынка капитальное имущество, то есть - предметы этого договора аренды. Оплачиваем до сих пор за аренду имущества все вовремя и акты балансовой сверки по платежам есть подписанные обеими сторонами. То что они наши оплаты возвращают через 10-20 дней по существу значения не имеет. Вопрос в другом. Что бы закрепить действие договора как продленный на неопределенный срок, подали иск в арбитраж для признания этого договора в силу неявки инициатора непродления прекращенного договора как договора на неопределенный срок. Дело А51-15172/2013. Суд странным образом отказывает в удовлетворении иска. Подали апелляцию - 05АП-11678/2013, назначена на 31.10. Вариант один - доказать что муниципалы сами нарушили пункт договора о процедуре возврата и подписания акта приема передачи. Вопрос - где и как прописано об уклонении от подписании акт приема передачи? Какие сроки предусмотрены для этого к законе? Сколько мы должны были ждать их желания явиться? Должны ли мы были уведомлять их о готовности подписать это акт, если они инициаторы? Мы подали им 2 раза между сроками подписания акта (01.07-04.07) и их первым появлением с попыткой подписания акта (09.09) заявления о намерении продлить или заключить новый договор. Но ответов от них не было аж до 21.09. Есть подтверждение прокуратуры по нашему обращению в прокуратуру о том, что что они уклонились от выполнения закона о сроках предоставления ответов на заявление, они даже получили адмнаказание за задержку ответов нам. Как доказать что они не явились на подписание акт не по нашей воли, а нарушили пункт самого договора о расторжении или его прекращении? Времени у нас уже мало, но тем не менее. Помогите. От признания договора продленным на неопределенный срок зависит иск на льготную приватизацию по фз 159. Вложением могу выложить любую дополнительную информацию. Или даже текстом.

Андрей Фролов · Answer

Здравствуйте! Основная проблема только в том, что перезаключенным на неопределенный срок может быть только договор, относительно продления арендных отношений по которому не возражает арендодатель, а в Вашем случае он возразил. Однако в соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. Следуя п 2 то же статьи, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 этой статьи . Следовательно, уклонение арендодателя от приемки (неявка, затягивание приемки) возвращаемого помещения может быть расценено как отказ от прекращения арендных отношений. Можете это использовать в качестве дополнительной аргументации апелляционной жалобы. Других норм нет. Касательно вопроса должны ли Вы уведомлять о подписании акта — нет, не должны, все должно происходить обоюдно, а если кто-то уклоняется, то помещение можно возвращать через суд по Вашему желанию. Единственный момент — то, что они возвращали и до сих пор возвращают суммы оплаты, что говорит о том, что они все-таки не согласны с продлением, и это, некоторым образом, перевешивает факт отказа от прекращения аренды в виде уклонения от подписания акта. Дополнительно надо проверить по выпискам все ли до копейки вернулось к Вам — это первое. Второе, — учитывая, что суммы возвращались по истечении некоторого срока нахождения денег на счету администрации, на них подлежат оплате проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. Если деньги вернулись без процентов за период нахождения их на счету, значит они вернулись не полностью, а следовательно, был акцепт на продление договора целиком, фактическими действиями арендодателя (оставлением у себя части суммы). Потому как согласно ст. 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п., в том числе, соответственно, и принятие такой суммы — мое примечание ) считается акцептом. Если к этому факту присовокупить уклонение от подписания акта возврата, можно утверждать, что бы акцепт соглашения о продлении аренды. Это, наверное, самое очевидное, что можно придумать.

Юрий Калинин · Answer

В решении суда первой инстанции у вас указано: Как предусмотрено в п. 2 ст. 621 ГК РФ , если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок ( ст. 610 ГК РФ ). Однако, вас уведомили о прекращении аренды, что никто и не оспаривает, но своевременно не приняли по акту объект аренды. И насчет дальнейшего пользования, объективно. возражений не имели. То есть, после этого вы продолжили пользование имуществом, и никто в этом вам препятствий не чинил. Однако, суд первой инстанции вам отказывает со следующей формулировкой: Из приведенной нормы закона, обстоятельств дела следует, что, поскольку 25.05.2012, то есть, до истечения срока аренды по договору от 30.09.2011, но за незначительный период времени до истечения этого срока, ответчик путем вручения истцу письма N 576 от 25.05.2012 в письменной форме однозначно возразил против продолжения арендных отношений сторон по предмету договора от 30.09.2011 после истечения срока аренды по данному договору, договор от 30.09.2011 в соответствии со ст. ст. 407 , 408 , п. 3 ст. 425 , п. 1 ст. 610 , п. 2 ст. 621 ГК РФ считается прекратившим свое действие после истечения срока аренды по этому договору, то есть, с учетом нормы ст. 193 ГК РФ , с 03.07.2012. При таких условиях арбитражный суд приходит к выводу о том, что обстоятельство возобновления договора от 30.09.2011 после истечения срока аренды по этому договору на неопределенный срок достаточно и достоверно опровергается представленными доказательствами. В связи с этим предъявленные по настоящему делу исковые требования расцениваются арбитражным судом в качестве незаконных, необоснованных и удовлетворению не подлежат. Я полагаю, что в апелляции одним из ваших доводов должно быть следующее: Вы были согласны в соответствии с полученным письмом о прекращении договора аренды передать имущество. Однако, арендодатель проигнорировал приемку имущества. Покинуть объект аренды вы не могли, поскольку приняли на себя по договору ответственность не только за эксплуатацию, но и сохранность арендуемого объекта. При этом, помимо оплаты аренды, вы, естественно, несли расходы по надлежащему содержанию арендуемого имущества. Отказ арендодателя своевременно принять имущество, можно расценивать как непринятие обязательства, в принципе. ТО есть, вы никак не можете исполнить обязательство. поскольку вторая сторона договора не желает своевременно принять имущество. Нарушение договора со стороны арендодателя тут. что называется, 100%. Таким образом, решение суда первой инстанции, вполне подлежит отмене, поскольку непринятием имущества арендодатель фактически подтвердил ваше право пользования указанным имуществом.

Роман Артемьев · Answer

Добрый день! Исходя из текста решения суда по Вашему делу: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/6f82ee62-03f5-44f1-9860-d2dd33e2dbec/A51-15172-2013_20130814_Reshenie.pdf «ответчик путем вручения истцу письма № 576 от 25.05.2012 в письменной форме однозначно возразил против продолжения арендных отношений сторон по предмету договора от 30.09.2011 после истечения срока аренды по данному договору , договор от 30.09.2011 в соответствии со ст.ст. 407, 408, п. 3 ст. 425, п. 1 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ считается прекратившим свое действие после истечения срока аренды по этому договору, то есть, с учетом нормы ст. 193 ГК РФ, с 03.07.2012. „ Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно статье 627 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя , договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В законе не говорится о том, что возражения обязательно должны быть высказаны после окончания срока договора. Поскольку в Вашем случае возражения со стороны арендодателя имелись и они ясно выражены в письме, которое Вы получили, то суд, на мой взгляд, обоснованно отказал в иске. С уважением, Роман.

Сергей Матвеенко · Answer

Согласен с коллегами апелляцию с большой долей вероятности выиграть вам не удастся – правовая норма ст.627 ГК РФ составлена в пользу арендодателя есть возражения с его стороны -значит пролонгации договора нет… Что касается взыскания убытков с вас — то же вполне реально и возможно , как только решение апелляционного суда вступит в законную силу арендатор может предъявить к вам требование о взыскании с вас убытков и правовая норма есть - ст. 622 ГК РФ , — если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. А в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полном объеме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Однако есть одна позиция в вашу пользу если к вам предъявят требование о взыскании убытков можете сослаться на следующее разъяснение ВАС РФ- Согласно правовой позиции которая доведена до судов в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 « Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой »( http://www.arbitr.ru/as/pract/vas_info_letter/2986.html ), п. 37. Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы на основании части второй статьи 622 ГК РФ за использование нежилого помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема-передачи. Суд первой инстанции, установив факт просрочки возврата имущества арендодателю, удовлетворил иск. Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. Спорное нежилое помещение было предоставлено в пользование ответчику на основании договора аренды, срок действия которого истек. В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами. Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно. В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд признал иск не подлежащим удовлетворению. - Вариант один — доказать что муниципалы сами нарушили пункт договора о процедуре возврата и подписания акта приема передачи. Вопрос — где и как прописано об уклонении от подписании акт приема передачи? Какие сроки предусмотрены для этого к законе? -в законах это прямо не оговорено – процедура возврата имущества арендодателю должна быть прописана в вашем договоре аренды т.о. в апелляции можете сослаться на ст. 309 ГК РФ- обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона . Т.Е в договоре аренды есть пункт о подписании акта приема передачи имущества – арендодатель должен его подписать, а если не является на подписание либо не подписывает акт то свое мнение-отказ он должен мотивировать письменно или вас уведомить о невозможности прибыть на подписание акта-передачи молчать и неявляться- злоупотребление правом . Кроме того можете сослаться на Ст.10. ГК РФ Пределы осуществления гражданских прав1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу,-Т.Е. без мотивное нежелание арендодателем подписывать акт приемки –фактически причиняет вам вред –вам пришлось уволить людей, ит.д, а арендатор не явился на подписание акта. Единственное — это все должно было быть заявлено вами в суде первой инстанции к суду 1 инстанции всегда нужно очень серьезно готовиться и мотивировать свою позицию — в апелляции говорить об этом можно но не факт что судьи обратят на это внимание…