456 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

456 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. ЖКХ

Имеет ли юридическую силу акт приёма-передачи к ПДКП?

Квартира куплена по ПДКП, сроки оформления основного договора сдвинулись.

Предложили подписать допник, что сроки оформления сдвигаются и вместе с этим акт-приёма передачи квартиры + договор с УК на обслуживание.

Прошло пару лет.

Получил основной договор + снова акт-приёма передачи квартиры, а так же оформленную собственность.

Два вопроса:

Имеет ли юридическую силу акт приёма-передачи к ПДКП? И подписанный на его основании договор с УК на обслуживание?

Возможно ли предъявить расходы на ЖКХ застройщику, если первый акт ничтожен и по статье 153 ЖК РФ я становлюсь не 2.6, а 2.5?

12 Февраля 2020, 12:01, вопрос №2681097

Уточнение клиента

Даты документов:

ПДКП 30.04.2004

Разрешение на ввод 11.02.2015

Доп соглашение о переносе срока заключения основного договора (на 31.12.2017) 06.07.2015

Акт осмотра квартиры 22.05.2015 (в акте третья сторона — УК)

Договор с УК 22.05.2015 — с этого момента оплата ЖКХ

Акт приёма-передачи по ПДКП 06.07.2015

Акт открытия допуска по ПДКП 17.07.2015

Доп соглашение о переносе срока заключения основного договора (на 30.06.2018)  28.12.2017

ДКП 05.03.2018

АКТ К ДКП 10.04.2018

12 Февраля 2020, 13:55
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
100%
Юрист - Сергей
1981
ответ
527
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день!

Предложили подписать допник, что сроки оформления сдвигаются и вместе с этим акт-приёма передачи квартиры + договор с УК на обслуживание.

Дмитрий

Есть информация, когда застройщиком получено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию?

Имеет ли юридическую силу акт приёма-передачи к ПДКП? И подписанный на его основании договор с УК на обслуживание?

Дмитрий

В теории нет, т.к. ПДКП не порождает иных прав и обязанностей кроме как по заключению основного договора.

Возможно ли предъявить расходы на ЖКХ застройщику, если первый акт ничтожен и по статье 153 ЖК РФ я становлюсь не 2.6, а 2.5?

Дмитрий

На данный момент все документы действительны пока иное не доказано в судебном порядке, в особенности договор с УК.

Практика складывается таким образом, что ничтожными признаются и те условия потребительских договоров, которые нарушают нормы общегражданского законодательства.

Если суд признает договор с УК ничтожным, то деньги вам обязаны вернуть как неосновательное обогащение.

С уважением, Сергей П.

Если необходима помощь, пишите в чат.

12 Февраля 2020, 10:27
q Отблагодарить
0 0
Дмитрий
клиент, г. Москва

ПДКП 30.04.2004

Разрешение на ввод 11.02.2015

Доп соглашение о переносе срока заключения основного договора (на 31.12.2017) 06.07.2015

Акт осмотра квартиры 22.05.2015 (в акте третья сторона — УК)

Договор с УК 22.05.2015 — с этого момента оплата ЖКХ

Акт приёма-передачи по ПДКП 06.07.2015

Акт открытия допуска по ПДКП 17.07.2015

Доп соглашение о переносе срока заключения основного договора (на 30.06.2018)  28.12.2017

ДКП 05.03.2018

АКТ К ДКП 10.04.2018

12 Февраля 2020, 11:59
1981
ответ
527
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Мое мнение, что это не имеет перспектив, т.к.

1. Даже если акт недействителен, это не исключает фактическое принятие имущества.

2. Даже если договор с УК признают недействительным, это не будет свидетельствовать об отсутствии фактических правоотношений.

3. Оплата услуги в течение продолжительного периода времени свидетельствует о вашем согласи с объемом и ценой этих услуг.

12 Февраля 2020, 14:26
Дмитрий
клиент, г. Москва

1. Даже если акт недействителен, это не исключает фактическое принятие имущества.

На передачу недвижимости же есть определённые требования — это акт-приёма передачи к договору купли-продажи, дду, инвест контракт и прочее. Предварительный договор купли продажи не позволяет что-либо передавать в принципе.

2. Даже если договор с УК признают недействительным, это не будет свидетельствовать об отсутствии фактических правоотношений.

Договор с УК может заключить только собственник. Собственником я стал в 2018 году. Здесь разделяем понятия отношений с УК и необходимости оплаты ЖКХ — это разные веши. Отношения у меня были, а вот обязанность оплаты нет.

3. Оплата услуги в течение продолжительного периода времени свидетельствует о вашем согласи с объемом и ценой этих услуг.

Отказ от оплаты приводил к начислению штрафов и отказу застройщика (а по документам просто продавца) от подписания основного договора (только устно в личных встречах, если было бы задокументировано, сразу бы обратился в суд)

13 Февраля 2020, 12:48
1981
ответ
527
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как указано в абзаце 2 пункта 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия  представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или
заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Какую вообще цель преследует оспаривание акта приемки и договора с УК? Если возврат денег, то см. выше.

Получается, Вы два года платили и вас все устраивало, а потом что случилось?!

13 Февраля 2020, 18:17
Дмитрий
клиент, г. Москва

Я три года платил без возможности оспорить эти платежи, пока не был подписан основной договор купли-продажи, который был под угрозой расторжения.
Уточню — я не собираюсь отказываться от платежей с момента получения собственности, а возврат за период 2015-2018 год.

По вашим словам получается, что вы можете подписать договор с УК на мою квартиру (не важно, что он не действителен, потому что вы не собственник) и платить за неё какие-нибудь платежи. И потом не сможете их оспорить и вернуть как необоснованное обогащение УК, потому что это будет признано сделкой?

13 Февраля 2020, 19:11
1981
ответ
527
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Вы фактически квартиру принимали или нет?

Повторюсь, в теории все можно, в т.ч. оспорить сделку, но это не 100%. Юриспруденция не точная наука.

13 Февраля 2020, 19:22
Дмитрий
клиент, г. Москва

Ключи от квартиры получил с актом открытия допуска в квартиру 17.07.2015

13 Февраля 2020, 19:53
1981
ответ
527
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Я об этом и говорю. Пусть даже документы оформлены криво, но вы фактически получили квартиру, соотв. должны нести бремя ее содержания. Тарифы и так законом регулируются.

13 Февраля 2020, 21:05
Дмитрий
клиент, г. Москва

Фактически я получил обременение:

Квартира без стен и отделки. Ремонт выполнить нельзя, потому что нельзя получить разрешение на перепланировку от МЖИ без собственности.

Доступ по пропускам, которые УК не оформляет без разрешения на ремонт. Доступ с полицией — нет, потому что это не собственность.

Оформить постоянную регистрацию нельзя, потому что нет собственности.

Получить возврат НДФЛ нельзя, потому что нет собственности.

+ дополнительно выяснилось, что застрощик-продавец не оплачивал и взносы на капремонт

13 Февраля 2020, 21:54
1981
ответ
527
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Это не обременение. Если есть разрешение на ввод и акт приемки, то что мешает зарегистрировать собственность? Вы обращались в росреестр?

14 Февраля 2020, 09:40
Дмитрий
клиент, г. Москва

Да, обращался. Отказ, потому что это предварительный договор купли продажи. Цитирую: «договор о намерениях, а не о произведённой сделке»

14 Февраля 2020, 11:08
Юрист - Андрей
9,9
Рейтинг Правовед.ru
20885
ответов
8063
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Имеет ли юридическую силу акт приёма-передачи к ПДКП? И подписанный на его основании договор с УК на обслуживание?

Возможно ли предъявить расходы на ЖКХ застройщику, если первый акт ничтожен и по статье 153 ЖК РФ я становлюсь не 2.6, а 2.5?

Дмитрий

Дмитрий, добрый день! Тут зависит от того когда по данному ому предоставлено разрешение на ввод т.к. вн зависимости от даты подписания акта плата за ЖКУ все равно не может начисляться ранее получения разрешения на ввод даже при подписанном акте

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
 
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

в целом конечно надо смотреть что там за предварительный договор к которому акт подписывался за два года до, как я понимаю фактической передачи. Т.н. предварительные договоры суды нередко переквалифицируют с учетом ст. 431 ГК РФ ( толкование договора)  и фактических обстоятельств дела и правоотношений сторон.

12 Февраля 2020, 12:06
q Отблагодарить
0 0
Дмитрий
клиент, г. Москва

Андрей, добавил даты документов в уточнение к первому сообщению

12 Февраля 2020, 14:02
9,9
Рейтинг Правовед.ru
20885
ответов
8063
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

С учетом приведенных дат обязанность оплаты ЖКУ возникла с июля 2015 когда квартира была принята, НО Вы можете конечно формально ссылаться то что у Вас не было ДДУ, был предварительный договор КП по которому квартира получена только в 2018 году, либо на крайний случай апеллировать к пропуску истцом срока давности ( 3 года) по части платежей которые в этот срок уже не попадают на момент. 

12 Февраля 2020, 14:17
Юрист - Елизавета
2625
ответов
866
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Саратов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день!

Конечно очень много вопросов.

Такого понятия как предварительный акт приема-передачи дом не существует. По предварительному договору купли продажи у сторон возникает обязательство заключить договор в будущем. 

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Что прописано в доп.соглашении? Был перенесен срок регистрации основного договора?

Что вы принимали по первому акту приему передачи?

12 Февраля 2020, 12:25
q Отблагодарить
0 0
2625
ответов
866
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

Исходя из сказанного вами могу сделать вывод, что оплата будет считаться с первоначального подписанного акта приемки, так как на тот момент ввод уже произведен, и скорее всего по доп.соглашению перенесена просто дата регистрации основного договора.

12 Февраля 2020, 13:05
Дмитрий
клиент, г. Москва

Елизавета, отвечаю на ваш вопрос:

Что прописано в доп.соглашении? Был перенесен срок регистрации основного договора?

Прописано: «Обязуется подписать основной договор не позднее....»

Посмотрите даты этих документов — я добавил в первое сообщение

12 Февраля 2020, 13:55
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.