Как освободить квартиру перед продажей от долей детей?

Добрый вечер! 

В данной ситуации какую бы сделку Вы не совершали, Вам безусловно нужно получать предварительное разрешение органов опеки на отчуждение долей несовершеннолетних детей. Данное положение установлено ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению).....

Соответственно, перед тем как Вы продадите квартиру, Вам нужно обратиться в отдел опеки и попечительства, представить документы на жилье, в котором несовершеннолетним будут выделены доли. Только после получения разрешения Вам можно будет отчуждать объект недвижимости.

При этом, Вам нужно учесть и то, что в разрешении, как правило указывается условие о том, что разрешается продать доли при одновременном выделении долей в ином жилье. На практике Вам нужно будет сначала выделить доли несовершеннолетним детям, а затем уже продавать квартиру третьим лицам. Такое требование Вам также предъявит нотариус при совершении сделки купли-продажи квартиры, так как сделка должна быть нотариальной (поскольку в квартире имеются доли несовершеннолетних).

Здравствуйте!

В соответствии с ч.2 ст.37 ГК РФ 

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Таким образом для продажи квартиры в которой несовершеннолетние имеют долю в праве собственности вы можете только с согласия органа опеки и попечительства. 

Хотим продать квартиру и переехать в другой регион.

Vil

А вы планируете приобретать жилье. Опека может дать вам согласие на продажу, если вы предоставите предварительный договор купли-продажи по которому вы обязуетесь приобрести несовершеннолетним равнозначные (не меньше чем были) доли в жилье. 

Готовы выделить доли в 1/3 собственности супруги,

Vil

Это можно оформить так. Вы предоставляете в опеку предварительный договор купли-продажи согласно которого, от вырученных с продажи квартиры денег покупаете им 1/3 долю матери. От имени детей договор о покупке вы подписываете. Если вы просто оформите дарение детям 1/3 доли супруги, то эта сделка никак не будет связана с продажей их долей. То есть необходимо подтверждать что вы именно приобретаете детям взамен продаваемых долей. При этом их жилищные условия не ухудшаются. 

также наши родители готовы выделить доли внукам в своих квартирах,

Vil

Либо в таком же порядке вы заключаете предварительный договор купли-продажи с бабушкой. 

Но здесь есть такой нюанс, что дети вправе проживать вместе со своими родителями. Получается вы собственниками долей в бабушкиной квартире не будете являться. Поэтому есть риск, что опека не даст согласия.