Целесообразность переоформления недвижимости с юр лица на ИП

(недвижимость) с ООО где один собственник, он же учредитель 100% и ген.директор, на его же ИП.

Перевод  недвижимости планируется проводить путем возврата займа в виде отступного, который делал сам учредитель на покупку данной недвижимости.

Игорь

Игорь, добрый вечер! Сам перевод целесообразен конечно поскольку ИП и физлицо суть одно и тоже а вот ООО и его пусть и 100% учредитель два разных лица. Отсюда например, в случае ликвидации ООО имущество ООО отходящее к учредителю рассматривается как доход в натуральной форме и в силу ст. 211 НК РФ подлежит обложению НДФЛ. В остальном плюсы после перехода прав уже зависят не столько от формы, сколько от применяемой системы налогообложения.Так при УСН как ИП так и ООО освобождаются от налога на имущество в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности ( ст. 346.11 НК РФ), но это при условии, что указанная недвижимость не включена в соот. налоговом периоде в ежегодно утверждаемый субъектов РФ перечень. Если включена то налог на имущество платится в любом случае.По налогу на имущество предельная ставка для юрлиц  ( 2,2 % кадастровой стоимости, ст. 380 НК) больше чем для физиков (2 % КС, ст. 406 НК), конкретный размер ставки устанавливается законом субъекта РФ на территории которого находится объект недвижимости.

Здравствуйте Игорь!

Поддерживаю коллегу и хочу дополнить его ответ в части возможной продажи имущества. 

При продаже недвижимости, принадлежащей ИП, возникнет обязанность исчисления и уплаты налога на доходы.

Но, при определенных условиях, если недвижимость на балансе ООО, можно оптимизировать такую уплату, путем продажи не недвижимости, а доли общества (если конечно это приемлемо по условиям ведения бизнеса).

В соответсвии с частью 1 статьи 284.2. НК РФ:

Статья 284.2. Особенности применения налоговой ставки 0 процентов к налоговой базе, определяемой по операциям с акциями (долями участия в уставном капитале) российских организаций

1. Налоговая ставка 0 процентов, предусмотренная пунктом 4.1 статьи 284 настоящего Кодекса, применяется к налоговой базе, определяемой по доходам от операций по реализации или иного выбытия (в том числе погашения) акций российских организаций (долей участия в уставном капитале российских организаций), при условии, что на дату реализации или иного выбытия (в том числе погашения) таких акций (долей участия в уставном капитале организаций) они непрерывно принадлежат налогоплательщику на праве собственности или на ином вещном праве более пяти лет.

То есть ставка налога на прибыль будет  «О»  если владение долей более 5 лет.

Размер ставки по налогу на прибыль зависит от даты приобретения и реализации доли, а также срока владения ею.

По ставке 0% облагается продажа доли, если она приобретена:

до 31.12.2010 включительно, а реализована после 26.11.2018 (п. 4.1 ст. 284, п. 1 ст. 284.2 НК РФ, ст. 3, п. п. 1, 11 ст. 9 Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ);

после 31.12.2010 и ею непрерывно владели больше пяти лет (п. 4.1 ст. 284, п. 1 ст. 284.2 НК РФ).

В период владения долей ее размер и номинальная стоимость должны быть неизменны в соответствии с  Письмом Минфина России от 08.05.2019 N 03-03-06/1/33715. 

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 149 НК РФ реализация на территории РФ долей в уставном капитале организации освобождается от обложения НДС.

Может поможет для Вашего анализа.

Удачи.

Здравствуйте, Игорь!

при передаче заемщиком заимодавцу имущества в счет погашения обязательства по договору займа стоимость этого имущества включается в состав доходов от реализации, учитываемых при определении налоговой базы по налогу, например, уплачиваемому в связи с применением УСН. это подтверждает письмо Минфина № 03-11-11/37751 от 28.06.2016г.

касательно уплаты налога на имущество, то большой выгоды я не вижу, учитывая, что недвижимое имущество у Вас скорее всего коммерческое (нежилое), с большой долей вероятности включено в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, согласно ст.378.2 НК и разница между ставками для физ. лица и организации 0,2%.

да, став собственником участник, защитит в какой-то мере данное имущество от претензий кредиторов юр. лица, но такая сделка тоже может оспорена, например конкурсным управляющим в случае банкротства юр. лица, если с момента сделки не прошло более 3 лет.

в отношении необходимости уплаты НДФЛ при передачи данного имущества участнику при ликвидации общества, то не вижу большой проблемы, т.к. участник будет обязан уплатить НДФЛ с разницы между стоимостью имущества и расходами участника на приобретение долей ликвидируемой организации. соответственно, чтобы при такой ситуации меньше был НДФЛ целесообразно увеличить УК юр. лица за счет данного долга по займу.

таким образом, я не вижу больших плюсов, выгоды в такой передаче.