Михаил, здравствуйте!
Во-первых, в соответствии со ст. 29 ГК РФ признать гражданина недееспособным можно по решению суда. После решения о признании недееспособным устанавливается опека:
Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.
Имуществом, принадлежащим гражданину, признанному недееспособным, распоряжается его опекун от его лица. Право самого опекуна в распоряжении имуществом подопечного ограничено законом.
В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» недвижимое имущество подопечного может быть отчуждено в следующих случаях:
1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
Для совершения сделки необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства.
Между тем, до признания бабушки недееспособной могут быть совершены любые сделки с имуществом, на которые влиять вы не имеете права.
Однако в дальнейшем вы можете попытаться признать такую сделку ничтожной.
Право на наследство вы будете иметь по праву представления.
