Продал нежилое помещение за цену ниже кадастровой стоимости. Как минимизировать налог

Question

Продал нежилое помещение за цену ниже кадастровой стоимости. Налоговая выставила НДФЛ где база налога- кадастровая стоимость. В итоге сумма налога почти составляет сумму рыночной стоимости данного помещения. Кадастровая стоимость завышена во много раз.( помещение находится в разрушенном состоянии, без коммуникаций). По обоюдному согласию с покупателем расторгли договор купли-продажи. Каким образом вернуть помещение покупателю, при этом минимизировать НДФЛ с продавца?

Андрей Власов · Answer

кадастровая стоимость. В итоге сумма налога почти составляет сумму рыночной стоимости данного помещения. Кадастровая стоимость завышена во много раз.( помещение находится в разрушенном состоянии, без коммуникаций). Алексей Алексей, добрый день! Согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости то налоговая база рассчитывается по 70% КС. Если помещение не использовалось в предпринимательской деятельности Вы вправе учесть расходы на его приобретение для уменьшения налогооблагаемой базы. Если договор у Вас расторгнут по соглашению сторон, то помещение покупателем передается по акту приема передачи, в общем то также как оно передавалось ему при продаже. Но надо учитывать, что если был зарегистрирован переход права собственности и договор сторонами был полностью исполнен (например если в договоре не была предусмотрена рассрочка платежа график которой не вышел) то исполненный договор уже расторгнуть нельзя, с этой стороны могут быть сложности т.к. переход прав на проданное имущество возможен уже в рамках новой сделки.

Евгений Каргапольцев · Answer

Здравствуйте, Алексей. Насколько я понимаю, сделка расторгнута и соответствующая запись внесена в ЕГРН. Если так, то следует исходить из того, что как указано в п.10 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_187725/ Признание сделки по продаже имущества недействительной или ее расторжение означает, что реализация имущества не состоялась, а вырученные по сделке средства по общему правилу возвращаются другой стороне. В такой ситуации экономическую выгоду от реализации имущества гражданином следует признать утраченной, что в соответствии со статьями 41 , 209 НК РФ свидетельствует об отсутствии полученного дохода как объекта налогообложения.

Анна Гурина · Answer

Алексей, добрый день! Если НДФЛ не был уплачен, то подайте уточненную декларацию по НДФЛ, в которой пересчитайте подлежащую к уплате сумму налога, исключив ранее задекларированный доход от реализации имущества. Если НДФЛ был уплачен, то также подайте в налоговую инспекцию заявление о возврате налога. Об этом говориться в «Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015): Признание сделки по продаже имущества недействительной или ее расторжение означает, что реализация имущества не состоялась, а вырученные по сделке средства по общему правилу возвращаются другой стороне. В такой ситуации экономическую выгоду от реализации имущества гражданином следует признать утраченной, что в соответствии со статьями 41 , 209 НК РФ свидетельствует об отсутствии полученного дохода как объекта налогообложения. Сохранение в неизменном состоянии первоначально исчисленной гражданином налоговой базы в этом случае привело бы к искажению стоимостной характеристики объекта налогообложения, что недопустимо. Принимая во внимание, что иной порядок уточнения налоговой базы в данном случае не предусмотрен, налогоплательщик вправе представить уточненную налоговую декларацию, в которой пересчитать подлежащую к уплате сумму налога, исключив ранее задекларированный доход от реализации. При этом на основании пункта 7 статьи 78 Кодекса гражданин также вправе представить в налоговый орган заявление о возврате (зачете) излишне уплаченного налога, которое подлежит исполнению налоговым органом, если такое заявление сделано налогоплательщиком до истечения трех лет после признания недействительным (расторжения) договора и возврата денежных средств контрагенту, поскольку именно с совокупностью этих обстоятельств связывается излишний характер уплаченных в бюджет сумм. После расторжения договора срок владения имуществом в целях налогообложения будет течь заново с момента регистрации права собственности после расторжения договора. Письмо Минфина РФ от 11.09.2019 № 03-04-05/69825 Об определении в целях НДФЛ минимального предельного срока владения земельным участком при расторжении договора купли-продажи: Таким образом, по общеустановленным правилам минимальный предельный срок владения земельным участком для целей обложения налогом на доходы физических лиц исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности после расторжения договора купли-продажи. С полным текстом можете ознакомиться по ссылке https://www.eg-online.ru/docum... Чтобы минимизировать дальнейшем налог от продажи помещения Вы можете зарегистрироваться в качестве ИП, выбрать УСН 6%, некоторое время (несколько месяцев) сдавать помещение в аренду и после продать, уплатив налог 6% с полученного дохода. При этом кадастровая стоимость значения иметь не будет. Вы уплатите налог исходя из договорной стоимости.

Ольга Романова · Answer

Алексей, добрый вечер! Для того чтобы снизить налог от продажи нежилого помещения, вам можно попробовать снизить кадастровую стоимость объекта. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Саратовской области Российской Федерации. Для начала можно подать документы на комиссию, если вдруг будет отказ, то обращаться в суд. По таким делам много положительных решений. «Комиссия по рассмотрению споров..» работает в целя реализации положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Статья 24.18. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: 1. выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; 2. нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; 3. документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; 4. отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. В вашем случае надо подавать отчет о рыночной стоимости, любым оценщиком, имеющим соответствующее разрешение. Всего хорошего и удачи!