Обязан ли я заключать договор с УК на срок превышающий ее законные полномочия?
Ранее по заключенному договору ДДУ с застройщиком принял принадлежащие мне помещение.
По окончанию строительства и получении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (многоквартирный жилой дом) застройщик, как того и требует закон, в течении 5 рабочих дней заключил договор управления с УК на 3 месяца (до созыва ОСС, выбора способа управления домом и УК жильцами). Естественно это УК застройщика с невыгодными тарифами. ОСС еще не проводилось. Сейчас оно проходит в очно-заочной форме. Срок окончания голосования и принятия решения - в будущем.
В Передаточном акте застройщик прописал пункт, что я в течении 10 дней с момента его подписания обязан заключить договор управления с обслужвающий объект организацией. К данному пункту у меня претензий нет, т.к. согласно закону с момента принятия объекта я обязан нести расходы на содержания объекта соразмерно моей доли.
Но дальше мне был передан договор с УК в котором:
1) Срок действия - 3 года
2) В приложении с тарифами присутвуют доп услуги.
Я считаю, что такой договор незаконен, т.к. срок действия договора на обслуживания объекта у данной УК через 2 месяца уже истекает. А новая УК (как и форма управления) еще не выбрано решением ОСС.
Кроме того я считаю, что не обязан оплачивать доп услуги, т.к. они не были приняты решением ОСС, а понуждать к их оплате УК меня не имеет право.
Кроме того, застройщик отказался выписать пропуск для моего а/м на проезд в подземный паркинг, в котором у меня есть м/м в собственности, до тех пор, пока я не заключу договор с УК. Таким образом я лишен права использовать свою собственность (впрочем право собственности еще не оформлено, есть только передаточный акт).
Вопросы:
1) Законно ли требования застройщика заключить договор с УК на срок, првышающий ее законные полномочия по обслуживания объекта согласно действующего договора? Если нет то на какую норму закону ссылаться при отказе от подписания такого договора? Что предложить взамен застройщику?
2) Законно ли требование застройщика подписать договор с УК, содержащий доп услуги, на текущий момент не утвержденные ОСС? Что делать в такой ситуации?
3) Как заставить застройщика выдать пропуск и обеспечить беспрепятственный доступ в паркинг для использования м/м по прямому назначения? На какие статьи ссылаться при данном требовании?
Насчет сроков. Как я выше указал, договор управления с УКЮ с котрой заключен договор, до проведения открытого конкурса или решения общего собрания составляет 3 месяца. Если конкурс не состоится в таких пределах (не позднее 2 месяцев со дня введения дома в эксплуатацию), то
Часть 6 статьи 162 ЖК РФ предусматривает автоматическую пролонгацию договора на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее заключенным договором, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия.
Поэтому срок может быть продлен. А то, что в редакции действующей УК он составляет 3 года, то такие положения договора ничтожны в силу закона.
Договор будет считаться заключенным, даже если Вы отдельно его не подпишите, при условии либо:
— заключения его между УК и застройщиком
— заключения такого договора между УК и более чем 50% дольщиков (лиц, получивших помещения по акту)
Данные положения предусмотрены частью 1 и частью 1.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.
Как указал коллега Геннадий Кураев Вы праве направить протокол разногласий к договору, если в нём есть «лишние» услуги.
Взыскать штрафные санкции? Могут. По положениям части 14 статьи 162 могут неустойку начислить.