Ирина, здравствуйте.
1. В случае продажи недвижимости в 2019 году, находившейся в собственности менее 5 лет, у Вас появляются доходы в сумме стоимости имущества. Со всего объема вырученных средств удерживается НДФЛ и перечисляется в бюджет. Максимальный размер налогового вычета по сделке продажи недвижимости равен 1 млн руб.
То есть, если Вы, допустим, в декабре 2019 года продали дом за 3 млн. руб., то налоговая база по НДФЛ с суммы доходов после продажи с учетом вычета составляет 2 млн. руб. (3 млн. руб. – 1 млн. руб.). Именно с 2 млн. руб. надлежит исчислить НДФЛ в размере 13 % в бюджет, то есть 260 тыс. руб. ( 2 млн. руб. * 13%)
В случае, если Вы приобрели иное жилье в этом же календарном году (декабре 2019 года) за 4 млн. руб. (например, в июне 2019 года), возможно провести взаимозачет, поскольку у Вас возникает право на имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилья также в размере 13 % с 2 млн. руб. Величина подоходного налога по возврату будет достигать 260 тыс. руб.
Проводится взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры – размер налога корректируется в сторону уменьшения вычетом по приобретению имущества. В результате получаем нулевое значение, поэтому налоговые обязательства физического лица равны нулю (260 тыс. руб. (по продаже) – 260 тыс. руб. (по приобретению) = 0 тыс. руб.).
Если бы стоимость продаваемой недвижимости была выше, то налоговые вычеты могли не покрыть весь объем исчисленного к уплате НДФЛ. Тогда пришлось бы уплатить в бюджет скорректированный остаток налогового обязательства.
2. Если же продажа и покупка недвижимости осуществлена в разные налоговые периоды (продажа в 2019, покупка в 2020), то Вам надо будет заплатить причитающийся налог, а при возникновении права на второй тип вычета (при покупке) обратиться в налоговый орган за возмещением налога.
3. В соответствии с п. 5 ст. 217.1 НК РФ сумма налога привязана к кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если доходы от продажи квартиры меньше, чем кадастровая стоимость этой квартиры (по состоянию на 1 января года, в котором произведена регистрация перехода права собственности), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, для налогообложения доходы от продажи квартиры принимаются равными ее кадастровой стоимости, умноженной на указанный коэффициент.
То есть, если цена продажи по договору ниже 70% кадастровой стоимости, доходом в
целях налогообложения будет считаться 70% от кадастровой стоимости квартиры, а
цена, указанная в договоре купли-продажи, не будет играть роли.
При этом согласно п. 6 ст. 217.1 НК РФ предельный срок владения недвижимостью и
понижающий коэффициент могут быть уменьшены в регионах вплоть до нуля. Поэтому
важно узнать, не издан ли соответствующий закон в регионе.
Извините, мне не совсем все понятно! Можно уточнить! Я пенсионерка. Приобрела квартиру в Республике Адыгея 26 декабря 2016 года за 1550000 руб. Кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года составляет 1147182,75 руб. В декабре 2019 года я продам эту квартиру за 1850000 руб. и приобрету за эту же сумму 1850000 руб. в декабре 2019 года другое жилье в Ставропольском крае. Покупку на 2020 год переносить не буду, чтоб не создавать себе проблем связанными с разными налоговыми периодами (к тому же я единожды уже воспользовалась получением налогового вычета за покупку жилья в 2001 году). Ранее, в 2019 году я ничего не приобретала и не продавала. Исходя из изложенной ситуации, если покупка и продажа будет в один налоговый период в 2019 году, обязана ли я буду платить 13%?
Ирина, если Вы уже воспользовались вычетом в 2001 году, то больше налоговый вычет Вам не положен, он предоставляется один раз в жизни. Взаимозачет произвести не получится. Следовательно, Вы должны будете уплатить 13 % с дохода, полученного от продажи.
На официальном сайте Росреестра Вы можете узнать актуальную кадастровую стоимость Вашей квартиры. Если сумма в договоре купли — продажи будет ниже 70% актуальной кадастровой стоимости, доходом в целях налогообложения будет считаться 70% от кадастровой стоимости квартиры, а цена, указанная в договоре купли-продажи, не будет играть роли.
Если по договору цена будет больше кадастровой стоимости, то 13 % будет исчисляться от цены, указанной в договоре.