Залог квартиры с несогласованной перепланировкой

Question

Добрый день, Заемщик предлагает в качестве обеспечения квартиру, при проверке которой выяснилось, что в ней проводился ремонт с полным и частичным разбором ненесущих перегородок. И эта перепланировка не была согласована. Какие риски у Займодавца при оформлении залога в данном случае? Интересна также практика.

Олег Васев · Answer

Здравствуйте. Для займодавца ничем не грозит.Ответственность за незаконную перепланировку налагается на собственника. Ст.7.21 КоАП РФ 1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей Для займодавца рисков никаких, лишь бы данное имущество было свободно от прав третьих лиц. Перепланировка тут ни при чём.

Юрий Денисов · Answer

Добрый день. С гос. регистрацией ипотеки у вас проблем не будет. Но они могу возникнуть на стадии реализации квартиры с торгов в случае обращения взыскания на неё. Не согласованная перепланировка снижает ликвидность квартиры, ведь обязанность по её узакониванию будет возложена на нового собственника. В этом случае закладывайте дисконт по залоговой стоимости с запасом, например, 50% от рыночной. Применимые нормы: Согласно ч. 3, 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. В силу ч. 5 данной статьи, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 настоящей статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Согласно определению Верховного Суда РФ от 02.08.2016 N 36-КГ16-8, обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения.

Евгений Емельянов · Answer

Здравствуйте, Алексей! Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Рисков в принципе для займодавца практически нет. Но тут нужно учитывать, что обязанность по «исправлению» незаконной перепланировки переходит к новому собственнику, он должен вернуть жилое помещение в первоначальное состояние, либо узаконить перепланировку по возможности. Поэтому целесообразно немного надбавить к рыночной стоимости квартиры, чтобы займодавец перестраховал себя.