Добрый день,
Заемщик предлагает в качестве обеспечения квартиру, при проверке которой выяснилось, что в ней проводился ремонт с полным и частичным разбором ненесущих перегородок. И эта перепланировка не была согласована.
Какие риски у Займодавца при оформлении залога в данном случае? Интересна также практика.
Не станет ли это барьером при удовлетворении требования займодателя? Не является ли такой изъян фактором, блокирующим возможность обращения взыскания, реализация объекта залога или оставления его за залогодержателем
Здравствуйте. Для займодавца ничем не грозит.Ответственность за незаконную перепланировку налагается на собственника. Ст.7.21 КоАП РФ
1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей
Для займодавца рисков никаких, лишь бы данное имущество было свободно от прав третьих лиц. Перепланировка тут ни при чём.
Добрый день.
С гос. регистрацией ипотеки у вас проблем не будет. Но они могу возникнуть на стадии реализации квартиры с торгов в случае обращения взыскания на неё. Не согласованная перепланировка снижает ликвидность квартиры, ведь обязанность по её узакониванию будет возложена на нового собственника.
В этом случае закладывайте дисконт по залоговой стоимости с запасом, например, 50% от рыночной.
Применимые нормы:
Согласно ч. 3, 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
В силу ч. 5 данной статьи, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 настоящей статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Согласно определению Верховного Суда РФ от 02.08.2016 N 36-КГ16-8, обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения.
Вот об этом и речь. Именно в случае обращения взыскания на заложенное имущество не возникнет ли здесь невозможности реализации?
При этом займодавцу (залогодержателю) еще припишут отсутствие должной осмотрительности, потому как перед регистрацией залога объект следовало проверить, тем более сейчас это не составляет труда. Более того, займодавец уже получил эти документы и знает об этом изъяне.
Здравствуйте, Алексей! Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Рисков в принципе для займодавца практически нет.
Но тут нужно учитывать, что обязанность по «исправлению» незаконной перепланировки переходит к новому собственнику, он должен вернуть жилое помещение в первоначальное состояние, либо узаконить перепланировку по возможности.
Поэтому целесообразно немного надбавить к рыночной стоимости квартиры, чтобы займодавец перестраховал себя.
Однако следует принять во внимание тот факт, что новый собственник квартиры может взыскать убытки в виде расходов приведения квартиры в первоначальное состояние с первоначального собственника, это своего рода регрессное требование.
То есть собственно ответственность за незаконную перепланировку несет первоначальный собственник (но при покупке это надо как-то зафиксировать, чтобы не было в дальнейшем проблем с предоставлением доказательств), но при переходе права собственности новый собственник должен привести квартиру в прежнее состояние либо узаконить перепланировку, что не мешает этому собственнику предъявить требования возмещения убытков в дальнейшем, связанными с такими расходами, к прежнему собственнику.
не является.