Можно ли строить дом без межевания участка?

Здравствуйте Олег Анатольевич.

Разрешение на строительство получать не нужно, а нужно направить уведомление предусмотренное ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ. В соответствии с п. 3 этой статьи необходимы на земельный участок только выписка из ЕГРН (котороая у Вас есть). При этом там не слова нет про то, чтобы координаты характерных точек границы земельного участка соответствовали системе координат в которой ведется ЕГРН Или по другому, тут не важно, что участок не межеванный.

Также данные обстоятельства не могут служить основанием для направления уведомление о несоответствии (п. 10 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Поэтому:

1. Направляете уведомление в соответствии со ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, с приложением документов указанных в п. 3 данной статьи.

2. Получаете уведомление о соответствии.

3. Идите кадастровому инженеру для составления технического плана.

4. После его подготовки подаете заявление об одновременном кадастровом учете и регистрации права (п. 1 ч. 3 ст. 14 и ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

5. Получаете выписку из ЕГРН о зарегистрированном праве.

Проблем быть не должно. Земельные споры тут не влияют.

Здравствуйте!

Правила выдачи разрешения на строительство установлены ст. 51 ГрКРФ, для его получения ч. 7 ст. 51 ГрКРФ предусматривает подачу соответствующего заявления с приложением следующих документов:

7. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, 

К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, а также схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 57.3 настоящего Кодекса;

2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), реквизиты проекта планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка;

3) результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 настоящего Кодекса проектной документации:

А также иные документы согласно ст. 51 ГрКРФ.

Для получением разрешения на строительство согласно вышеуказанной норме требуется предоставление градостроительного плана в обязательном порядке. 

Стать 57.3 ГрКРФ устанавливает в свою, что 

1. Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

3. В градостроительном плане земельного участка содержится информация:
1) о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории;
2) о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии) или в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи, о границах образуемого земельного участка, указанных в утвержденной схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;

3) о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии);
4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;
5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом;

6) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, за исключением случаев выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;
7) о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, установленных в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7.1 настоящей части; и другие документы согласно ст. 57.3. ГрКРФ.

Таким образом, для получения градостроительного плана земельного участка необходимо установить его границы на местности, то есть провести межевание земельного участка и поставить его на кадастровый учет. Поэтому в любом случае для получения разрешения на строительство первоначально Вам необходимо провести межевание и поставить на учет земельный участок с уточненными границами.

В случае, если Вы начнете строительство дома без установленного разрешения, то, во-первых, такая постройка будет являться самовольной согласно ст. 222 ГКРФ.

Кроме того, ст.9.5 КоАПРФ предусматривает ответственность за строительство и реконструкцию объектов капитального строительства без разрешения.

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, -на на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

Таким образом, во избежании нарушения действующего законодательства рекомендую Вам провести межевание и постановку земельного участка на кадастровый учет в уточненных границах, получить в установленном порядке разрешение на строительство (согласно ст. 51 ГрКРФ) и уже возводить объект согласно действующего законодательства без проблем.

Здравствуйте,

соглашусь с Владимиром, разрешение на строительство получать не нужно.

Согласно пунктам 1, 1.1 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, садового дома.

Вам нужно подать заявление, в котором указываете в том числе сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка; кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка. Уведомление можно подать в том числе через МФЦ по форме, установленной в вашем регионе с приложением документов:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
2) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
3) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;
4) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 5 настоящей статьи. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также описание иных характеристик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, включая фасады и конфигурацию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

После получения уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства оформляете технический план на основании предусмотренной частью 11 статьи 24 Федерального закона N 218-ФЗ декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной правообладателем земельного участка. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на такие объекты осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости. Представление правоустанавливающего документа на земельный участок не требуется, если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано.

Остались вопросы, пишите

Добрый вечер! Считаю , что получить разрешение на возведение жилого дома на земельном участке, границы которого не установлены, не представляется возможным. Объясню почему. Во-первых, вы, как заметили некоторые коллеги, подаете уведомление о планируемом строительстве объекта недвижимости на основании ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ. Во-вторых, в уведомлении вы должны указать сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка. 

Каким образом вы укажете сведения об отступе дома от границ участка, которые не установлены на местности. Это по крайней мере и вас самих должно волновать, при условии, что идут судебные процессы, в результате которых  граница участка может измениться. А минимальные отступы установлены градостроительными регламентами, в том числе указаны в ПЗЗ поселения: 3 метра от границ соседних участков, 5 метров от дороги. А вдруг вы дом построите так, что при изменения границ отступы будут нарушены?  А если на участке есть охранные зоны, место их прохождения и возможную площадь участка, занимаемую такими зонами, вы не знаете и не узнаете , пока не будут установлены границы участка на местности и не описаны в ЕГРН. 

Упрощенный порядок регистрации прав на жилой дом (дачная амнистия) до 2021 года работает только на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства. Если ПЗЗ позволяет, переведите назначение на «для ведения садоводства», стройте дом без уведомлений, а после регистрации дома можете вернуть назначение участка на ЛПХ. Но и в этом случае я бы не стала строить дом, не зная точных границ на местности, я имею в виду, что таковые границы хоть и имеются на местности, но юридически они не закреплены в ЕГРН.

п. 12 ст. 70 218-ФЗ от 13.07.2015 года

До 1 марта 2021 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

Всего хорошего!