Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Отказ опеки в передаче в залог доли детей в ипотечной квартире
Добрый день. Имеется ипотечная квартира с выделенными долями двоих детей. Созаемщики - супруги. На доли супругов есть обременение (7/20 и 7/20). Доли детей (3/20 и 3/20) в залоге не находятся. Сделка одобрялась опекой, была продажа предыдущей квартиры с долями этих же детей и покупка текущей с улучшением условий.
Обращаюсь за рефинансированием в другой банк с целью снизить ежемесячные выплаты. Банк требует чтобы вся квартира находилась в залоге и отправляет в опеку за согласием на передачу доли детей в залог. Опека при консультации отвечает категорически нет, мол - вы по своему кредиту хотите чтобы дети предоставляли залог. Запрашиваемый кредит - 53% от стоимости квартиры по ДКП и 46% от суммы текущей оценки. Банк навстречу идти отказывается. Залог только квартиры целиком. Тупик?
Залог только квартиры целиком. Тупик?Максим
Здравствуйте. Да, к сожалению это тупик, который может быть разрешен только в другом банке. Банк в своем праве и может отказываться от заключения соответствующего договора, если его не устраивают условия — ст. 421 ГК РФ свобода договора. А добиться от опеки согласия на передачу долей детей в залог крайне маловероятно. Постарайтесь поискать другой банк.
Здравствуйте, Максим! Действительно, согласно п.2 ст.37 ГК РФ родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Банк требует чтобы вся квартира находилась в залоге и отправляет в опеку за согласием на передачу доли детей в залог.
Максим
Банк реализует свое право, к сожалению, закон не запрещает банку иметь право залога на всю квартиру, в том числе на доли детей.
Тут выход либо договориться все-таки с банком, либо попытаться оспорить отказ опеки.
В данной ситуации, к сожалению, успешно оспорить отказ опеки в суде маловероятно, в частности в связи с тем, что у детей, как я понимаю, нет в праве собственности больше никакого жилья, а в случае самого худшего исхода событий при взыскании предмета залога (квартиры), если возникла, например, крупная задолженность по ипотеке, дети потеряют свои доли, и по сути им негде будет жить — в связи с таким риском суд может не поддержать вашу позицию, Максим.
Попытайтесь найти другой банк для рефинансирования, или договоритесь с этим же банком, обратившись в письменном виде к управляющему банка (а не рядовому кредитному инспектору, служащему) разрешить ваш вопрос в индивидуальном, льготном порядке. Нельзя исключать, что руководство банка пойдет вам навстречу.
Дело в том, что банк, понимая, что в случае просрочки платежей по кредиту и возникновения крупного размере задолженности, реализовать доли в квартире будет намного сложнее, чем всю квартиру вместе с долями детей, изначально требует именно условие предоставление в залог всей квартиры. Если банку, предположим, потребуется продать с торгов долю в заложенной квартире (пусть больше 1/2), покупателя найти будет сложно, тем более, что собственниками долей этой квартиры останутся дети (!), и кто из потенциальных покупателей согласится соседствовать с детьми, права которых государство охраняет особенным образом, большой вопрос. Ликвидность вашей с супругой доли при реализации предмета залога будет весьма низкая, это очевидно. С точки зрения безопасности банка это можно понять.
Но в некоторых случаях при обращении к управляющему банка (отделения) банки идут навстречу, предлагая индивидуальные условия кредитования. Попытайтесь таким образом.
Законных способов обязать банк принять в залог только ваши с супругой доли нет, это право банка.