Налог при продаже помещения ИП-шником

Добрый вечер Максим.

Если Вы использовали данное помещение при  осуществлении предпринимательской деятельности то необходимо будет оплачивать налог с 3500 000 рублей, но если Вы использовали его как физическое лицо для личных нужд или не использовали вовсе, то он не облагается налогом как прибыль ИП.

Это подтверждено следующей правовой позицией.

Гражданское законодательство не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не «создает» его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина. Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса ИП.В этой связи по вопросу налогообложения доходов, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, от продажи собственного имущества, существуют различные мнения.При определении налоговой базы налогоплательщики, применяющие УСН, учитывают, в частности, доходы от реализации товаров (п. 1 ст. 346.15, пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). В свою очередь, товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).Представители Минфина России и налоговых органов неоднократно разъясняли, что если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, применяющего УСН, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог). При этом п. 3 ст. 346.11 НК РФ предусматривает освобождение таких доходов от обложения НДФЛ (письма Минфина России от 16.05.2017 N 03-11-11/29521, от 18.07.2016 N 03-11-11/41910, от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424, от 24.05.2016 N 03-04-05/29559, от 05.05.2016 N 03-11-11/25909, от 18.04.2016 N 03-11-11/22134, от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N 03-11-11/28519, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 07.10.2013 N 03-11-11/41798, от 01.07.2013 N 03-11-11/24963, от 27.05.2013 N 03-11-11/19097, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 25.04.2013 N 03-11-11/14514, от 21.01.2013 N 03-11-11/15, ФНС России от 24.05.2016 N СД-3-3/2348, от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@).Заметим, что в приведенных разъяснениях обязанность по уплате Налога чиновники не ставят в зависимость:- от видов предпринимательской деятельности, указанных при регистрации ИП в качестве такового;- от того, в каком статусе ИП приобретал недвижимое имущество (как ИП или как физическое лицо);- от факта использования (неиспользования) имущества непосредственно перед продажей.В то же время в других разъяснениях (письма Минфина России от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 26.06.2013 N 03-11-11/24263, от 16.08.2012 N 03-11-11/247, от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 13.05.2011 N 03-11-11/121, УФНС России по г. Москве от 05.03.2009 N 20-14/2/019833@) контролирующие органы отмечают, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости в рамках УСН должны выполняться следующие условия:- при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей недвижимости, в частности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа земельных участков», «Сдача внаем собственного недвижимого имущества» (соответственно коды 70.12, 70.2 ОКВЭД, утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);- недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП.В вышеуказанных письмах не разъяснялось, должны ли эти условия выполняться одновременно. Вместе с тем из писем Минфина России от 28.10.2013 N 03-11-11/45470, от 23.04.2013 N 03-04-05/14057 следует, что доходы от продажи недвижимого имущества ИП, применяющего УСН, необходимо учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по Налогу если выполняется хотя бы одно из данных условий*(1).В недавнем письме ФНС России от 24.05.2016 N СД-3-3/2348 сказано следующее.В случае если сдача в аренду принадлежащего на праве собственности имущества осуществлялась в рамках заявленных ИП при государственной регистрации видов деятельности, имеются факты получения доходов от сдачи помещения в аренду, ведения учета соответствующих хозяйственных операций, а также принимая во внимание, что нежилое помещение, по общему правилу, изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, доходы от продажи нежилого помещения рассматриваются как доходы от предпринимательской деятельности*(2). А в письме Минфина России от 15.11.2016 N 03-11-11/67023 в контексте сообщено, что если в ЕГРИП предусмотрен такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества, то доходы, полученные индивидуальным предпринимателем — арендодателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности (в письме речь шла об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц).Что касается судебной практики, то она по рассматриваемому вопросу не единообразна. Однако в большинстве дел суды приходят к выводу, что доходы от продажи имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности, облагаются в рамках УСН.Так, согласно определению Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 304-КГ17-7241, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности и имел статус нежилого помещения, то и полученные доходы от его реализации необходимо включать в налоговую базу по УСН (даже в случае, когда объект приобретен и затем продан предпринимателем как физическим лицом). Смотрите дополнительно постановление АС Западно-Сибирского округа от 12.01.2017 по делу N А45-8083/2016.

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/consult/business/1141482/#ixzz65w9DM2Sv

Максим, добрый вечер!

что продать помещение как физ.лицо я уже не могу (Ок)

Maksim

Не можете, если использовали в предпринимательской деятельности. Если, не использовали в ПД, то можете продать как физ лицо. Но в то же время у Вас ОКВЭД, связанный с недвижимым имуществом, помещение, как я понимаю, нежилое. Поэтому здесь могут быть споры с налоговой и нужно будет доказывать, что помещение в ПД не использовалось.

что вычесть затраченные 3 000 000 на покупку данного помещения я не могу,

так как продаю как ИП, а затраты были как у физика

Maksim

Разъяснения контролирующих органов дают понять, что учесть расходы в налогооблогаемой базе по УСН на приобретение имущества, купленного до регистрации в качестве ИП, невозможно.

Письмо Минфина от 15.08.2017 № 03-11-11/52240

Согласно информации, изложенной в письме, расходы на приобретение нежилого помещения были произведены до государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя и, соответственно, не были связаны с ведением предпринимательской деятельности.

В связи с этим при исчислении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, индивидуальный предприниматель не вправе учесть расходы на приобретение нежилого помещения, осуществленные им как физическим лицом до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Здравствуйте, Максим!

да, в случае, если физическим лицом до государственной регистрации в качестве ИП приобретено в собственность имущество, расходы на его приобретение при исчислении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, ИП учитывать не вправе. 

это подтверждают письма Минфина от 15.08.2017 № 03-11-11/522408, от 8 февраля 2018 г. N 03-11-11/7503, от 13.08.2019 № 03-11-11/60923

Здравствуйте, Максим

Имеется письмо Минфина РФ от 24.05.2016 N 03-04-05/29559, в котором  разъяснено

Таким образом,доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

Соответственно, в случае, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества,то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Согласно пункту 3 статьи 346.11 Кодекса применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 Кодекса).

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71313856/#ixzz65w7ufcgw

На эту тему имеются также письма Минфина  от 24.07.2019 N 03-11-11/55063, от 08.02.2019 N 03-04-05/7685, от 14.09.2018 N 03-11-11/65826, от 05.05.2016 N 03-11-11/25909, смысл которых сводится  -  если ИП не указывал при регистрации ОКВЭДы, связанные с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ.

То есть соответствие операции  ОКВЭДу, заявленному ИП при регистрации является одним из ключевых факторов.

В Вашем случае также следует учитывать, что помещение является нежилым, что делает практически невозможным утверждать, что помещение приобреталось для личных (непредпринимательских) целей.

Что касается учета расходов на приобретение, то как ни жаль, также невозможно, подробнее об этом  https://www.eg-online.ru/docum...