Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как быть, если после установки шлагбаума не могу попасть к зданию?
Доброго времени суток. Являюсь собственником отдельностоящего нежилого здания. Вход в здание находится в нутри двора многоквартирного дома. Жильцы установили на вьезд во двор шлагбаум. Установили пройдя все разрешительные процедуры. После установки шлагбаума не имею возможности подьезда к своей собственности. Жильцы давать доступ к открытию шлагбаума отказываются. Обьясняют тем, что это их придомовая территория и не пускать автомобили к моему зданию имеют права. Земля под зданием в аренде в границах здания. План проведенного рания межевания действительно расширил границы придомовой территории до границ моего здания, но правом возможной приватизации этого участка земли жители не воспользовались. В многоквартирном доме есть только неформальная организации в виде совета дома. Мирно договорится о проезде к зданию не получается. Что делать? Зарание спасибо!
Добрый день, Иван!
Если ситуация обстоит так, как Вы её описываете, то Вам следует обращаться с иском в рамках положений статьи 304 Гражданского кодекса РФ.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Положениями части 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ установлено, что
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Если собственниками МКД и Вами соглашение о совместном пользование земельным участком не заключалось, то на мой взгляд здесь и будет злоупотребление правом с их стороны.
В рамках такого иска Вам обязательно нужно доказать ряд обстоятельств:
1. Такой проезд является единственно возможным
2. Проезд к Вашему зданию Вам необходим в связи с характером Вашей деятельности и является производственной необходимостью.
Единственно это нужно с ответчиком по иску определиться. Нужно установить, кто осуществляет управление МКД (УК или ТСЖ) и отправить в их адрес претензию о необходимости обеспечении беспрепятственного проезда и, что в случае неудовлетворения, с намерением обратиться в суд.
Положениями подпункта 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ устанавливается, что действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения
Положениями части 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
ТО есть вне зависимости от формы управления Ответчиком в первоначальном виде всё равно должна быть организация, обслуживающая дом.
Удачи!
Здравствуйте, Иван! Вы являетесь собственником нежилого здания, соответственно обладаете всеми правомочиями собственника (п.1 ст.209 ГК РФ):
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Являясь собственником здания, Вы имеете также право беспрепятственного пользования земельным участком, на котором находится Ваша недвижимость по смыслу ст.271, 552 ГК РФ ст.35 ЗК РФ:
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Вам следует подать так называемый негаторный иск с требованием не чинить препятствий по пользованию земельным участком, находящимся на территории МКД, поскольку такое ограничение ущемляет Ваши права и Вы должны иметь возможность пользоваться этой территорией наряду с жильцами дома для удобного доступа к своему зданию (ст.304 ГК РФ):
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
При этом наиболее вероятно, что ответчиком по данному иску является УК, поскольку шлагбаум находится на земельном участке в придомовой территории, и должен являться общим имуществом собственников МКД по смыслу ст.36 ЖК РФ и Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
Так, в силу ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно п.2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются:
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
При этом обслуживанием (управлением) общего имущества МКД осуществляет, как правило, УК либо ТСЖ (или иная организация), это следует из норм жилищного законодательства, в частности, можно выделить п.1 ч.3 ст.162 ЖК РФ:
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
Поэтому считаю, что в первую очередь Вы должны обратиться с письменно претензией в адрес УК с требованием передать Вам пульт ДУ от шлагбаума и не чинить препятствий по пользованию земельным участком, обеспечить свободный проезд через шлагбаум. По крайней мере в результате обращения в УК Вы получите официальный ответ по вопросу принадлежности этого шлагбаума, во всяком случае ответчиком должно выступать конкретное лицо, которое ограничило Ваши права.
В связи с высказанной позицией коллегой Загайновым Станиславом по предложению решения вопроса путем установления сервитута, выскажу свое мнение по этому вопросу.
Как следует из п.1 ст.274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
При этом, как прямо предусмотрено абзацем вторым п.1 ст. 274 ГК РФ, сервитут может устанавливаться для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Полагаю, что являясь собственником нежилого здания, в обеспечение реализации своих правомочий (владения, пользования принадлежащим недвижимым имуществом), Вы имеете право беспрепятственного доступа к своему объекту недвижимости, т.е. по сути Вы должны быть приравнены по своим правам в части возможности проезда через земельный участок придомовой территории к собственникам МКД.
Обратите внимание, что в силу п.5 ст.274 ГК РФ:
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
То есть устанавливая сервитут, решением общего собрания собственников МКД на Вас может быть возложена обязанность уплаты определенной суммы за проезд к своему зданию, но следует считать, что взимание такой платы будет в определенной степени ущемлять Ваши права по возможности доступак своей же собственности.
Гражданским законодательством установлены такие основополагающие принципы как добросовестность осуществления гражданских прав, недопустимость злоупотребления правом, принцип беспрепятственного осуществления гражданских прав (ст.10 ГК РФ). То есть решение собственников не допускать Вас на своем автомобиле к своему зданию, ограждая путь шлагбаумом, является неправомерным, и даже взимание платы за обеспечение доступа к своему имуществу также ущемляет Ваши права собственника.
Для иллюстрации приведу выдержки из Постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 июня 2012 г. N Ф10-1710/12 по делу N А54-2735/2011
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/40027920/
Ссылаясь на то, что установка шлагбаума чинит препятствия в пользовании нежилыми помещениями, принадлежащими ООО «Новый день — ТЭК» на праве собственности и земельным участком, находящемся в общей долевой собственности, последний обратился в суд с настоящим иском.
В данном случае истец ссылается на то, что вследствие действий ответчика по установке шлагбаума ограничен въезд-выезд к многоквартирному жилому дому N 23, в котором находятся принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения с расположенными в них магазинами.
Как установлено судебными инстанциями решение об установке автоматического шлагбаума было принято на собрании товарищества собственников жилья «Бирюза» единогласно 08.12.2007.
Но следует заметить, что истец заявлял в данном деле требования, чтобы покупатели подъезжали непосредственно к помещению магазина и парковали свои автомобили во дворе жилого многоквартирного дома, но самому собственнику магазина никакие препятствия по проезду к своему магазину через участок МКД не чинились (!), ему был выдан пульт для открытия шлагбаума:
Как следует из материалов дела, всем собственникам помещений, в том числе представителю истца, были переданы автоматические пульты для открытия шлагбаума. Пульт от имени истца получил Гридчин В.Н., который является работником ООО «Новый день», что подтверждается записью в его трудовой книжке.
Истец же желает чтобы покупатели подъезжали непосредственно к помещению магазина и парковали свои автомобили во дворе жилого многоквартирного дома, т.е. фактически использовали под стоянку автомобилей дворовую территорию, что недопустимо без принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме N 23.
Но в Вашем случае речь не идет о том, чтобы Ваши клиенты проезжали и парковали свои авто на придомовой территории, речь идет о личном Вашем беспрепятственном доступе на авто к объекту своей (!) собственности. А из вышеуказанного судебного акта следует, что самому собственнику никаких препятствий по проезду через шлагбаум не чинилось! Также должно быть и в Вашем случае.
Таким образом, полагаю, что Вам необходимо идти по пути подачи сначала претензии собственникам жилых помещений, УК, а также местному муниципалитету, поскольку земельный участок формально находится в их собственности (еще не приватизирован собственниками МКД), а затем, в случае невозможности урегулирования спорного вопроса мирным путем, обратиться с негаторным иском в суд с требованием нечинения препятствий по проезду через придомовую территорию. Что касается иска об установлении сервитута, считаю его подачу преждевременной и на данный момент нецелесообразной, поскольку свое право Вам следует отстаивать прежде всего на основании негаторного иска (ст.304 ГК РФ), т.к. речь не ведется об использовании придомовой территории Вашими клиентами и другими лицам (парковка на этой территории), а речь идет о сугубо личных правах собственника. Заявив иск об установлении сервитута, суд будет исходить именно из Ваших требований, из того способа защиты своих гражданских прав, который Вы сами выбрали, и впоследствии будет всегда вносить какую-то определенную плату за проезд, а это Вам выгодно?
Возвращаясь к теме установления надлежащих ответчиков по делу в случае судебного разрешения спора, то следует отметить, что установка шлагбаума является результатом решения общего собрания собственников МКД (ст.44 ЖК РФ), поскольку это их общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности, что подтверждается и вышеуказанным Постановлением ФАС и Постановлением Правительства Москвы от 2 июля 2013 г. N 428-ПП «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве», в котором, обратите внимание, указано, что:
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70310648/
5. В решении общего собрания указываются сведения о лице, уполномоченном на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с установкой ограждающих устройств и их демонтажем(далее — уполномоченное собственниками лицо).
Из данного нормативного правового акта г. Москвы следует заключить, что в части предъявления претензий (установления ответчика) собственникам МКД необходимо все-таки в первую очередь обращаться к уполномоченному этими собственниками лицу (видимо это и есть тот самый Совет дома), а затем к УК и муниципалитету, являющемуся формальным собственником земельного участка.
Здравствуйте, в случае, если жильцы дома в лице своего органа местного самоуправления – Совета препятствуют проезду по своей территории — Вам необходимо установить в судебном порядке право ограниченного пользования чужим земельным участком. На основании ст. 274 ГК РФ
собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. (ч. 3 ст. 274 ГК РФ).
В деле, рассмотренном арбитражным судом, предприниматель, являясь собственником здания, используемого в целях организации общественного питания, и арендатором земельного участка, необходимого для эксплуатации указанного здания, обратился к обществу — собственнику соседнего земельного участка — с иском об установлении права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком для беспрепятственного круглосуточного проезда (в рабочие, выходные и праздничные дни) автотранспортных средств сотрудников, арендаторов, посетителей, клиентов предпринимателя к зданию.С учетом заключения эксперта суд первой инстанции заявленное требование
удовлетворил, признав, что испрашиваемый предпринимателем сервитут
обеспечивает наиболее оптимальным способом проезд к его зданию.
Соответствующий способ является наиболее удобным и наименее
обременительным для предпринимателя. Кроме того, на земельном участке
общества уже проложена дорога, которая может быть использована для
проезда к зданию предпринимателя.
( «Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
Правом на определение Ответчика Вам принадлежит. Я предлагал в качестве Ответчика организацию, обслуживающую в дом, так как она отвечает не только за соблюдение прав и законных интересов собственников МКД, но и иных лиц. Шлагбаум должен был появиться на основании решения собрания, и в этом решении должно быть указано лицо, осуществляющее установку и действующие от имени собственников для целей реализации такого решения (Председатель, например). Если Такие документы у Вас есть и Вы установили лиц «причастных» к установке шлагбаума, в том числе перепиской, то они, конечно, тоже будут ответчиками. Тут вопрос будет установить лицо в результате действий которого нарушено Ваше право. Порядок этого я описал.