Договор аренды с ДГИ Москвы

Question

ООО выиграло гос аукцион на torgi.gov.ru на право заключения аренды с ДГИ (департаментом гос имущества - mos.ru/dgi) помещения в Москве. Аукцион прошел корректно, никаких жалоб от других участников не поступило. Следуя указаниям ДГИ, ООО на 15й день после дня выигрыша аукциона подписало договор в Департаменте города Москвы по конкурентной политике, расположенном по адресу: г.Москва, ул.Тверская, д.19, стр.2. (mos.ru/tender/contacts) Там документы приняли, и заверили, что передадут их в ДГИ, а оно в свою очередь подпишет и далее в Росреестр. После его передадут ООО. Все это займет 1-2 месяца. ДГИ выдал в тот же день (15й день после дня выигрыша аукциона) акты на прием помещения, потребовал полную оплату по договору(что ООО и сделало) и разрешил подписать акты, забрать ключи и начать пользоваться помещением. Через ООО получило предложение о продаже данного ООО. Ценность для покупателя именно в подписанном договоре с ДГИ, но покупатель опасается, что договор по каким либо причинам может быть не подписан. 1) В какой самый ранний момент сделки можно быть уверенным, что ООО получит договор с ДГИ? И какими документами это можно подтвердить на 100% гарантировано? 2) Есть ли какие либо вероятности при которых договор может быть не заключен? И какие они? 3) Как оформить сделку купли продажи ООО, чтобы учесть интересы всех сторон?

Дмитрий Земнов · Answer

Добрый день. Что Вы понимаете о продаже, переуступку права аренды недвижимого имущества (цессию)? Если так, то существует риск признания переуступки права аренды недвижимого имущества по договору аренды ничтожной сделкой, поскольку переуступка права аренды в отношении государственного имущества противоречит требованиям части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (заключение договоров аренды в отношении государственного имущества не по результатам торгов).

Руслан Шахбанов · Answer

Добрый день, Александр! Хоть и понятно, что Росррестр зарегистрирует с высокой степенью вероятности данную сделку, но каких либо гарантий по этому поводу полагаю никто не даст. По этому для покупателя, чтобы защитить его права, думаю правильнее всего было бы заключение опциона на заключение договора купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Данный договор заключается у нотариуса. Как только аренда будет зарегистрирована, покупатель может акцептовать договор. ГК РФ: Статья 429.2. Опцион на заключение договора 1. В силу соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион на заключение договора предоставляется за плату или другое встречное предоставление, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе заключенным между коммерческими организациями. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом. Опционом на заключение договора может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного таким опционом условия, в том числе зависящего от воли одной из сторон.

Юрий Колковский · Answer

1) В какой самый ранний момент сделки можно быть уверенным, что ООО получит договор с ДГИ? И какими документами это можно подтвердить на 100% гарантировано? Александр Здравствуйте. Со 100% уверенностью можно говорить о заключении договора только после его регистрации в Росреестре. До этого может случиться всякое, начиная с оспаривания результатов торгов, и заканчивая банальным отказом от договора, который может быть направлен директором ООО за день до его смены. Основной документ — регистрационный штамп на договоре и Выписка из ЕГРН о наличии соответствующего обременения. 2) Есть ли какие либо вероятности при которых договор может быть не заключен? И какие они? Александр Я уже пояснил выше, что это может быть как результат действий третьих лиц, так и умышленные действия сторон сделки, причины которых могут быть неявными. 3) Как оформить сделку купли продажи ООО, чтобы учесть интересы всех сторон? Александр Если вопрос только в этом — заключайте ее после того как на руках у продавца ООО будут документы о регистрации договора в Росреестре. Тогда интересы всех сторон будут учтены. Можете заключить с продавцом предварительный договор (ст. 429 ГК РФ), согласно которому сделка купли-продажи доли обязательно состоится после получения из Росреестра документа, подтверждающего совершение сделки аренды и ее регистрацию.

Владимир Тукмаков · Answer

Здравствуйте Александр. 1) В какой самый ранний момент сделки можно быть уверенным, что ООО получит договор с ДГИ? Если ДГИ четко следует закону, то он должен направить заявление о государственной регистрации права (обременения) в Росреестр в течении 5 рабочих дней, с момента заключения договора (ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В соответствии с п. 1 ст. 34 этого же закона срок на внесении записи в сведения в ЕГРН об обременении права 15 рабочих дней. В общем-то месяц точно. Но два - многовато. И какими документами это можно подтвердить на 100% гарантировано? Выписка из ЕГРН с записью о регистрации права. 2) Есть ли какие либо вероятности при которых договор может быть не заключен? И какие они? Я не знаю практику по Москве, но у бывает, что лица не участвующие в торгах пытаются отменить торги через УФАС по основаниям указанным в п. 2 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции». При этом у них на это целых три месяца. а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем)