Добрый вечер! Формирование границ земельного участка под объектом недвижимости, который предоставляется на каком — либо праве по ст. 39.20 ЗК РФ очень спорный вопрос. Нет законодательного закрепления норм отвода как таковых. Есть фраза, что участок должен быть под зданием и для его обслуживания. Часто это приводит к спекуляции администрацией своими полномочиями, правда, как привило, в сторону уменьшения площади отвода, дескать слишком большой участок для обслуживания здания. А вас вопрос наоборот:) Истинную причину формирования такого размера участка вам администрация вряд ли скажет. Поскольку это может быть что угодно, рядом проходит охранная зона, к примеру, и никто землю такую не возьмет, а вам ее добавили в отвод, вы платить налог будете (это я фантазирую) и т.д. Возможно и нет никаких подводных камней. Понятное дело, что в вашем случае администрация может и меньшей площади дать вам участок, закон они не нарушат, из письма видно, что минимальный размер в данной зоне в ПЗЗ не установлен. Помимо того что в ПЗЗ установлены минимальные и максимальные размеры земельных участков, есть еще иные требования градостроительного регламента. Администрация в ответе вам о них пишет: минимальная площадь озеленения, минимальное количество мест парковки, минимальное количество мест хранения велосипедного транспорта и т.д, то есть вы должны предусмотреть при формировании земельного участка все возможные параметры использования участка в соответствии с град регламентом. Это мнение администрации.
Закон об образовании земельных участок говорит вот что (п. 9 ст. 43 ГрК РФ):
При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.
Это касается формирования участков для ПМ, но в целом применимо к образованию из мун и гос собственности любых участков. Таким образом, определяясь с размером участок необходимо опираться на требования законов, тех регламент, СП (СНИП) и ПЗЗ.
Если решитесь оспаривать площадь сформированного участка, то считаю, что делать это надо уже на этом этапе , после получения права на землю, в суде может возникнуть вопрос, вы же видели, что покупали.
На счет самого оспаривания, соглашусь с коллегами, что мало шансов. Но что может пригодится в этом случае. Здание 1936 года постройки, за это время не раз была техническая инвентаризация, в тех паспортах, как правило всегда в ситуационном плане указывался размер и границы используемого земельного участка, можно их поднять. Обратите внимание на ПЗЗ и все требования град регламентов и в каких случаях они применяются, а также на
Приложение Д (рекомендуемое). «Нормы расчета учреждений, организаций и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков» СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89.
Как вариант, может быть нерабочий, поскольку отвечаю без знания конкретики. Но может быть проще будет взять участок в собственность, потом разделить его на несколько и от ненужных частей отказаться. Единственное, уточнить надо возможен раздел или нет, а также придется оплачивать гос.пошлину за регистрацию права на несколько образованных объектов, только чтобы отказаться от части.
Если я правильно поняла ответ администрации, ППТ и ПМ для размещения линейного объекта вообще не учитывал возможность предоставления вам участка (во всяком случае они пишут, что не предусмотрен участок для размещения кап объектов). И если администрация отправила на доработку эти документы, то значит включила в том числе площадь предоставляемого вам участка в документы (211 кв.м.), так как участок уже стоит на ГКН. Если так, то после утверждения в декабре ППТ И ПМ нарезка участков должна будет соответствовать документации территориального планирования.
Всего хорошего и удачи!
Теоретически Вы можете доказывать, что меньшего участка достаточно для эксплуатации, но Вам придется также учитывать, что администрация может сославшись на вышеуказанную норму, аргументировать свой отказ тем, что при выделении части из сформированного участка возникнет та самая чересполосица, вкрапливание или невозможность размещения объектов недвижимости. Предположу, что в таком случае есть смысл при постановке вопросов перед экспертом предложить ему рассмотреть также и этот момент с тем, чтобы у Вас были уже готовы аргументы в споре с администрацией.
Ознакомившись со вторым листом, делаю вывод, что позиция администрации имеет свое обоснование и не исключено, что обжалование данного отказа может закончиться отрицательным результатом. Тем не менее логично было бы принять окончательное решение об обращении в суд после того, как на указанную тему выскажется землеустроительный эксперт, ответив на поставленные Вами вопросы.