Отступное по ипотеке

Здравствуйте!

На сколько усложняет решение вопроса применение материнского капитала? Обязан ли банк или заемщик при принятии такого решения получать согласие органов опеки?

По закону Вам нужно выделить доли детям в ипотечной квартире и затем получить разрешение опеки на передачу квартиры банку в качестве отступного с выделением долей детям в другом жилье.

Либо можете попробовать получить разрешение органа опеки на передачу квартиры банку без выделения долей детям с одновременным приобретением в собственность детям долей в другой квартире.

Вопрос — как наиболее рационально решить вопрос с отступным? На сколько усложняет решение вопроса применение материнского капитала? Обязан ли банк или заемщик при принятии такого решения получать согласие органов опеки?

Максим

Здравствуйте. Действительно учитывая положения Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ банк логично поступал, отказавшись от принятия в качестве отступного квартиры, которая приобреталась с использованием материнского капитала. Хоть формально дети еще не вступили в права собственности на доли, но такое право у них возникло после перечисления средств материнского капитала в счет оплаты квартиры либо части кредита за него.

Соответственно для того, чтобы банк согласился на отступное (ст. 409 ГК РФ), а ведь это не обязанность, а только право банка, необходимо получить предварительное согласие органа опеки на замену обязательства по выделению долей в передаваемой по отступному квартире на выделение соразмерных долей в другой квартире. 

Добрый день! Банк в данном случае перестраховывается и обоснованно не отказывает в заключении соглашения об отступном. Отступное — способ прекращения обязательства, при котором сторона не исполняет то, что должна, а передает взамен этого имущество, в том числе деньги. Чтобы прекратить обязательство таким способом, нужно заключить соглашение об этом с кредитором (ст. 409 ГК РФ).

Так как квартира приобреталась в томи числе с применением материнского капитала, то данная квартира является общей долевой собственностью родителей и их несовершеннолетних детей.

При заключении соглашения об отступном следует учитывать, что если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, то при нарушении его прав сделка без согласия органа опеки и попечительства будет признана недействительной.

  Таким образом в данном случае получения согласия на заключение такого соглашения от органов опеки и попечительства является обязательным.
В дальнейшем может быть признано, что данная сделка  сделка совершена без учета интересов несовершеннолетнего (несовершеннолетних) и привела к нарушению его (их) жилищных прав, ухудшению его жилищных условий, то соглашение об отступном указанной квартиры  не может быть признано не соответствующим закону и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

Максим, здравствуйте!

На сколько усложняет решение вопроса применение материнского капитала? Обязан ли банк или заемщик при принятии такого решения получать согласие органов опеки?

Поскольку квартира была куплена за счет использования средств материнского капитала, то, как обратил внимание коллега Носиков Дмитрий, такая квартира должна быть оформлена в собственность (долевую) родителей и детей.

Поскольку отступное является сделкой, в результате которой происходит отчуждение права собственности на жилое помещение (на которое должна быть установлена или установлена доля в праве собственности детей), родители (в изложенных обстоятельствах — заемщик), являющиеся законными представителями детей, обязаны получать органа опеки и попечительства на совершение указанной сделки.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. (п. 1 ст. 28 ГК РФ)

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению ...  имущества подопечного,… сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (п. 2 ст. 37 ГК РФ)

Нарушение правил о получении согласия органа опеки и попечительства является основанием для оспаривания договора об отступном, а также применении последствий недействительности сделки (возврат сторон в первоначальное положение).

Сделка, совершенная без согласия… государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ)

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (п. 2 ст. 168 ГК РФ)

С уважением, Александр Васильев