8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
389 ₽
Вопрос решен

Риски Участника долевого строительства

Здравствуйте! Каковы риски Участника долевого строительства, если право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, передано Застройщиком в залог Акционерному коммерческому банку?

В ДДУ:

Участник уведомлен о том, что право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство Здания, передано в залог Акционерному коммерческому банку «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество) (далее – «Залогодержатель») на основании Договора залога (об ипотеке) № 149-16 от 23.12.2016 г., заключенного между Застройщиком и Залогодержателем и зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 30.12.2016 года, а также в последующий залог Залогодержателю на основании Договора залога (об ипотеке) № 149/1-16 от 26.04.2017 года, заключенного между Застройщиком и Залогодержателем и зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 11.05.2017 года.

3.2.10. Участник настоящим дает согласие на осуществление Застройщиком всех юридических и фактических действий для разделения/объединения /перераспределения/выдела земельного участка, указанного в п.1.1. Договора, таким образом, чтобы земельный участок, необходимый для строительства и последующей эксплуатации Здания представлял собой самостоятельный объект права, включая согласие на оформление Застройщиком прав собственности и/или аренды на все земельные участки, образованные в результате разделения земельного участка. Участник выражает свое согласие на уменьшение предмета залога в связи с предстоящим разделом/объединением/перераспределением/выделом земельного участка и образованием земельного участка, необходимого для строительства и последующей эксплуатации Здания. С момента постановки на кадастровый учет земельного участка, необходимого для строительства и последующей эксплуатации Здания, и государственной регистрации Застройщиком (собственником) права собственности и/или права аренды на данный земельный участок, у Участника возникает право залога данного земельного участка и/или права аренды земельного участка в соответствии со ст. 13 Закона 214-ФЗ, одновременно с этим Участник выражает свое согласие на прекращение залога на право аренды на земельный участок, указанный в п. 1.1. настоящего Договора, а земельные участки (права аренды на земельные участки), образованные после раздела/объединения/ перераспределения/выдела земельного участка, и не занятые под строительство Здания, не будут находиться в залоге у Участника в соответствии со ст.13 Закона 214-ФЗ.

3.2.11. При необходимости в целях раздела/объединения/перераспределения/выдела земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего Договора, государственной регистрации указанных изменений, в том числе изменения предмета залога, Участник обязуется предоставить Застройщику в течение 15 (Пятнадцати) дней с момента получения письменного запроса необходимые документы для раздела/объединения/ перераспределения/выдела земельного участка, государственной регистрации указанных изменений, в том числе нотариально заверенное согласие/заявление Участника на внесение изменений, а также при необходимости подписать дополнительное соглашение к настоящему Договору.

3.2.12. Подписывая настоящий Договор, Участник выражает свое согласие Застройщику на передачу в залог (в том числе последующий) любым третьим лицам, включая кредитные организации и банки (в том числе Акционерный коммерческий банк «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество)), права аренды на земельный участок, указанный в п. 1.1. настоящего Договора, и строящихся (создаваемых) на указанном земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (в том числе объекты незавершенного строительства), исключая объект(ы) долевого строительства по настоящему Договору.

Стоит ли покупать квартиру по ДДУ при таких условиях? Спасибо!

Уточнение от клиента

Спасибо! Но, все застройщики включают в ДДУ подобные пункты… Уточните, пожалуйста, каких именно условий опасаться, на примере пунктов из двух ДДУ (во вложении). Имеет ли значение, с эскроу сделка или освобожден застройщик?

, Елена, г. Москва
Вера Горячева
Вера Горячева
Юрист, г. Ярославль

Елена, доброго дня! В вашей ситуации все вопросы по залогу установлены в ст. 13 ФЗ-214 " О долевом строительстве". Сам по себе закон предусматривает возможность отсутствия залога ЗУ у дольщиков, по причине передачи ЗУ в залог банку, который выдал застройщику целевой кредит на строительство. В такой ситуации в общем -то ваше положение не ухудшается. Но в вашем случае застройщик в п.3.2.12 предусматривает право последующей передачи как ЗУ в залог ЛЮБЫМ третьим лицам, так и иных частей дома. На моей практике были похожие случаи, когда застройщик передавала в залог части дома- конкретно крышную газовую котельную. Передал он ее своему афиллированому ООО. Конечно обязательства не были выполнены и это афиллированное ООО забрало себе газовую котельную в собственность и сейчас выставляет всем жильцам дома счет за обслуживание котельной. Это незаконно и сейчас дело в суде (еще не рассмотрено).

Т.е. по сути вы даете право выбора застройщику, что делать с вашим ЗУ и с иными объектами (не объектами долевки). Застройщик может все передать вам по итогам строительства и все будет ОК, а может и все заложить и бросить стройку.

В вашей ситуации я бы не рекомендовала заключать ДДУ на таких условиях. Кроме того, в части принятия решения об обоснованности заключения ДДУ я рекомендую вам проверить застройщика на предмет наличия у него судебных споров в арбитраже и с дольщиками, проверить его по приставам, проверить количество уже построенных и сданных им домов, проверить наличие у застройщика аккредитации в крупных банках (сбер, втб, альфа, РСХБ и т.д.) - все это будет являться показателем добросовестности застройщика и будет говорить о наличии или отсутствии рисков, связанных не только с самими условиями конкретного ДДУ, а по застройщику в целом. Очень много полезной информации можно подчерпунуть найдя форумы дольщиков по предыдущим построенным объектам данного застройщика- там вы четко увидите какие уже были проблеммы с застройщиком и как он строил свои отношения с дольщиками.

1
0
1
0

В силу положений п.1 ст. 13 ФЗ-214 земля (или право аренды земли) и строящееся здание всегда находятся в залоге у дольщиков. Исключение составляют только те случаи, если строительство дома осуществляется с привлечением средств банка через эскроу. Т.е., если застройщик привлекал деньги банка для строительства через процедуру их размещения эскроу, то залогодержателем выступает банк, а не дольщики.

Елена
Елена
Клиент, г. Москва

Пункты ДДУ в вопросе — это сделка без эскроу, а в уточнении — через эскроу… Сделка с эскроу больше защищена? А если у банка отзовут лицензию или оформит банкротство, что будет с нашими эскроу счетами?

Консультация юриста бесплатно
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Недвижимость
Нужно ли участнику долевого строительства подписывать акт приема-передачи квартиры или нужно ждать действия временного управляющего?
Добрый день. Застройщик находится в процедуре наблюдения. Дом достроен (1 секция из 7), будет поэтапная передача квартир 1ой секции,которая достроена. Нужно ли участнику долевого строительства подписывать акт приема-передачи квартиры или нужно ждать действия временного управляющего? Какие есть риски?
, вопрос №2946404, Олеся, г. Москва
3 ответа
289 ₽
Вопрос решен
Гражданское право
Оспаривание ликвидации застройщика участниками долевого строительства
Здравствуйте. Ситуация следующая. Есть многоквартирный дом (МКД), построенный в соответствии с №214-ФЗ. Дата введения МКД в эксплуатацию - сентябрь 2018 года. Согласно пункту 5 статьи 7 №214-ФЗ, гарантийный срок на дом не может составлять менее 5 (пяти) лет с момента передачи объекта долевого строительства. Таким образом, по состоянию на февраль 2020 года, гарантийные обязательства застройщика перед участниками долевого строительства не прекращены. В начале февраля 2020 года, в "Вестнике государственной регистрации" появилось сообщение о ликвидации застройщика и сроке заявления требования кредиторов - 2 (два) месяца с момента публикации (т.е. истекает в апреле 2020). При этом есть основания (документально не поддтверждённые), что застройщик ещё и свои основные обязательства по строительству МКД согласно проектной документации не выполнил полностью. Исходя из вышесказанного, участники долевого строительства хотели бы каким-то образом вмешаться в процесс ликвидации застройщика и заявить о своих требованиях. Вопросы: 1) Являются ли участники долевого строительства кредиторами по отношению к застройщику в описанной ситуации? 2) Возможно ли оспорить сам факт внесения записи о регистрации застройщика в реестр налоговой службы? Если да, то каким образом: в судебном порядке или путём направления заявления в ФНС (по каким основаниям?)? 3) Если на (2) ответ отрицательный, то кроме заявления об устранении недостатков застройщику (которые почти наверняка будут проигнорированы), остаётся только суд? Видимо, даже он не спасёт дольщиков от того, что гарантийные обязательства будут ими потеряны? Заранее спасибо за ответы! С уважением, Роман.
, вопрос №2686628, Роман, г. Москва
4 ответа
400 ₽
Вопрос решен
Долевое участие в строительстве
Риски участника долевого строительства
Доброго времени суток. Ситуация следующая: Пришел на подпись ДДУ от застройщика, срок оплаты (полной цены по ДДУ) 5 дней с момента его регистрации. Договор оформлен по 214 ФЗ. Земельный участок у Застройщика в аренде на 40 лет. В ДДУ есть статья 10. "Особые условия". 10.1. Участник долевого строительства извещен и согласен, что Земельный участок может быть в любое время разделен в порядке, соответствующем законодательству РФ, по инициативе Застройщика. 10.2. Руководствуясь ст. 13 Закона № 214-ФЗ, ст. 345 Гражданского кодекса РФ, Участник долевого строительства выражает согласие на раздел Застройщиком по своему усмотрению Земельного участка, на котором осуществляется строительство Дома (включая раздел с сохранением Земельного участка в измененных границах); осуществление соответствующих кадастровых работ, кадастровый учет вновь образованных в результате раздела земельных участков, прекращение права аренды земельного участка под Домом, оформление прав на образованные земельные участки, в том числе на изменение условий Договора аренды и осуществление регистрационных действий, смену собственника Земельного участка с изменением предмета залога и/или залогодателя. 10.3. Подписанием Договора Участник долевого строительства предоставляет свое согласие с разделом Земельного участка и границами образуемых земельных участков, смену собственника Земельного участка с изменением предмета залога и/или залогодателя. Вышеуказанное означает, что для реализации процедуры раздела и любого из указанных в п. 10.2. Договора действий не требуется получения отдельного согласия Участника долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется выдать в указанные Застройщиком сроки данное согласие по форме, определенной Застройщиком, если согласие будет необходимо в отдельном документе. 10.4. Подписывая настоящий Договор, Участник долевого строительства выражает свое согласие на передачу в залог (в том числе последующий) кредитным организациям и банкам права аренды Земельного участка, объектов недвижимости, расположенных и строящихся на нем в том числе, не ограничиваясь, объектов долевого и незавершенного строительства (Дом, Объект долевого строительства). Вопрос: Какая предусмотрена схема защиты дольщика в соответствии с 214-м ФЗ, на случай, если к примеру земельный участок будет в залоге у банка и банк заберет его себе за долги Застройщика. Другими словами что является гарантом возврата моих средств, если Застройщик по каким-то (не форс-мажор) причинам не введет объект и я решу забрать свои средства?
, вопрос №2178327, николай, г. Санкт-Петербург
3 ответа
Долевое участие в строительстве
Обязан ли застройщик предоставить смету по требованию участника долевого строительства?
Согласно договору участия в долевом строительстве жилья предусмотрено, что только застройщик производит остеклению лоджии, а Участник долевого строительства обязан оплатить стоимость остекления лоджии в течение 30 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию. Стоимость лоджии не входит в цену Договора и оплачивается дополнительно. Участник долевого строительства требует предоставить сметы на работы по остеклению лоджии. Застройщик отказал в представлении данной информации, ссылаясь на ч. 2 ст. 21 ФЗ 214, где перечислены документы, которые застройщик обязан предоставить по требованию участника долевого строительства, а именно:1) разрешение на строительство; 2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; 4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; 5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Перечень закрытый. Участник долевого строительства, в свою очередь, ссылается на ст. 8,10 Закона "О защите потребителей", в котором указано, что потребитель вправе потребовать предоставление необходимой и достоверной информации об исполнителе, режиме его работы и реализуемых им услугах. Кто прав? Должен ли Застройщик предоставлять данную информацию, ведь по общему правилу приоритет имеют специальные нормы над общими. Имеется ли судебная практика?
, вопрос №2091243, Тамила, г. Москва
2 ответа