Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Риски Участника долевого строительства
Здравствуйте! Каковы риски Участника долевого строительства, если право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, передано Застройщиком в залог Акционерному коммерческому банку?
В ДДУ:
Участник уведомлен о том, что право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство Здания, передано в залог Акционерному коммерческому банку «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество) (далее – «Залогодержатель») на основании Договора залога (об ипотеке) № 149-16 от 23.12.2016 г., заключенного между Застройщиком и Залогодержателем и зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 30.12.2016 года, а также в последующий залог Залогодержателю на основании Договора залога (об ипотеке) № 149/1-16 от 26.04.2017 года, заключенного между Застройщиком и Залогодержателем и зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 11.05.2017 года.
3.2.10. Участник настоящим дает согласие на осуществление Застройщиком всех юридических и фактических действий для разделения/объединения /перераспределения/выдела земельного участка, указанного в п.1.1. Договора, таким образом, чтобы земельный участок, необходимый для строительства и последующей эксплуатации Здания представлял собой самостоятельный объект права, включая согласие на оформление Застройщиком прав собственности и/или аренды на все земельные участки, образованные в результате разделения земельного участка. Участник выражает свое согласие на уменьшение предмета залога в связи с предстоящим разделом/объединением/перераспределением/выделом земельного участка и образованием земельного участка, необходимого для строительства и последующей эксплуатации Здания. С момента постановки на кадастровый учет земельного участка, необходимого для строительства и последующей эксплуатации Здания, и государственной регистрации Застройщиком (собственником) права собственности и/или права аренды на данный земельный участок, у Участника возникает право залога данного земельного участка и/или права аренды земельного участка в соответствии со ст. 13 Закона 214-ФЗ, одновременно с этим Участник выражает свое согласие на прекращение залога на право аренды на земельный участок, указанный в п. 1.1. настоящего Договора, а земельные участки (права аренды на земельные участки), образованные после раздела/объединения/ перераспределения/выдела земельного участка, и не занятые под строительство Здания, не будут находиться в залоге у Участника в соответствии со ст.13 Закона 214-ФЗ.
3.2.11. При необходимости в целях раздела/объединения/перераспределения/выдела земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего Договора, государственной регистрации указанных изменений, в том числе изменения предмета залога, Участник обязуется предоставить Застройщику в течение 15 (Пятнадцати) дней с момента получения письменного запроса необходимые документы для раздела/объединения/ перераспределения/выдела земельного участка, государственной регистрации указанных изменений, в том числе нотариально заверенное согласие/заявление Участника на внесение изменений, а также при необходимости подписать дополнительное соглашение к настоящему Договору.
3.2.12. Подписывая настоящий Договор, Участник выражает свое согласие Застройщику на передачу в залог (в том числе последующий) любым третьим лицам, включая кредитные организации и банки (в том числе Акционерный коммерческий банк «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество)), права аренды на земельный участок, указанный в п. 1.1. настоящего Договора, и строящихся (создаваемых) на указанном земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (в том числе объекты незавершенного строительства), исключая объект(ы) долевого строительства по настоящему Договору.
Стоит ли покупать квартиру по ДДУ при таких условиях? Спасибо!
- Типовая форма договора долевого уча~.pdf
Спасибо! Но, все застройщики включают в ДДУ подобные пункты… Уточните, пожалуйста, каких именно условий опасаться, на примере пунктов из двух ДДУ (во вложении). Имеет ли значение, с эскроу сделка или освобожден застройщик?
Елена, доброго дня! В вашей ситуации все вопросы по залогу установлены в ст. 13 ФЗ-214 " О долевом строительстве". Сам по себе закон предусматривает возможность отсутствия залога ЗУ у дольщиков, по причине передачи ЗУ в залог банку, который выдал застройщику целевой кредит на строительство. В такой ситуации в общем -то ваше положение не ухудшается. Но в вашем случае застройщик в п.3.2.12 предусматривает право последующей передачи как ЗУ в залог ЛЮБЫМ третьим лицам, так и иных частей дома. На моей практике были похожие случаи, когда застройщик передавала в залог части дома- конкретно крышную газовую котельную. Передал он ее своему афиллированому ООО. Конечно обязательства не были выполнены и это афиллированное ООО забрало себе газовую котельную в собственность и сейчас выставляет всем жильцам дома счет за обслуживание котельной. Это незаконно и сейчас дело в суде (еще не рассмотрено).
Т.е. по сути вы даете право выбора застройщику, что делать с вашим ЗУ и с иными объектами (не объектами долевки). Застройщик может все передать вам по итогам строительства и все будет ОК, а может и все заложить и бросить стройку.
В вашей ситуации я бы не рекомендовала заключать ДДУ на таких условиях. Кроме того, в части принятия решения об обоснованности заключения ДДУ я рекомендую вам проверить застройщика на предмет наличия у него судебных споров в арбитраже и с дольщиками, проверить его по приставам, проверить количество уже построенных и сданных им домов, проверить наличие у застройщика аккредитации в крупных банках (сбер, втб, альфа, РСХБ и т.д.) - все это будет являться показателем добросовестности застройщика и будет говорить о наличии или отсутствии рисков, связанных не только с самими условиями конкретного ДДУ, а по застройщику в целом. Очень много полезной информации можно подчерпунуть найдя форумы дольщиков по предыдущим построенным объектам данного застройщика- там вы четко увидите какие уже были проблеммы с застройщиком и как он строил свои отношения с дольщиками.
В силу положений п.1 ст. 13 ФЗ-214 земля (или право аренды земли) и строящееся здание всегда находятся в залоге у дольщиков. Исключение составляют только те случаи, если строительство дома осуществляется с привлечением средств банка через эскроу. Т.е., если застройщик привлекал деньги банка для строительства через процедуру их размещения эскроу, то залогодержателем выступает банк, а не дольщики.
Пункты ДДУ в вопросе — это сделка без эскроу, а в уточнении — через эскроу… Сделка с эскроу больше защищена? А если у банка отзовут лицензию или оформит банкротство, что будет с нашими эскроу счетами?