Оптимизация налога при продаже недвижимости

1. Я слышал, что ИП не должен платить НДФЛ с продажи недвижимости если сдавал недвижимость как ИП и платил с неё налог.

Денис

Денис, добрый день! Верно, в случае когда имущество использовалось в предпринимательской деятельности доход от его продажи облагается, в данном случае, налогом в рамках применяемой ИП системы налогообложения. Но в Вашем случае как понимаю не было ни соответствующих ОКВЭДов а имущество не приобреталось ИП а получено им в наследство. НПД в принципе не предполагает возможность обложения данным налогом доходов от продажи недвижимости (ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ) а с учетом данных доходов в рамках УСН (если он сохранен будут сложности поскольку исходя из изложенного в вопросе данный доход не должен учитываться при УСН), соот. НДФЛ с учетом положения ст. 217.1 НК РФ. 

2. Есть ли какие способы иные способы избежать в этом случае уплаты НДФЛ для ИП?

Денис

подарить свою долю физику если это близкий родственник ( дарение не облагается налогом, получить деньги не отражая доход и факт продажи), через три года с даты смерти наследодателя второй собственник сможет продать квартиру без уплаты налога. Если у кого то из наследников до открытия наследства была хоть какая то доля в данной недвижимости срок владения в целях налогообложения будет считаться с первоначальной даты регистрации права.

3. Если ИП при продаже недвижимости платит только по УСН (6%) возможно ли второму собственнику открыть ИП добавить необходимые окведы, немного посдавать и в итоге заплатить только 6%(УСН) от продажи? Денис

можно и так, но речь о не выделенной доле, сложно будет ее сдавать поскольку в договоре аренды надо указывать предмет аренды, как вариант заключить соглашение об определении доли — в чем именно она будет выражена, при безвозмездном пользовании второй долей у первого ФЛ который станет ИП на УСН возникает внереализационный доходв виде безвозмездного права

Денис, добрый вечер!

1. Если сдача в найм квартиры по декларации не проходила, т.е. налоги не уплачивались и в налоговую не отчитывались по квартире, а также учитывая способ приобретения квартиры — получение в наследство, и отсутствие сопутствующих кодов ОКВЭД по аренде, продаже недвижимости, то квартира (доля в квартире) продается физическим лицом с уплатой НДФЛ.

Вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом согласно ст. 220 НК РФ в размере 1 млн рублей. Если продадите разными договорами доли, то каждый сможет уменьшить стоимость доли на 1 млн рублей. Если одним договором, то каждому 1 млн рублей будет распределен пропорционально долям.

2. Продавайте как физ лицо. Воспользуетесь вычетом. Чтобы не платить НДФЛ, нужно подождать три года с момента открытия наследства.

Ст. 217.1 НК РФ

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

3. В такой ситуации и Вам, и второму собственнику придется использовать квартиру в предпринимательской деятельности (сдавать в найм). Тогда эта квартира будет признана как имущество, используемое в предпринимательской деятельности, и продадите, будучи ИП, применяя УСН.

Здравствуйте, Денис!

Если ИП вернётся на УСН и добавит ОКВЕД «аренда и продажа недвижимости» и немного посдает недвижку для определения её как объекта предпринимательской деятельности, может ли ИП в таком случае не платить НДФЛ (а платить по УСН6%)с продажи своей доли недвижимости?

Денис

3. Если ИП при продаже недвижимости платит только по УСН (6%) возможно ли второму собственнику открыть ИП добавить необходимые окведы, немного посдавать и в итоге заплатить только 6%(УСН) от продажи?

Денис

на оба этих вопроса ответ — да, при использовании недвижимости в предпринимательской деятельности ИП и наличия у него ОКВЭД по продаже собственного недвижимого имущества доход будет облагаться в рамках УСН.

при этом, замечу, что у ФНС могут возникнуть подозрения в открытии (переходе) ИП на УСН исключительно с целью снижения налогового бремени с дохода от продажи, если сдавать ее недолго, поэтому для снижения этого риска сдавать в аренду следует как минимум 9-12 месяцев.

2. Есть ли какие способы иные способы избежать в этом случае уплаты НДФЛ для ИП?

Денис

соглашусь с коллегой, что при наличии близкого родственника, который являлся долевым собственником с наследодателем, можно ему подарить долю, чтобы он продал объект без налогообложения по п.17.1 ст.217 НК по сроку владения, исчисляемого для него с момента приобретения первоначальной доли.

другой вариант, учитывая наличие в абз.2 п.17.1 ст.217 НК  исключения сделанного для жилых помещений, ждать 3 года с момента открытия наследства (с этого момента Вы собственник по ст.1152 ГК) и продавать закрыв ИП без НДФЛ.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.