Как себя обезопасить от неадекватного арендодателя?

Добрый день, Татьяна!

Итак, по порядку:

1. Можно ли сдавать свою жилплощадь без договора аренды? 

В законодательстве нет прямого запрета на сдачу в аренду квартир без договора. Однако к подобным соглашениям предъявляются определённые условия, ст.  674 ГК РФ прямо устанавливает требование оформлять договор аренды жилого помещения в письменном виде. Несоблюдение указанного требования не влечёт за собой автоматического признания договора недействительным. 

Если соглашение не было оформлено в письменном виде, стороны не могут ссылаться на свидетельские показания в суде. Говоря простыми словами, суд будет учитывать только материальные доказательства: 

-расписки о получении денег, 

-акты приёма-передачи жилого помещения,

— квитанции об оплате коммунальных услуг и так далее.  

Поэтому идея привлечь к гражданской ответственности через суд арендатора или владельца жилья практически неосуществима. 

Кроме того, сдача жилья на период больше года должна быть зарегистрирована в Росреетре как обременение квартиры. Если нет договора, то выполнить это требование части 2 статьи 674 Гражданского кодекса будет затруднительно. 

Следовательно, если стороны условились об аренде на срок до года, то оформлять такой документ в письменном виде не обязательно.

2. Ответственность 

Ответственность предусмотрена только для арендодателя и только за неуплату налогов. Сдача своей жилплощади в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому владелец будет рассматриваться как физическое лицо.

 Статья 208 Налогового кодекса относит такой доход к объектам налогообложения. Владельцу недвижимости необходимо подавать декларацию о доходах и уплачивать в бюджет 13% от полученной суммы. Уклонение от уплаты налогов влечёт за собой взыскание штрафа от 20% до 40% задолженности и начисления пеней за каждый день просрочки, злостные неплательщики могу быть привлечены к уголовной ответственности. 

Статья 198 Уголовного кодекса предусматривает ответственность за неуплату налогов в сумме более 600 000 рублей в течение трёх лет. Виновному грозит наказание в виде штрафа, принудительных работ, ареста до полугода или лишения свободы до одного года. 

 Но доказать факт получения денег за пользование жилищем очень сложно. Если только налоговые инспекторы получат документы, подтверждающие передачу денег за аренду, например, расписки, тогда дело имеет судебные перспективы. В противном случае, собственник всегда может заявить, что пустил человека пожить бесплатно, никакого дохода от этого он не имеет. 

3.Права квартиросъемщика 

 Права квартирантов без такого соглашения определяется исключительно совестью владельца квартиры. Когда есть документ, стороны должны согласовать любое условие, которое они хотят изменить. Если такого документа нет, то владелец жилья может разговаривать с квартиросъемщиком с позиции силы. Могут быть введены как незначительные ограничения, вроде требования не водить гостей или пускать хозяина в квартиру для проверки по первому требованию, даже утром в воскресенье. Чаще же возникают ситуации, когда арендатора уведомляют о резко возросшей стоимости аренды в ультимативной форме. Если же новые условия представляются невыгодными, то жильцу приходится съезжать в сжатые сроки. В случае споров хозяева просто меняют замки, а вещи арендатора выставляют на лестницу. С другой стороны, ответственности у квартиранта тоже нет. Никто не заставит платить за поцарапанный стол или гасить задолженность перед Интернет-провайдером. Договора нет, так что арендатор просто собирает вещи и съезжает, когда ему удобно.

Вердикт — уезжайте как можно скорее, в противном случае потеряете кота, вещи и абсолютно все, что находится в квартире, ведь неадекватный человек способен на что угодно!