Продажа квартиры с прописанным лицом

Здравствуйте,  Станислав.

Нет, не корректно пункт 5, так как квартира обременена правом пользованием лица, отказавшимся от приватизации.

Вам нужно указать на это в ДКП.

При этом, разъясняю Вам, что Вы или покупатель вправе признать указанное лицо утратившим право пользования квартирой в связи с выездом из квартиры и непроживанием в ней, если выезд носил добровольный характер.

Разъяснения Верховного Суда по этому поводу.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14
«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»

32…

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права.
Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте. 

Корректно ли всё сформулировано? Нужно ли что-нибудь добавить (изменить), чтобы мне как продавцу не иметь никаких проблем?

Станислав

не совсем. в пункте 5 надо указать, что имеется лицо, отказавшееся от приватизации. Право пользования у него осталось тем не менее, значит уже ограничение есть. Как указано в в определении № 49-КГ15-7 от 4 августа 2015 г. ВС РФ

Таким образом, сам по себе факт наличия у ответчиков права пользования
жилым помещением на момент его приватизации при последующем их
добровольном отказе от этого права, не может служить безусловным
основанием для вывода о сохранении за ними права пользования жилым
помещением бессрочно. 

Корректно ли всё сформулировано? Нужно ли что-нибудь добавить (изменить), чтобы мне как продавцу не иметь никаких проблем?

Станислав

Станислав, добрый день! Лицо отказавшееся от приватизации сохраняет право на проживание в данном помещении, однако как видно из описания фактически от такого право указанное лицо отказалось добровольно съехав из данного помещения. Однако поскольку с регистрации лицо отказавшееся от приватизации все таки не снялось п. 5 звучит не совсем корректно, проще было бы снять с регучета ДО продажи при условии что зарегистрированная сделает это добровольно иначе новому собственнику придется выписывать ее через суд. Согласно ст. 558 ГК РФ

 Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

5. Продавец гарантирует, что до подписания Договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не обременена.

Станислав

В данном случае п. 5 нужно изложить в другой редакции

5. Продавец гарантирует, что до подписания Договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит.

 Беллека Татьяна Александровна, 1974 г. рожд., которая имеет  право пользования жилым помещением в связи с отказом от приватизации.

ГК РФ Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
 

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Станислав, здравствуйте! 

Конкретно по Вашему вопросу добавить к мнению уважаемых коллег мне не чего — ответы по вопросу даны исчерпывающе, поэтому мой ответ — без права на гонорар.

 Хотел обратить внимание на такой момент: не выгоднее ли Вам самому признать эту гражданку утратившей право пользования жилым помещением, снять её с регистрационного учета и продавать квартиру без каких-либо обременений? На сколько я понимаю, то сейчас Вам приходится продавать квартиру с существенным дисконтом из-за этого «недостатка»?