608 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

608 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Гражданское право

Как сдавать квартиру жены, через ИП мужа?

У мужа есть ИП, у жены квартира. Цель сдавать и платить налоги через ИП. Можно ли это сделать по генеральной доверенности или есть другой вариант?

02 Июля 2019, 15:14, вопрос №2420998

Уточнение клиента

попадет ли ИП при продаже квартиры на налоги? или продажа будет от супруги, а она не ИП…

02 Июля 2019, 19:42
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

получен
гонорар
40%
Юрист - Юрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
28325
ответов
10381
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте.

Проблем в этом нет, если данная квартира является совместно нажитым имуществом:

Информация об этом содержится в Письме Минфина. 

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 26 апреля 2013 г. N 03-11-11/14657

Вопрос: Индивидуальный предприниматель применяет УСН в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, с объектом налогообложения «доходы». При этом в общей совместной собственности с супругой, не обладающей статусом индивидуального предпринимателя, имеется нежилое помещение, приобретенное в период брака, но зарегистрированное на супругу — физическое лицо. Вправе ли предприниматель в рамках своей предпринимательской деятельности сдавать в аренду (с согласия супруги, удостоверенного в нотариальном порядке) указанное имущество третьим лицам (ИП и организациям) от своего имени, не являясь при этом титульным владельцем помещения (в свидетельстве о регистрации права на недвижимое имущество указан лишь один субъект права — супруга)?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о порядке применения упрощенной системы налогообложения, поступившее по электронным средствам связи, и, исходя из содержащейся в обращении информации, сообщает следующее.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 2 ст. 253 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

В связи с этим индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности сдавать в аренду нежилое помещение, зарегистрированное на супругу, с ее согласия, удостоверенного в нотариальном порядке.


В этом случае доходы от сдачи указанного имущества в аренду облагаются налогом в рамках упрощенной системы налогообложения в соответствии с гл. 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Заместитель директора

Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

Не имеет значения нежилое это помещение или жилое При этом если данная квартира принадлежит жене на праве личной собственности, то тут придется действовать несколько иначе. Поэтому хотелось бы услышать входит ли данная квартира в совместную собственность или нет.

02 Июля 2019, 15:18
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Вячеслав
1998
ответов
505
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 1998ответов
  • 505отзывов

Дмитрий, здравствуйте!

По генеральной доверенности вы должны действовать в интересах жены и следовательно все доходы от сдачи поступать должны жене. Т.к. доходы поступают жене, то и налоги она платит по ставке 13%. Я бы предложил такой вариант: жена сдает вам свою квартиру в безвозмездное пользование с правом сдачи в найм. Тогда прибыль будете получать вы и следовательно налоги также будете платить вы. 

Этот вариант применим, если квартира куплена до брака с вами и является ее личной собственностью. Если же квартира куплена в браке, но оформлена на жену, то тогда речь идет о совместно нажитой собственности. В таком случае необходимо получить нотариальное согласие жены на сдачу 

02 Июля 2019, 15:18
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Александр
825
ответов
230
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Самара
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 825ответов
  • 230отзывов

Здравствуйте!

Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ:

.1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Таким образом, как я понял, это Ваше совместная собственность и ею согласно закону Вы можете распоряжаться как угодно, несмотря на то, что оформлено не как совместная. Кроме того, было разъяснение этой ситуации в Письме Министерства Финансов РФ от 26 апреля 2013 г. N 03-11-11/14657:

Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности может сдавать в аренду нежилое помещение, зарегистрированное на супругу, с ее согласия, удостоверенного в нотариальном порядке.

02 Июля 2019, 15:18
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
60%
Юрист - Андрей
9,8
Рейтинг Правовед.ru
21200
ответов
8219
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Апатиты
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Цель сдавать и платить налоги через ИП. Можно ли это сделать по генеральной доверенности или есть другой вариант?

Дмитрий

Дмитрий, добрый день! Если квартира приобретена в законном браке неважно на кого из супругов она оформлена, в силу ст. 34 СК это общая совместная собственность супругов для сдачи которой мужем ИП достаточно нотариального согласия супруги, в том числе в этом случае возможно применение ПСН например. Если квартира не является общим имуществом супругов, то для ее сдачи доверенности недостаточно — в этом случае доход будет у супруги и облагаться он будет НДФЛ а не в рамках системы налогообложения используемой ИП супругом. Для того, чтобы доход облагался в рамках доходов ИП необходима передача прав на квартиру супругу-ИП либо по договору аренды, либо по договору безвозмездного пользования. В первом случае доход будет как у супруги (облагаемый 13% НДФЛ) так и у супруга-ИП. Во втором случае у супруги дохода не будет, но у супруга ИП помимо доходов от сдачи квартиры в аренду третьим лицам возникает внереализационный доход облагаемый налогом в силу ст. 250 НК РФ

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:

8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса,

варианты с доверительным управлением и прочими аналогичными вариантами также относят все полученные от использования данного имущества доходы к доходам супруги а не супруга -ИП. Для минимизации налога супруга может подарить квартиру супругу ИП (доход не облагается НДФЛ), в этом случае он сможет ее сдавать уплачивая налог только с дохода от сдачи в аренду в рамках применяемой системы налогообложения, в том числе ПСН

02 Июля 2019, 15:22
q Отблагодарить
0 0
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Квартира приобретена в браке… просто оформлена на супругу…

ИП на ЕНВД, вроде там есть вид деятельности попадающий под сдачу квартиры... Оказание услуг по временному размещению и проживанию

02 Июля 2019, 15:40
9,8
Рейтинг Правовед.ru
21200
ответов
8219
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Апатиты
Общаться в чате
ИП на ЕНВД, вроде там есть вид деятельности попадающий под сдачу квартиры... Оказание услуг по временному размещению и проживанию

Дмитрий

В этом случае достаточно нотариального согласия супруги на распоряжение общим совместным имуществом. Учитывая положения п. 12ч.2ст.346.26 НК РФ и положения ст. 346.27 (в части определения понятия размещения для временного проживания) в этом случае также возможно использовать ЕНВД

02 Июля 2019, 15:44
10,0
Рейтинг Правовед.ru
28325
ответов
10381
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Все, этого вполне достаточно для того, чтобы сдавать квартиру в аренду от своего имени несмотря на то, что квартира оформлена на супругу.

02 Июля 2019, 17:37
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

добрый день, последнее уточнение… клиент может переводить деньги мне на карту физ. лица? или деньги должны поступать на р/с ИП?

03 Июля 2019, 17:29
9,8
Рейтинг Правовед.ru
21200
ответов
8219
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Апатиты
Общаться в чате
клиент может переводить деньги мне на карту физ. лица? или деньги должны поступать на р/с ИП?

Дмитрий

Желательно раз это доход от предпринимательской деятельности чтобы поступал он именно на расчетный счет ИП

04 Июля 2019, 16:17
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

при продаже квартиры с ИП ведь еще налог удержат? или в моем случае продаю не я, а жена (собственник) и налога не будет?

02 Июля 2019, 19:35
9,8
Рейтинг Правовед.ru
21200
ответов
8219
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Апатиты
Общаться в чате
при продаже квартиры с ИП ведь еще налог удержат? или в моем случае продаю не я, а жена (собственник) и налога не будет?

Дмитрий

исходя из сложившейся судебной практики при продаже квартиры, использовавшейся для осуществления предпринимательской деятельности весь доход от ее продажи должен относится на доход от предпринимательской деятельности и облагаться налогом в рамках системы налогообложения применяемой ИП. Исключение если квартира непрерывно находилась в собственности более 5 лет согласно ст. 217 НК РФ

02 Июля 2019, 20:21
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

так собственник вроде физ. лицо моя супруга. Она ведь будет осуществлять продажу, или это не важно кто собственник?

02 Июля 2019, 20:23
9,8
Рейтинг Правовед.ru
21200
ответов
8219
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Апатиты
Общаться в чате

собственники Вы оба в силу ст. 34 СК РФ насколько я понял, поэтому при продаже ранее 5 лет будет учитываться что квартира использовалась в предпринимательской деятельности

02 Июля 2019, 21:10
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

или трех лет?

Каков подход к освобождению реализации имущества?

Реализуемое имущество не надо облагать налогом, если продается:

Недвижимость (в том числе заграничная) и движимое имущество (кроме акций и долей в УК), бывшие в собственности продавца (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) больше 3 лет (письма Минфина России от 08.04.2014 № 03-04-РЗ/15818, ФНС России от 01.04.2014 № БС-3-11/1217@), если оно приобретено до 2016 года (ст. 217.1 НК РФ, п. 3 ст. 4 закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ). Срок владения недвижимостью отсчитывается чаще всего с даты регистрации права на нее (письмо Минфина России от 17.12.2013 № 03-04-07/55742)

02 Июля 2019, 21:30
9,8
Рейтинг Правовед.ru
21200
ответов
8219
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Апатиты
Общаться в чате
или трех лет?

Дмитрий

пяти лет, с 2016 года изменился НК РФ в части сроков владения имуществом, трехлетние сроки остались только в отношении недвижимости полученной в дар, наследство и по приватизации, для остальных срок — 5 лет. Данная норма применяется к недвижимости, приобретенно начиная с 01.01.2016

02 Июля 2019, 21:35
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

добрый день, перед тем как закрыть вопрос…

последнее уточнение… клиент может переводить деньги мне на карту физ. лица? или деньги должны поступать на р/с ИП?

03 Июля 2019, 18:17
9,8
Рейтинг Правовед.ru
21200
ответов
8219
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Апатиты
Общаться в чате
клиент может переводить деньги мне на карту физ. лица? или деньги должны поступать на р/с ИП?

Дмитрий

средства полученные в рамках предпринимательской деятельности желательно все таки получать на на р/с ИП

04 Июля 2019, 16:18
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.