Как правильно исчислить и когда платить налог с дохода от продажи коммерческой недвижимости?

Question

Здравствуйте! Во втором квартале 2019 года физическим лицом продано нежилое помещение, используемое им ранее в предпринимательских целях (торговля и сдача в аренду). Являясь индивидуальным предпринимателем для торговли применяется ЕНВД, а для сдачи в аренду и продажи нежилых помещений применяется УСН доходы минус расходы. Как правильно исчислить налог с дохода от продажи? Можно ли с дохода от продажи помещения отминусовать расходы за второй квартал на приобретение другого коммерческого имущества? Когда платить налог - до 20 июля 2019 года или в 2020 году?

Сергей Логинов · Answer

Добрый день, Елена: 1) Налогообложение операции по реализации нежилого помещения должно происходить в рамках УСН. Данный вывод содержится и в письме Минфина России от 25.08.2014 № 03-11-11/42293, в котором рассмотрена ситуация продажи основного средства предпринимателем, уплачивающим ЕНВД в отношении розничной торговли. В нем отмечено, что в рамках розничной торговли может осуществляться только деятельность, связанная с торговлей товарами на основе договоров розничной купли-продажи. То есть когда покупателю передается товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 492 НК РФ). Поэтому операция по реализации недвижимого имущества не может рассматриваться как осуществленная в рамках розничной торговли и облагаться ЕНВД.

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте, Елена! Как правильно исчислить налог с дохода от продажи? Елена согласно п.3 ст.346.16 НК если проданное помещение было у Вас основным средством и т.к. его срок полезного использования свыше 15 лет, то при продаже его до истечения 10 лет с момента приобретения, Вы обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования основным средством с момента учета в составе расходов на приобретение до даты реализации с учетом положений гл.25 НК и уплатить дополнительную сумму налога и пени. при этом в расходах учитывается сумма амортизации, начисленная в отношении данных основных средств в соответствии с положениями гл.25 НК за период с момента их учета в составе расходов при упрощенной системе налогообложения до даты их реализации. Можно ли с дохода от продажи помещения отминусовать расходы за второй квартал на приобретение другого коммерческого имущества? Елена в соответствии с п.3 ст.346.16 НК при приобретении основного средства (подп.1 п.1 ст.346.16 НК) в период применения УСН расходы по его приобретению налогоплательщик вправе учесть с момента ввода основного средства в эксплуатацию равными долями в отчетных периодах соответствующего налогового периода. При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями. т.е. можно, но определенную часть, а не в полном размере. Когда платить налог — до 20 июля 2019 года или в 2020 году? Елена на основании п.7 ст.346.21 НК авансовые платежи по налогу уплачиваются не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом, т.е. не позднее 25 июля надо уплатить налог.