Продажа Недвижимость недееспособного

Здравствуйте, Алексей! 

Вы можете продать данную недвижимость подопечного. Однако, для совершения такой сделки, Вам разумеется понадобится постановление органов опеки и попечительства с соответствующим разрешением на отчуждение имущества подопечного.

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 29.05.2019) «Об опеке и попечительстве»

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
(п. 4 в ред. Федерального закона от 05.05.2014 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Многое также будет зависеть от того будет ли меняться место жительство подопечного, так как это является одним из оснований для возможности продажи недвижимого имущества.  

Соответственно, проведение такой сделки возможно, но только при получении необходимого разрешения от органов опеки и попечительства. 

Здравствуйте! Для совершения сделки Вам нужно получить предварительное согласие органов опеки. 

Согласно ч.2 ст. 37 ГК РФ:

 Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В данном случае имущество опекаемого уменьшается, поэтому Вам нужно представить доказательства того, что полученные от сделки денежные средства будут израсходованы в интересах опекаемого. 

Если опекаемый проживает в доме, который требует ремонта — это неплохое обоснование необходимости ремонта. А вот если не проживает — уже сложнее. Также можете представить расчёт стоимости ремонта. Обосновать необходимость ремонта и его стоимость можете заключением специализированной организации. При этмо будьте готовы к тому, что если опека даст разрешение, с Вас потребуют отчёт об израсходованных средствах. 

Согласно ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ 

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Возможно ли продать к примеру дачный участок с домиком и вырученные деньги вложить в капремонт дома? И какие документы потребуются органам опеки для признания этой сделки?

Алексей

Для продажи недвижимости нужно получить разрешение органа опеки и попечительства

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
 

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. 

Денежные средства наверняка обяжут положить на счет. 

При этом на продажу недвижимости понадобятся документы на собственность на дом и землю, документ о том, что установлена опека, предварительный договор купли-продажи, документ о наличии счета.

После совершения сделки продажи обязаны будете отчитаться перед опекой

Деньги от продажи со счета можно будет снять на ремонт опять же только с согласия органа опеки и попечительства.

При использовании денег нужно будет представить обоснование их использования.

Добрый день Алексей!!!

Спасибо за интересный вопрос!

Сделки, совершенные лицами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства, ничтожны потому, что у таких лиц отсутствует способность к самостоятельной, целенаправленной деятельности и оценке ее последствий. Ничтожными являются все сделки, совершенные такими гражданами, включая мелкие бытовые. Если на момент совершения сделки гражданин, страдающий психическими расстройствами, не был признан судом недееспособным, но не мог понимать значения действий или руководить ими, то такая сделка может быть признана недействительной по иску его опекуна (п. 2 ст. 177 ГК).

Согласно Гражданскому кодексу РФ от имени недееспособного лица сделки совершает его опекун (п. п. 1 и 2 ст. 29). Опекуны и попечители выступают в защиту прав и интересов своих подопечных в отношениях с любыми лицами, в том числе в судах, без специального полномочия (п. 2 ст. 31). Опека устанавливается над малолетними и гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Опекуны представляют своих подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (ст. 32).

Согласно ст. 34 ГК РФ, органы местного самоуправления являются органами опеки и попечительства в случае, если законом субъекта Российской Федерации они наделены полномочиями по опеке и попечительству в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 28 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы местного самоуправления муниципальных районов, на территориях которых отсутствуют органы опеки и попечительства, образованные в соответствии с настоящим Федеральным законом, могут наделяться законом субъекта Российской Федерации полномочиями по опеке и попечительству с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. В этом случае органы местного самоуправления являются органами опеки и попечительства.

Из Вашего вопроса видно что Вы пишите из города Чехов.

В Чехове муниципальную услугу по выдаче  предварительного разрешения органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав совершеннолетнего подопечного предоставляет Министерство социального развития Московской области.

С соответствующим заявлением Вы можете обратиться в любой МФЦ Московской области. Помимо заявления Вам необходимо предоставить следующий пакет документов:

• Отчет об оценке рыночной стоимости   
• Выписка о состоянии лицевого счета из кредитной организации   
• Проект договора купли-продажи недвижимого имущества   
• Медицинское заключение о состоянии здоровья подопечного   
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение   

Более подробную информацию Вы можете узнать в МФЦ по адресу: г. Чехов, Советская пл., д. 3.

С уважением, юрист в сфере недвижимости, земли и строительства

Роман Куняшев