Мне принадлежат на праве собственности помещения в которых расположено ООО (частная клиника) единственным учредителем и директором которой я являюсь. Как передать в аренду или безвозмездное пользование своей организации эту недвижимость с наименьшими затратами?
Как передать в аренду или безвозмездное пользование своей организации эту недвижимость с наименьшими затратами?Андрей
Здравствуйте. Способов несколько, но они имеют определенные особенности.
Вы можете например вложить в уставный капитал своего ООО право аренды на определенный срок.
Статья 15. Оплата долей в уставном капитале общества
1. Оплата долей в уставном капитале общества может осуществляться деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными имеющими денежную оценку правами.
2. Денежная оценка имущества, вносимого для оплаты долей в уставном капитале общества, утверждается решением общего собрания участников общества, принимаемым всеми участниками общества единогласно.
КонсультантПлюс: примечание.
Денежная оценка неденежного вклада в уставный капитал проводится независимым оценщиком (п. 2 ст. 66.2 ГК РФ, Обзор судебной практики).
Если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем двадцать тысяч рублей, в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик при условии, что иное не предусмотрено федеральным законом. Номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества, оплачиваемой такими неденежными средствами, не может превышать сумму оценки указанного имущества, определенную независимым оценщиком.
В этом случае Вы оцениваете право аренды с привлечением независимого оценщика, принимаете решение об увеличении уставного капитала и регистрируете соответствующее изменение в ЕГРЮЛ.
Если у Вас организация на УСН, то при определении объекта налогообложения учитывают также внереализационные доходы, определяемые в порядке, установленном ст. 250 НК РФ с учетом положений главы 25 НК РФ (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ). И в частности такими доходами будут доходы от безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ (п. 8 ст. 250 НК РФ, письмо Минфина России от 17.11.2016 N 03-03-06/3/67725). Соответственно безвозмездная передача имущества в пользование может быть чревата повышением дохода в целях налогообложения. Есть несколько решений судов, которыми признается, что безвозмездная передача имущества в пользование обществу его учредителем (сболее 50% долей) не увеличивает налогооблагаемую базу. Но поскольку существуют и противоположные решения, а также мнение Минфина неотражение при налогообложении дохода в виде безвозмездного права пользования нежилым помещением может привести к налоговым спорам. Поэтому наиболее прагматичный вариант, если не требуется арендная плата — внесение права аренды в уставной капитал.
Если же требуется арендная плата, то заключается обычный договор аренды, но с учетом того, что лица его заключающие являются аффилированными, размер арендной платы должен быть близок к рыночным расценкам.
Добрый день!
Вы имеете право сдать данное помещение от себя в аренду ООО.
В соот. с п.3 ст.182 ГК РФ:
Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Однако данные положения не применяются к вам как к директору ООО, так вы будете является исполнительным органом общества, а не его представителем.Данный вывод был сделан в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.04.2006 № 10327/05, от 06.12.2005 № 9341/05.
Так как вы будете являться исполнительным органом ООО, то будете действовать от имени и в интересах ООО.
В связи с чем договор аренды будет заключен между вами как физическим лицом и обществом, в вашем лице как исполнительного органа, что не противоречит действующему законодательству.
Таким образом, вы как директор можете заключать договор аренды вашей недвижимости со своим обществом на основании заключенного договора аренды исходя из рыночных цен по аренде.
Данный вариант с точки зрения правовой чистоты будет самым безопасным, при своевременной уплате аренды и налогов.
Андрей, здравствуйте!
Имущество может быть передано Вами и по договору аренды и по договору безвозмездного пользования. Минусом варианта передачи имущества в безвозмездное пользование является возможность начисления налоговыми органами налога «с денег, сэкономленных на аренде», поскольку такое безвозмездное пользование влечет «внереализационный доход» (п. 8 ст. 250 НК РФ).
Помимо упомянутых Вами договоров Вы можете также рассмотреть использование договора доверительного управления имуществом, по которому вы будете являться учредителем управления, а ООО — доверительным управляющим.
Как следует из закона, такой договор заключается для осуществления управления этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
«Плюсом» договора доверительного управления является то, что доверительный управляющий имеет право на вознаграждение по договору но лишь за счет доходов от использования этого имущества (ст. 1023 ГК РФ). При этом, уровень доходов от использования имущества, Вы фактически можете контролировать.
С правилами, относящимися к договору доверительного управления Вы можете ознакомиться более подробно в гл. 53 Гражданского кодекса РФ.
С уважением, Александр Васильев.
