Безопасна ли покупка квартиры у продавца, на котором "висят" исп.листы?

Вопрос: может ли сделка быть признана недействительной в дальнейшем и при каких случаях?

Михаил

Здравствуйте. Если на квартиру не наложен арест или запрет на совершение регистрационных действий, при наличии которых Вы просто не сможете совершить сделку, то никаких оснований для того, чтобы именно по этой причине сделка была признана недействительной, не имеется.

Но следует учесть, что постановление судебного пристава может быть направлено уже после того как Вы сдадите документы в МФЦ или Росреестр. Поэтому при заключении договора есть смысл оговорить передачу денег только после того как сделка будет зарегистрирована. Статья 486 ГК РФ дает такую возможность.

И еще рекомендация — ни в коем случае не занижайте цену приобретаемой недвижимости.

Здравствуйте, Михаил.

Если в дальнейшем начнётся банкротство продавца — то сделку могут попытаться оспорить как подозрительную.

Но для этого нужны основания. Как правило, таким основанием является продажа по цене, существенно ниже рыночной.

В соответствии со ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполненииобязательств другой стороной сделки.

В том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). 

Если же у Вас покупка будет по нормальной цене, то ничего подозрительного в сделке не будет. И оспорить продажу даже в рамках банкротства по данному основанию не получится.

Михаил добрый день, по Вашим вопросам поясняю следующее: 

Почему тогда на объект, который нас заинтересовал, не возложен арест?

Возможно суммы долгов небольшие, да и вследствие прекращения ИП все связанные с ним ограничения перестают действовать. 

Единственное что вообщем-то Вас действительно правильно смутило, что исполнительное производство прекращено по ст. 46 п.п. 1, 4 

1. Исполнительный документ, по которому взыскание не производилось или произведено частично, возвращается взыскателю:
4) если у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными;

Если на данный момент ареста нет, то сделка пройдет регистрации. 

Существует очень слабая теоретическая возможность оспаривания этой сделки при банкротстве гражданина. 

Почему тогда на объект, который нас заинтересовал, не возложен арест?

Михаил

Здравствуйте!

Пристав вправе, а не обязан накладывать арест на имущество должника. Возможно это просто халатность пристава.

Главно проверить по выписке из ЕГРН что квартира действительно принадлежит продавцу и нет обременений на эту квартиру.

ст. 80, Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ  «Об исполнительном производстве» 

1. Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника

.

Здравствуйте.

Ну если все производства сейчас прекращены, то да, проблем с покупкой не будет и арестов там быть не может. 

Но потом после покупке вам нужно будет адрес ооо снимать оттуда, а скорее всего этого потребует банк еще при оформлении ипотеки, и это придется делать продавцу.

На счет пристава — надо проверить правда ли прекращены производства. Вам важно это. Сами долги могут при этом и остаться, даже если производства уже и нет. Квартиру на себя вы зарегистрировать в этом случае сможете.

Ст 46 фз об исполнительном производстве

1. Исполнительный документ, по которому взыскание не производилось или произведено частично, возвращается взыскателю:

4) если у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными;