Добрый день, Владимир!
Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ действительно устанавливает некоторые ограничения по использованию средств материнского капитала.
Ст. 7.
Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей, за исключением случаев, предусмотренных частью 6.1 настоящей статьи.
6.1. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией.....
То есть, Вы можете использовать в Вашем случае материнский капитал либо на первоначальный взнос, либо в погашение долга по кредитному договору.
либо оформлять в это же риэлторской компании заём на сумму мат.капа
Здесь закон ограничивает организации, которые имеют право выдавать такие займы:
7. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала направляются на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по займам, в том числе обеспеченным ипотекой, на приобретение (строительство) жилого помещения, предоставленным гражданам по договору займа, в том числе обеспеченного ипотекой, на приобретение (строительство) жилого помещения, заключенному с одной из организаций, являющейся:
1) кредитной организацией в соответствии с Федеральным законом «О банках и банковской деятельности»;
3) кредитным потребительским кооперативом в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2009 года N 190-ФЗ «О кредитной кооперации», сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом в соответствии с Федеральным законом от 8 декабря 1995 года N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», осуществляющими свою деятельность не менее трех лет со дня государственной регистрации;
4) единым институтом развития в жилищной сфере, определенным Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Если организация, которая предлагает Вам займ, соответствует указанным тербованиям закона, можете рассмотреть вариант с займом.
во втором случае не совсем понятно, каким образом планируется перевод мат.капа на покрытие задолженности
Это и будет погашение долга по займу, предусмотренное ст. 7, приведённой выше. Вы в договоре купли-продажи квартиры укажете, что часть средств выплачивается средствами, полученным по договору займа у такой-то организации, после чего получите право на реализацию мат. капитала.
В связи с новыми поправками, которые недавно вступили в силу, такого рода целевой займ может быть выдан только либо банком либо кредитным потребительским кооперативом. То есть если у фирмы орг.-правовая форма — ООО, такой займ ПФР не примет. Но, хочу обратить внимание, что проценты по таким займам, как правило, по условиям договора фиксированные за весь срок пользования услугой, таким образом организация, которая выдает займ рискует своими деньгами, так как если займ будет выдан с нарушением закона, ПФР не перечислит деньги на организацию. С большой долей вероятности можно предположить, что специалисты, которые предлагают вам данную услугу понимают о чем идет речь, так как потерять 400 тыс. руб. никто не захочет.
Поправки, о которых Вы говорите, вступили в силу ещё в 2015 году, и я в ответе указала, какие организации вправе выдавать займы.