Возврат аванса при досрочном расторжении договора найма жилого помещения

Question

Добрый день, Являюсь арендатором квартиры. Планирую досрочно расторгнуть договор аренды. В соответствии с п. 4.5 договора арендатор гарантирует, что он будет проживать в Квартире не менее оговоренного срока (до декабря 2019 года). «4.5. Арендатор гарантирует, что он будет проживать в Квартире не менее оговоренного срока (п.6.1).» Кроме этого п.7.2. договора предусмотрено досрочное расторжение по инициативе Арендатора, при этом, в случае если договор аренды расторгается ранее декабря 2019 года, аванс по договору не возвращается. «7.2. Арендатор сохраняет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно уведомив Арендодателя за 30 дней, но если такое расторжение произошло ранее «06» декабря 2019 года залог не возвращается, не может быть использован в качестве оплаты за соразмерный ему период аренды (п.5.4.3), из него не могут быть оплачены оставшиеся предусмотренные для Арендатора платежи (п.5.4.4), за исключением случаев предусмотренных п.7.4 данного договора.» Исключением являются форс-мажорные обстоятельства, что изложено в п. 7.4. «7.4. Если одна из сторон вынуждена расторгнуть договор по причине форс-мажорных обстоятельств, предусмотренных действующим законодательством, или введения правительственного запрета на действия, предусмотренные данным договором, она обязана известить вторую сторону, в письменном виде, не менее чем за 30 дней до даты такого расторжения.» Учитывая наличия данных пунктов в Договоре аренды, может ли Арендатор рассчитывать на возврат Аванса? Заранее спасибо. С уважением,

Гульназ Садыкова · Answer

Здравствуйте, Руслан. ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. ГК РФ Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора 4. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60) , если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. В Вашем же случае как раз предусмотрено иное, соответственно Арендодатель вправе удержать сумму аванса. И учитывайте, что о намерении расторгнуть досрочно договор Вы должны уведомить за 3 месяца. С уважением, Гульназ Садыкова.

Иван Станиславович Остроумов · Answer

Здравствуйте, Руслан. Не соглашусь с коллегой Садыковой. Согласно п.1 ст. 450.1 ГК РФ п редоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Поскольку у Вас договором предусмотрено право Арендатора (правильно считать Вас Нанимателем) на одностороннее расторжение договора, то срок 3 месяца на который ссылается коллега здесь не применим. Статья 450 ГК РФ, приведенная коллегой Садыковой не имеет никакого отношения к Вашему вопросу. При этом у Арендодателя нет никаких оснований удерживать аванс и залог по договору, описанные Вами условия договора являются незаконными. В случае отказа вернуть аванс Вы вправе подать на арендодателя иск о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). Мой ответ применим при условии, что Вы арендуете квартиру как физическое лицо, т.е. не от имени компании и не в рамках предпринимательской деятельности.

Александр Перилов · Answer

Доброе утро Руслан. Кроме этого п.7.2. договора предусмотрено досрочное расторжение по инициативе Арендатора, при этом, в случае если договор аренды расторгается ранее декабря 2019 года, аванс по договору не возвращается. Данное условие больше похоже на установление сторонами платы за односторонний отказ от исполнения договора. Физические лица, не осуществляющие предпринимательскую деятельность в договоре найма подобные условия установить просто не могут, поэтому данный пункт договора ничтожен и Вы можете требовать возврата аванса. Согласно п 3. ст.310 ГК РФ Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Так что, Вы можете взыскать сумму аванса, как неосновательное обогащение. (ст. 1102 ГК РФ). Удачи