Регистрация дома из СИП панелей

Здравствуйте, Андрей! Уточните, пожалуйста, категорию земель, когда был предоставлен участок  и населённый пункт. Если это Подольск, то информация о минимальном размере земельного участка не совсем точная.

Относительно отнесения объекта к капитальному строительству проблемы с таким строением, которое Вы описываете, возможны.

 По смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Прежде всего, это конечно, прочная связь с землёй. Кроме фундамента и конструктивных характеристик объекта, имеются и другие критерии отнесения объекта к недвижимому имуществу. Оценка также даётся тому, можно ли демонтировать объект и перемещать его на иную площадку без причинения ущерба его назначению, подключение к коммуникациям (если объект не будет зарегистрирован, можно будет подвести только временные коммуникации).

Так что проблемы с таким объектом, безусловно, возникнуть могут, как и основания для признания его самовольной постройкой.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Уважаемый  Андрей, здравствуйте!

все равно дадут отказ

Не стал бы столь категорично утверждать, что дадут отказ.

Согласно статье 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки, размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту

могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В Вашем случае строительство жилого дома на чуть меньше, чем можно, з/у каких-либо негативных последствий не повлечет.

Поэтому все-таки стоит сначала попробовать подать уведомление или хотя бы сперва заказать градостроительный план земельного участка в администрации. В ГПЗУ будет указано, что можно строить, что нельзя.
 
С уважением, Артемьев Роман

Здравствуйте, Андрей! В первую очередь соглашусь с коллегой Дроздовой Еленой с тем, что наличие заглубленного фундамента (признак прочной связи с землей — п.1 ст.130 ГК РФ) не является единственным признаком недвижимости (объекта капитального строительства), поэтому Ваш дом могут признать самовольной постройкой (ст.222 ГК РФ) и при определенных обстоятельствах снести его.

Так, согласно п.39 Градостроительного кодекса объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении.

 В силу пп.1 ч.1 ст.16 ЖК РФ  К жилым помещениям относится, в частности, жилой дом.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч.2 ст.15 ЖК РФ).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч.2 ст.16 ЖК РФ).

Кроме того, подведенные к дому  инженерные коммуникации (электричество, вода) также служат одним из признаков недвижимого имущества.

Таким образом, нельзя исключать, что дом из СИП-панелей на винтовом фундаменте могут признать недвижимым имуществом (жилым домом) и снести как самовольную постройку, правда, только при определенных законом обстоятельствах.

Теперь о другой стороне вопроса.

Имеем участок равный 4,7 сотки назначение: для Личного подсобного хозяйства.

Решили построить дом для проживания, но по принятому в нашем районе нормативу зарегистрировать дом можно только на участке не менее 5 соток!

Андрей

Если Вы достоверно располагаете информацией, то Вы собираетесь строить дом на участке 470 кв. м., тогда как минимальный размер земельного участка для строительства жилого дома должен составлять 500 кв.м. Исходя из этих условий у Вас высоки шансы узаконить (получить разрешение на строительство) возведение жилого дома на таком участке по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

При этом исходя из п.1 ст.40 Градостроительного кодекса правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Таким образом, если площадь земельного участка недостаточна  для возведения объекта капитального строительства в виде жилого дома, то это не означает, что невозможно получить разрешение на строительство. Если фактически обладаемая площадь земельного участка незначительно меньше (в Вашем случае именно так), чем предусмотренная местным законом минимальная площадь для возможности жилой застройки и не представляет угрозы для жизни и здоровью граждан и окружающей среде, то получить разрешение на строительство дома на таком участке (либо успешно оспорить такой отказ в судебном порядке) вполне реально, что подтверждается судебной практикой, выдержки из которой и приведу:

Апелляционное определение Нижегородского областного суда  от 22 августа 2017 г. по делу N 33-9591/2017

Б.Н. обратилась в суд с иском к администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области, просила признать право собственности на самовольную постройку: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указано, что Б.Н. на праве собственности принадлежит земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства…

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 35 — 37) Б.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 880 + 10 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

С целью дальнейшего оформления права собственности на самовольную постройку Б.Н. обратилась в администрацию Кстовского муниципального района с просьбой дать ответ о возможности выдачи разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома.

Администрацией Кстовского муниципального района Нижегородской области дан ответ о невозможности подготовки разрешения на строительство, в связи с отсутствием разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Градостроительными регламентами территориальных зон по параметрам застройки земельных участков в составе Правил
землепользования и застройки сельского поселения «Ройкинский
сельсовет» Кстовского района, для зоны Ж-1 минимальная площадь земельного участка для строительства индивидуального жилого дома составляет 1000 кв. м.

Таким образом, согласно указанным Правилам, площадь земельного участка, принадлежащего истцу, является недостаточной для возведения объекта капитального строительства.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым учитывать, что площадь застроенного земельного участка составляет 880 + 10 кв. м, является собственностью истца, возведенный жилой дом согласно заключению ООО «НИИС», как указано выше, соответствует требованиям строительных норм и правил, предъявляемым к жилым зданиям: санитарно-гигиеническим, объемно-планировочным, противопожарным и градостроительным требованиям; по характеристике конструктивных элементов относится к категории — «жилые здания», возведено в границах земельного участка с кадастровым номером N, техническое состояние здания опасности для граждан не представляет.

"Исковые требования Б.Н. к администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области о признании права собственности на жилой дом, удовлетворить.

… судебная коллегия определила:

решение Кстовского городского суда Нижегородской области от
12 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без
удовлетворения.

Добрый вечер, Андрей! дополнительно учтите, что винтовые сваи полноценный фундамент.

СП 24.13330.2011 Свайные фундаменты. Актуализированная редакция СНиП 2.02.03-85 (с Опечаткой, с Изменением N 1)

СП 24.13330.2011
          СВОД ПРАВИЛ

СВАЙНЫЕ ФУНДАМЕНТЫ

Pile foundations

Актуализированная редакцияСНиП 2.02.03-85

д) винтовые сваи, состоящие как минимум из одной металлической винтовой лопасти (спирали) и трубчатого металлического ствола со значительно меньшей по сравнению с лопастью площадью поперечного сечения, погружаемые в грунт путем ее завинчивания в сочетании с регулируемым вдавливанием с лидерными скважинами или без них.