Можно ли продать квартиру родственникам в ипотеку и оформить дарение на нее их ребенку?

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста мы хотим продать квартиру, но не по договору купли продажи, а немного по другому. В общем получилось так ,что в моей кв проживают родственники (брат с женой и несовершеннолетним ребенком), они там прописаны и они не хотят сьезжать, тк там вся ихняя жизнь. И мы решили сделать так, что они берут ипотеку на двоих и отдают мне деньги, а я в свою очередь подписываю или на них квартиру (равные доли) или же на их ребенка ДАРСТВЕННУЮ. Вот я хочу спросить у Вас можно ли так вообще делать? По закону ли это? И какие могут быть подводные камни? Имеется в виду вдруг я подпишу дарственную, а они подадут на меня в суд и запросят деньги назад. Как лучше поступить?? Подскажите пожалуйста. спасибо