Муниципалы отказываются выдавать градостроительный план тк участок в двух территориальных зонах

Question

Здравствуйте! Рассматриваю к покупке земельный участок согласно кадастра: Категория земель:Земли населённых пунктов Разрешенное использование: Для индивидуальной жилой застройки по документу:для строительства индивидуального жилого дома. В выдаче градостроительного плана земельного участка было отказано на основании что участок расположен в нескольких территориальных зонах Р-3 и Ж-1. Какими способами возможно перевести весь участок в категорию Ж-1 и существует ли опасность что в результате всех телодвижений всему участку присвоят Р-3? Могут ли ухудшится возможности по переводу с переходом права собственности? Спасибо!

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Олег. Собственник земельного участка в отношении которого меняются Правила землепользования и застройки, внесены изменения в части зонирования, вправе использовать земельный участок в соответствии с его видом разрешенного использования в соответствии со статьей 36 Градостроительного кодекса РФ. При этом, если собираетесь что-то строить (реконструировать), то в этом могут отказать, но есть и положительная практика в получении разрешений на строительство (реконструкцию). Действующий собственник или Вы вправе оспорить Правила землепользования и застройки, которыми участок отнесен к зоне Р-3 (рекреационная зона, зона отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного вида дачного фонда), без учета прав землепользователей, либо вправе ходатайствовать перед органами местного самоуправления о внесении изменений в ПЗЗ и исключении Вашего участка из зоны Р-3. Градостроительный кодекс Статья 36. Градостроительный регламент 1. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. 2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия С уважением! Г.А. Кураев

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. На самом деле ситуация, которая требует какого-либо разрешения ввиду того, что один земельный участок не может располагаться одновременно в двух зонах. В соответствии с п.2 ст. 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Согласно ч.4 ст. 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Учитывая, что в данном случае ПЗЗ нарушает Ваши права в этой части, его можно обжаловать, для начала обратившись с заявлением об изменении его в части, которая Вас интересует. В случае отказа можно обращаться в суд в порядке КАС РФ с административным исковым заявлением. Я бы рекомендовал Вам к ознакомлению описание дела, которое хоть рассматривалось и в арбитражном суде, но имеет прямое отношение к Вашему вопросу. https://zakon.ru/blog/2015/5/21/zemelnyj_uchastok_v_dvux_territorialnyx_zonax_i_nemnogo_o_nevydache_gradostroitelnogo_plana В целом же могу сказать — поскольку Вы еще не приобрели земельный участок, Вам необходимо основательно подумать, насколько Вы готовы к затяжным судебным спорам для достижения необходимой цели. Ну и конечно данная ситуация не может не повлиять на цену участка, которая ввиду невозможности использования его немедленно после приобретения должна быть существенно снижена. О еще одном деле по оспариванию ПЗЗ можно почитать вот тут: http://yurpomoch.ucoz.ru/publ/yuridicheskaya_rubrika/osparivanie_pravil_zemlepolzovanija_i_zastrojki/1-1-0-359 Полагаю, что если Вы решите все-таки приобрести участок, указанная практика может Вам понадобиться.

Тимофей Галуцких · Answer

Здравствуйте, Олег! Согласно ч.4 ст. 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Согласно ст. 33 ГрК РФ основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки является в т.ч. поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов; На территории г. Сочи Комиссия по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Сочи (далее - Комиссия) является коллегиальным совещательным органом при главе города Сочи. К компетенции Комиссии в соответствии с федеральным законодательством и ПЗЗ г. Сочи относятся: - координация деятельности администрации города Сочи в области реализации Правил землепользования и застройки города Сочи; - организация подготовки проекта Правил землепользования и застройки города Сочи; - рассмотрение предложений по внесению изменений в Правила землепользования и застройки города Сочи и подготовке заключений по ним для принятия Городским Собранием Сочи и Главой города Сочи решения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Сочи или об отклонении такого предложения; - организация и проведение публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки; - подготовка рекомендаций Главе города Сочи о предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования и о предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении таких разрешений. Таким образом, чтобы земельный участок, расположенный в двух терзонах, отнести к одной из них, необходимо обратиться с соответствующим предложением в Комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Сочи. Если Вы приобретете земельный участок, расположенный в двух территориальных зонах, в дальнейшем у Вас возникнут проблемы при строительстве дома на таком участке. Прежде чем покупать такой участок, подумайте, нужны ли Вам эти проблемы. Либо, возможно, что расположение земельного участка в двух территориальных зонах, это техническая ошибка. Для проверки этого факта Вам также необходимо написать обращение в администрацию города Сочи. Специалисты нашей организации будут рады помочь в решении Вашей проблемы.