8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1500 ₽
Вопрос решен

Росреестр зарегистрировал право собственности покупателей но не прекратил права продавцов

Я покупатель. Сделка купли-продажи недвижимости, два покупателя, семь продавцов и четыре объекта недвижимости: 3 участка и дом под снос.

Подали заявление в Росреестр на регистрацию перехода прав собственности по ДКП жилого дома и земельных участков. Проблема только с домом. Росреестр зарегистрировал права общей долевой собственности двух покупателей по 1/2 доли каждый, но не прекратил права продавцов (частично). В итоге сумма долей в общей долевой собственности после регистрации ДКП составляет 17/12 (одна целая и пять двенадцатых).

Как так получилось попробую предположить в конце, а сейчас вопросы:

Продавцы получили деньги (через аккредитив по договорам с отметками Росреестра о регистрации права у покупателей).

Акт приемки передачи еще не подписан.

1) Стоит ли подписывать акт, в какой формулировке, и что еще с продавцами можно подписать. Часть "продавцов" действуют по доверенности, доверители -- старые больные люди.

2) Что нужно сделать с Росреестром и какие перспективы. Слышал, что "технические" ошибки затрагивающие доли правообладателей Росреестр исправляет лишь через суд.

Прикладываю выписки из ЕГРН, когда забирали пакет документов от Росреестра.

Выписку о переходе прав, полученную электронно через ФГИС ЕГРН (распечатка с экрана).

Ничего другого из Росреестра (как я его люблю!) после регистрации пока не поступило в связи с техническими трудностями.

http://odin.yko.name/rosreestr/house_owners_after_deal.pdf

http://odin.yko.name/rosreestr/20190322_121953.jpg

http://odin.yko.name/rosreestr/20190322_122148.jpg

Как так получилось? Думаю так. Давным-давно один из наследников не вступил в права наследования, его доля по-умолчанию досталась муниципалитету как вымороченное имущество. Остальные наследники недавно отсудили долю у муниципалитета, поделили и присоединили ее к своим. Росреестр оформил это присоединение, как регистрацию еще одного права для одних собственников, а для других он прекратил предыдущее право и зарегистрировал право на одну большую долю (см выписку о переходе прав). Регистратор во всем этом запуталась и для трех продавцов прекратила право на 1/12, а про 1/36, полученную по суду забыла, ну а про другую долю в 1/3 она просто забыла (тут у меня нет идей).

Показать полностью
, Юрий Коростелёв, г. Одинцово
Александр Перилов
Александр Перилов
Юрист, г. Владимир

Добрый день Юрий.

Начните с того, что подайте заявление об исправлении технической ошибки в Росреестр.

Согласно п. 1 ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. 

Если Росреестр откажет, то нужно будет обращаться в суд с требованием о признании записей в ЕГРН о правах предыдущих собственников отсутствующими

Согласно п. 52  Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Если не сложно, чтобы во всем разобраться прикрепите сюда договор купли-продажи.

0
0
0
0

Это ошибка регистратора в любом случае, даже если в МФЦ неправильно приняли от Вас заявления он должен был до регистрации перехода права устранить все нарушения.

Обычно на практике такие дела не доходят до суда и Росреестр сам исправляет явные ошибки по заявлению правообладателя. Возможно Вам просто стоит позвонить регистратору и выяснить ситуацию. После этого государственный регистратор может сам исправить свою ошибку и прекратить в ЕГРН записи по своему решению без заявления.

0
0
0
0
Юрий Коростелёв
Юрий Коростелёв
Клиент, г. Одинцово

Разглашать договор я не хочу, может быть даже согласно договору не имею права. Если у вас есть конкретный вопрос по договору, то могу оперативно ответить.

Согласно договору у трех продавцов были доли по 1/9, у двух по 1/3. Продавцы продают имущество. Покупатели покупают в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому.

Марианна Шихова
Марианна Шихова
Юрист, г. Пермь

Добрый день, подать исковое заявление о признание права отсутствующКак разъяснил Верховный Суд РФ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.



Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из указанного следует, что предъявление иска о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты и, несмотря на кажущуюся универсальность, подлежит использованию весьма ограниченно: такой иск может быть заявлен только в случае невозможности защиты права истца посредством использования таких способов защиты, как признание права или истребование имущества из чужого незаконного владения.

Рассматриваемый способ защиты права, как впрочем любой другой, в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Какие особенности нужно учесть при выборе этого способа защиты?

1. Признание права отсутствующим не применяется в случае, если права собственника могут защищаться иными способами посредством предъявления специальных исков.

0
1
0
1
Елена Дроздова
Елена Дроздова
Адвокат, г. Пенза
Эксперт

Здравствуйте, Юрий!

По первому вопросу по поводу акта. Акт подписывайте, никаких негативных последствий для Вас это не повлечёт. Только в акте указывайте, что имущество передано каждым из собственников в размере той доли в праве, которую они ВАм продавали по договору купли-продажи. Итогом укажите, что каждому из собственников передано фактически по 1\2 доле в праве на дом и земельный участок. Ваш договор будет считаться исполненным и Вы  вправе требовать возникших при регистрации ошибок. 

Кроме того, согласно ст. 556 ГК РФ:

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

То есть, подписав акт, Вы также  не лишитесь права в случае каких-либо проблем, для урегулирования которых будет необходимо участие прежних собственников, требовать от них совершения каких-либо действий.

По поводу того, что делать далее с долями. Ваше предположение о том, что Росреестр после решения суда неправильно распределил доли можно было бы принять, но, судя по выпискам, прежние собственники регистрироавли свои права ещё в августе 2018 года. Ваш договор составлял нотариус. Для составления договора должна была быть предоставлена выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы продавцов (то есть документы, на основании которых возникли их права на имущество: договоры, свидетельства, решения суда и т.п.), которыми нотариус и должен был руководствоваться при составлении договора купли-продажи. Если нотариус неверно указал в договоре объекты и доли, то Росреестр в этом случае, обнаружив несоответствие договора сведениям Росреестра, должен был приостановить регистрацию на основании ст. 26 ФЗ 218, а не заниматься самодеятельностью, итогом чего стала регистрация идеальной доли больше чем 1.

По ходу действий присоединяюсь к мнению коллеги Перилова: обращайтесь в Росреестр в порядке ст 61 ФЗ № 218 с заявлением об исправлении реестровой ошибки.

И, проверьте, всё-таки, документы, которые передавались на регистрацию, а именно соответствие договора купли-продажи выписке из ЕГРН, которая подтверждала права продавцов. 

1
0
1
0
Похожие вопросы
800 ₽
Недвижимость
Теперь вопрос, какие риски для нас, как продавца есть в этой схеме?
Мы продаем квартиру по ДКП. Покупатель будет производить оплату посредством ипотеки. Проблема в том, что у покупателя на руках не вся сумма для первоначального взноса (ждет недостающую часть с продажи другого имущества). По факту ему недостает около 500 тыс руб. Нам предлагают оформить отдельно от ДКП договор займа для покупателя на эту сумму, а в ДКП для дополнительной подстраховки прописать условие передачи ключей только после полного возврата займа. При этом в условиях оплаты будет прописано якобы покупатель эти 500 тыс нам платит наличными заранее (чтобы у банка не было вопросов). Дело в том, что нам тоже важно как можно скорее выйти на сделку, иначе мы упустим другую квартиру, которую уже мы хотим далее купить. Теперь вопрос, какие риски для нас, как продавца есть в этой схеме? Понимаю, что покупатель может не соблюсти договор займа и не отдать займ, но в этом случае мы ведь можем с него взыскать долг через суд? А также имеем ли мы право не впускать покупателя в квартиру до момента полной оплаты займа (т.к. это условие в договоре передачи ключей будет зафиксировано). При этом регистрация сделки пройдет и собственник сменится, аккредитив мы откроем и получим деньги.
, вопрос №4061068, Станислав, г. Москва
Гражданское право
Здравствуйте, я продаю бизнес, у моего покупателя есть не вся сумма, мы договорились о рассрочке, как мне это все правильно оформить, чтобы себя обезопасить?
Здравствуйте, я продаю бизнес, у моего покупателя есть не вся сумма, мы договорились о рассрочке, как мне это все правильно оформить, чтобы себя обезопасить?
, вопрос №4060447, Евгения, г. Сургут
486 ₽
Вопрос решен
Недвижимость
Уточнение: что правильнее: оспаривать отказ или признавать право?
Здравствуйте! 1996 г. заключен договор купли-продажи нежилого здания. Имеется свидетельство о праве и технический паспорт с отметкой о переходе права. Записи в ЕГРП нет. Стоит на кадастровом учете. Возникла необходимость внести сведения в ЕГРП о праве собственности. Росреестр отказал во внесении записи ввиду отсутствия договора купли-продажи. Вопрос: можно ли внести запись на основании свидетельства о праве и технического паспорта (по тех паспорту поняла из практики, что нет). Имеется ли практика по договорам, заключенным до 1998 г.Уточнение: что правильнее: оспаривать отказ или признавать право? Но спора о праве нет.
, вопрос №4059718, Анна, г. Москва
Семейное право
При обжаловании отказа Росреестра в регистрации права заявление о признании решения Росреестра незаконным
Отказ в государственной регистрации права собственности. Добрый день! На основании договора купли-продажи недвижимого имущества заключенного между двумя юридическими лицами в Управление Росреестра было подано заявление о переходе права собственности от Продавца и государственной регистрации права собственности Покупателя. БЫл получен отказ в государственной регистрации прав. Вопрос: собираемся обжаловать отказ. При обжаловании отказа Росреестра в регистрации права заявление о признании решения Росреестра незаконным нужно подавать от юридического лица в Арбитражный Суд как "Исковое заявление о признании незаконным решения Росреестра..." или это административный иск по КАС и заявление подается в областной суд как "Административное исковое заявление о признании незаконным решения Росреестра..."?
, вопрос №4059558, Елена, г. Санкт-Петербург
Наследство
Надо ли переоформлять жене право собственности на ее квартиру в связи со смертью мужа?
Надо ли переоформлять жене право собственности на ее квартиру в связи со смертью мужа? И что нужно платить какие пошлины при переоформлении .
, вопрос №4059196, Сердюк Алексей Иванович, Луганск
Дата обновления страницы 22.03.2019