Продажа квартиры с долями несовершеннолетних

Здравствуйте, Василий! 

Согласно п.2 ст.37 Гражданского кодекса РФ

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В данном случае отчуждая имущество несовершеннолетних вы как законные представители уменьшаете его. 

Органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение на уменьшение имущества несовершеннолетних при условии, если законными представителями им приобретается другое имущество не меньшее, чем отчуждаемое, либо денежные средства поступают на отдельный номинальный счет. Распорядиться этими средствами возможно также с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

В идеале при продаже имущества несовершеннолетних, другое имущество или доля в праве в таком имуществе приобретается сразу.

Ни о каком выделении долей не может идти речи.

В некоторых регионах разрешение выдают при дарении имущества или долей в праве. 

В Вашем же случае квартира находится в ипотеке, то есть залоге и для дарения долей детям, необходимо получить согласие залогодержателя либо после снятия обременения.

Не совсем ясно о каких двух месяцах идет речь, но если вы планируете погасить кредит в этот срок, то в принципе опека выдаст разрешение с обязательством дарения долей в праве равноценных отчуждаемым после снятия обременения. 

Но, только в том случае, если такая практика по региону присутствует.

В основном же по регионам действует практика, что предварительное разрешение при отчуждении долей в праве в квартире, принадлежащих детям выдается только при приобретении законными представителями по возмездной сделке долей в праве в другой квартире. При этом доли должны быть равноценными или большими по стоимости.

Либо опека может выдать предварительное разрешение с зачислением средств с продажи долей детей на отдельный номинальный счет, так как в данном случае доли являются незначительными.

Все эти вопросы необходимо выяснять в органах опеки и попечительства по месту жительства детей.

Уважаемый Василий! Согласно ст. 60 Семейного Кодекса РФ

Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На отчуждение жилого помещения, в праве собственности на которое имеют несовершеннолетние дети, возможно только при согласии органа опеки и попечительства.

Орган опеки и попечительства может дать такое согласие при условии, что на детей приобретается равнозначное право собственности в жилом помещении качество которого не хуже, чем продаваемое жилое помещение.

В Вашем случае возможна продажа квартиры при согласии органа опеки и попечительства при условии, если Вы представите согласие банка, в котором оформлена ипотека на приобретение нового жилья на выделение долей детям в праве собственности в новой квартире, либо предоставление договоров купли-продажи доли на детей в квартире близких родственников (бабушки, дедушки), но с соблюдением указанных выше условий, предъявляемых к жилому помещению.

 Но поскольку практика работы органов опеки и попечительства по различным  регионам разная, то Вам необходимо придти к инспектору органа опеки и попечительства, изложить возможные варианты наделения детей правом собственности в другом жилом помещении для получения согласия на продажу их долей в квартире.

Добрый день. 

В вашем случае очень много трудностей:

1) Вторая квартира в залоге у Банка, поэтому для выделения долей в квартире необходимо разрешения Банка.

2) Даже если Банк даст такое разрешение и опека даст разрешение на продажу первой квартиры с условием погашения ипотеки на вторую квартиру и выделение долей детям в ней, нотариус откажется регистрировать данную сделку, поскольку она ухудшает положение ребенка, т.к.Вы не приобретаете на эти деньги новую квартиру.

28 февраля для нотариусов было разъяснение Минфина по данному поводу.

у Вас есть два варианта: 

1. Самый простой вариант: заключаете предварительный договор купли-продажи с покупателями первой квартиры, в котором указана предоплата в сумме необходимой Вам для погашения ипотеки. 

Получаете деньги, гасите ипотеку, банк прекращает ипотеку в росреестре.

 и после этого уже оформляете договор купли-продажи квартиры ребенка, и долю ему выделяете уже не в ипотечной квартире. Для этого, конечно надо найти адекватного покупателя и хорошего риэлтора. 

2. Получаете разрешение Банка на выдел доли во второй квартире детям, выделяете доли. Затем даете квартиру с долями детей, деньги кладете на счет в банк на имя детей (так должно быть написано в разрешении опеки), вторым этапом — берете разрешение опеки на снятие денег со счета для гашения ипотеки по второй квартире ( тоже должно быть разрешение опеки.)

Оба варианта только с предварительного согласования с опекой. 

Еще попробуйте заранее проконсультироваться с нотариусом, возможно в вашем городе нотариусы относятся более лояльно к такой сделке — купли-продаже квартиры с выделением доли детям в квартире, находящейся в залоге у Банка, с последующим гашением ипотеки.