Перевести ипотеку на жену с выплатами и правами на имущество

Question

Доброго все дня! у нас с мужем заключен брачные контракт, по которому каждому принадлежит то,что на него записано. Недавно взяли ипотеку в равных долях, но мой взнос был 3500000 ( с продажи квартиры - есть подтверждения), остальное - его ипотека, мы созаемщики. Был совершен один платеж после чего муж отказался платить ипотеку. В банке, где взята ипотека есть также мой личный кредит на 3 млн, погашается месяца 4, под залог другой квартиры. Вопрос: как переоформить все таким образом, чтобы самой платить ипотеку и чтобы права на квартиру были только у мены. Муж не против подписать что-нибудь, но время ограничено. Так же возможен развод.

Олег Горбунов · Answer

Добрый день Дело в том, что по ипотечному договору любые изменение условий самого договора, так же как и прав на заложенное имущество, допускаются только с согласия банка-залогодержателя Статья 37. Отчуждение заложенного имущества 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Разумеется что банк никак не будет заинтересован в том, чтобы вместо двоих должников у него остался один. Поэтому получение согласия от банка при данных условиях маловероятно Муж не против подписать что-нибудь Согласия одного только мужа не будет достаточно. Вернее сказать, что само по себе его согласие ничего не значит. Что бы он с вами ни подписал, он всё равно остаётся стороной ипотечного договора и собственником доли в квартире Как вариант. можно было бы рассмотреть с банком замену стороны кредитного договора с мужа на другое лицо, чтобы количество должников не уменьшилось и банк не отказался от такого предложения. Но для этого сперва нужно найти человека, который согласится на эту роль

Евгений Емельянов · Answer

Здравствуйте, Елена! Все дело в том, что без согласия банка , даже если муж всецело за, оформить в единоличную собственность ипотечную квартиру невозможно . Так, согласно п.2 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя , если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В соответствии с п.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» : 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке , может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя , если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Алина Пучко · Answer

Здравствуйте, Елена! Банку на самом деле не принципиально два должника или один по кредитному договору, поскольку возврат кредитных средств обеспечен залогом квартиры, и в случае не выплаты долга, на нее будет обращено взыскание, поэтому можно решить вопрос с банком и заключить договор дарения доли супруга Вам (сделка возможна в силу брачного договора между вами). 1. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. http://www.consultant.ru/docum... Безусловно, банк должен подтвердить Вашу платежеспособность, но возможно будет достаточно ранее предоставленных данных, при этом единственным не выгодным вариантом для кредитора, в данной ситуации будет продажа заложенной квартиры и погашение кредита полностью, поскольку в таком случае банк теряет проценты по кредиту… Поэтому банки, в большинстве своем, достаточно охотно обсуждают вариант сохранения финансовых обязательств по ипотеке при разводе, об этом даже есть статья на сайте Сбербанка https://sber-ipoteka.info/info... Вопрос: как переоформить все таким образом, чтобы самой платить ипотеку и чтобы права на квартиру были только у мены. Муж не против подписать что-нибудь, но время ограничено. Елена Прежде, Вам необходимо обратиться к ипотечному менеджеру в отделение банка, где получали заем, получить согласие банка (это обязательно для сделки), затем обратиться вместе с супругом к нотариусу для оформления договора дарения доли, с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН Вы будете единоличным собственником квартиры и обязательства по ипотеке перейдут на Вас в полном объеме в силу закона (ст.353 ГК РФ и 38 Закона об ипотеке) 1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. http://www.consultant.ru/docum... Если вопросы остались — буду рада ответить! С уважением, Алина Пучко.

Ольга Прохорова · Answer

у нас с мужем заключен брачные контракт, по которому каждому принадлежит то, что на него записано Елена Полагаю, что вам нужно начать с брачного контракта, т.е. внести в него изменения в части данной квартиры, потому что у вас получается в соответствии с данным контрактом половина принадлежит мужу, половина жене. Если вы разведетесь, то это положение так и останется. Если вы оставляете все как есть, то можно сейчас заключить договор обещания дарения в котором прописать, что после выплаты ипотеки муж обещает заключить с вами договор дарения доли. Но при этом раз вы уже не будете супругами, то возникнет налог на дарение. Такой договор обещания дарения заверяется нотариально. ГК РФ Статья 572. Договор дарения 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.