Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

100 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
100 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Ипотека

Навязывание банка для ипотеки по новостройке

Компания-застройщик СУ-155 предлагает к реализации квартиры по ДДУ в строящемся жилом комплексе (ЖК).

ЖК аккредитован в двух банках: ВТБ24 и Зенит. Я получил согласие на ипотеку в ВТБ24 и обратился к застройщику для оформления сделки.

Застройщик в качестве обязательного условия оформления сделки назвал получение согласия банка Зенит, мотивировав это тем, что земля под ЖК находится в залоге у этого банка.

В качестве обязательного условия получения такого согласия мне назвали отказ банка Зенит от выдачи мне ипотечного кредита, ссылаясь на условия договора между СУ-155 и этим банком.

Условия кредитования в Зените хуже, чем в ВТБ24. Фактически, мне навязывают именно этот банк: не вижу причин для отказа мне в кредите на их условиях.

Законно ли это навязывание?

Каковы шансы в досудебном порядке или в суде принудить СУ-155 к заключению ДДУ с ипотекой в выбранном мной банке ВТБ24?

19 Сентября 2013, 17:24, вопрос №228626 Александр, г. Москва
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (6)

  • Юрист - Сапрыгин Вячеслав
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.
    В соответствии со ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

    Если признать договор ДДУ в данном случае публичным договором, то застройщик нарушает права покупателя — потребителя т.к. навязывает при заключении договора ДДУ еще и кредитный договор в конкретном банке.

    Можно и по такому пути пойти.

    Конечно у застройщика будет аргумент, что действует принцип свободы договора.

    19 Сентября 2013, 18:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Аксёнова Мария
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Александр, «навязывание» банка незаконно. В судебном порядке понудить заключить договор с учетом кредитования в ВТБ 24 — можно, в том случае, если сведения об аккредитации в обоих банках имеются на сайте СУ -155 или проектной декларации на объект (публичная оферта).

    19 Сентября 2013, 18:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мысник Нина
    Мысник Нина
    Юрист, г. Москва
    • 1073ответа
    • 459отзывов

    Здравствуйте, Александр! 

    Законно ли это навязывание?

    Нет, не законно. У нас в стране действует принцип свободы договора и вы вправе выбрать любой банк, который готов с Вами заключить ипотечный договор.

    Каковы шансы в досудебном порядке или в суде принудить СУ-155 к заключению ДДУ с ипотекой в выбранном мной банке ВТБ24?

    Шансы есть!

    Компания-застройщик заключает с Вами ПУБЛИЧНЫЙ договор.

    Понятие публичного договора содержится в в ст. 426 Гражданского кодекса РФ:

    Статья 426. Публичный договор
     1.
    Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой
    организацией
    и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров,
    выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по
    характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого,
    кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего
    пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное
    обслуживание и т.п.). Коммерческая
    организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в
    отношении заключения публичного договора
    , кроме случаев,
    предусмотренных законом и иными правовыми актами.

    Соответственно, застройщик обязан заключить с Вами договор с ипотекой с любым выбранным Вами банком, в т.ч. и не аккредитованным.

    П. 3 ст. 426 ГК РФ:

    Отказ коммерческой организации от заключения
    публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю
    соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие
    работы не допускается.

    P.S. Мое мнение, что застройщик находится в партнерских отношениях с банком Зенит и за каждого клиента банк платит застройщику обговоренную комиссию.

    19 Сентября 2013, 18:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Александр!

    В Соответствии со ст.12.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 

     Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:

    1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 — 15 настоящего Федерального закона;

    2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

     Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 — 15 настоящего Федерального закона обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

    1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

    2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

     Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

    К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положенияГражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

    То есть, законом не предусмотрено право застройщика выбирать кредитную организацию для заключения договора ипотеки участником долевого стр.

    Согласно ст.426 ГК РФ Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

    Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

     Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

    При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные п.4. ст.445 ГК РФ, согласно которой

    Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

    Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

    То есть, поскольку договор участия в долевом строительстве является публичным, то застройщик не вправе отказывать Вам в заключении договора по причине Вашего несогласия на заключение договора ипотеки с банком Зенит.Если Вам не удается урегулировать спор во внесудебном порядке, то Вы вправе требовать заключения с Вами договора СУ в судебном порядке (все шансы на положительный исход).Таким образом, подавайте сейчас в банк письменную претензию, а при необходимости иск в суд.Смогу оказать услугу по составлению претензии и иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в Чате или по  скайпу.С уважением Ф. Тамара
    19 Сентября 2013, 19:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Тамара, спасибо. В какой банк Вы предлагаете подать претензию - ВТБ24 или Зенит?

    19 Сентября 2013, 19:52
  • Юрист - Мысник Нина
    Мысник Нина
    Юрист, г. Москва
    • 1073ответа
    • 459отзывов

    Тамара наверное допустила опечатку, Вам не нужно в банк писать претензию. Вам нужно написать письмо застройщику с предложением заключить договор с привлечением заемных средств банка ВТБ24. И в этом письме пропишите, что в случае отказа в заключении договора Вы вынуждены будете обратиться в суд с требованием  принудительно заключить публичный договор.

    По данному спору досудебное урегулирование обязательно!

    19 Сентября 2013, 20:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор

    Здравствуйте!

    Если говорить о
    действиях застройщика, то они безусловно неправомерно, так как согласно
    положениям ГК РФ коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному
    лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев,
    предусмотренных законом и иными правовыми актами.

    Вместе с тем банк
    сам вправе решать предоставлять кредит или нет, его воля не должна зависеть от
    позиции застройщика или других банков. В этой связи косвенно можно сослаться и
    на Закон «О защите конкуренции», так согласно ст.5 Закона условия признания
    доминирующим положения финансовой организации могут устанавливаются только Правительством
    Российской Федерации по согласованию с Центральным банком Российской Федерации.
    Поэтому банки также не могут влиять на деятельность друг друга.

    В этой связи, если предварительное
    положительное решение Вами уже получено в ВТБ 24, то у застройщика нет оснований
    для отказа в заключении с Вами договора в виду наименования контрагента по
    ипотеке, не устраивающего застройщика. К тому же, если была оферта застройщика,
    то ее условия не должны содержать обязательность выбора именно банка Зенит. Поэтому
    претензию Вам следует направить застройщику, а не в банк. Попутно можете
    направить заявление и в Федеральную Антимонопольную службу, которая может в
    таких действиях застройщика усмотреть нарушение закона «О защите конкуренции»  в вынести соответствующее предписание.

    20 Сентября 2013, 08:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats