Планируется смена собственности нежилой недвижимости. Имеется действующий договор с арендатором. Расторгаться он не планируется. Является ли этот договор обременением? Нужно ли заявлять о наличии таких договоров при оформлении? Если не заявлено, какие последствия?
Доброго дня!
договор с арендатором. Расторгаться он не планируется. Является ли этот договор обременением? Нужно ли заявлять о наличии таких договоров при оформлении? Если не заявлено, какие последствия?Vladislav-V
Считаю, что необходимо заявлять в обязательном порядке, так как для арендатора действие договора аренды прекращено не будет в связи с чем Вы введете в заблуждение своего покупателя, который в дальнейшем сможет признать такую сделку недействительной, на мой взгляд.
ст. 617 ГК РФ: 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
А данная сделка может быть признана судом недействительной в силу ст. 178 ГК РФ:
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Получается, что не знаю об аренде, покупатель приобретает у Вас недвижимое имущество, а зная о таком покупатель бы не стал оформлять сделку.
Здравствуйте, уважаемый Владислав!
Вам необходимо указать в договоре купли-продажи недвижимости о наличии договора аренды.
В соответствии с ст.617 ГК РФ:
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Покупатель может потребовать расторжения договора.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ст. 451 ГК РФ).
Добрый день!
Если собственник арендуемого имущества поменялся, то это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Заявить о наличии таких договоров Росреестру при оформлении купли продажи не обязательно, только если покупателю.Однако, если договор аренды зарегистрирован в росреестре то вам будет необходимо составить дополнительное соглашение к договору о замене арендодателя, собственника имущества.
Здравствуйте Владислав!
1. В данном случае необходимо заявить о том что имеется договор аренды, так как у арендатора в силу ст. 617 ГК РФ сохраняется право аренды.
Статья 617 Гражданского кодекса РФ
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2.В том случае если Вами не будет об этом заявлено возможен риск признания данной сделки недействительной в силу положений статьи 178 ГК РФ.
3. В целях избежания рисков вам следует указать в договоре купли-продажи объекта недвижимости на обременение в виде аренды.
В том случае если вы как продавец не поставите в известность сторону договору, то по сути своей это является нарушением существенных условий договора.
Здравствуйте, Владислав.
Уточните, пожалуйста:
1) на какой срок заключен договор аренды — менее или больше года?
2) если договор заключен на срок 1 год и более — он прошёл регистрацию в Росреестре?
От этого будут зависеть ответы на Ваш вопрос о последствиях.
Попробую вкратце описать возможные последствия относительно судьбы договора аренды.
1. Если договор аренды от 1 года и более — он должен быть зарегистрирован. В связи с этим, если его не зарегистрировали, то он распространяет своё действие только на лиц, его заключивших. Поэтому при продаже недвижимости незарегистрированный договор прекратится, если только не будет доказано, что новый собственник несмотря на отсутствие регистрации знал о нём.
+ разъяснение ВАС РФ на этот счёт:
Если же договор был зарегистрирован, то покупатель не сможет ссылаться на то, что он не знал про арендатора.
2. Если договор краткосрочный (менее 1 года), то он сохранит свою силу и после смены собственника, независимо от того, знал или не знал новый собственник об аренде.
Теперь о последствиях относительно договора отчуждения недвижимости.
Как уже указали коллеги, договор может быть признан недействительным по иску нового собственника.
Только считаю, что основанием будет не ст. 178 ГК — о наличии заблуждения, а ст. 179 ГК РФ об обмане в форме умолчания:
В таком случае новый собственник также сможет потребовать взыскания убытков.